Зростання трафіку та ставок: як столичні ТРЦ пройшли першу половину 2023-го і чого чекати далі

Попри пошкодження багатьох ТРЦ, більшість з них реконструюються та відновлюють діяльність. Нові об’єкти також з’являються, хоч і не з такою інтенсивністю, як до повномасштабного вторгнення. За даними консалтингової компанії UTG, під час війни в Києві відкрилися БФК LAKE PLAZA, ТОК HLYBOCHYTSKY та ТЦ "Епіцентр". Ще один “Епіцентр” у стадії будівництва, також зводиться БФК KYЇVPROEKT City Space, у структурі якого передбачені торговельні приміщення.

За даними Української Ради Торгових Центрів (УРТЦ), Індекс самопочуття ритейлу (Retail Well-Being Index, RWBI ) за всю першу половину 2023-го у столиці був найнижчим у січні, тоді його показник становив 28,5 пунктів.

Зазвичай найактивнішим для ритейлу є грудень, тож січень поступається йому показниками з року в рік. Наразі до сезонних особливостей у галузі додались фактори, спричинені війною.

У столиці на індекс тиснуть: зменшення населення столиці, проблеми з пошуком роботи, неготовність споживачів витрачати гроші на речі не першої необхідності. Негативно на роботу торговельних центрів впливали і відключення електроенергії.

Втім, можна сказати, що в січні майже всі ТЦ/ТРЦ, хто мав такий намір, придбали генератори. З 11 лютого енергосистему України було стабілізовано, графіки відключення електроенергії залишились у минулому, – каже голова дослідницької групи Української Ради Торгових Центрів, керівник дослідницької компанії Ukrainian Research Bureau (URB) Дмитро Топольськов.

Тож надалі показник RWBI зростав, що свідчить про те, що ТРЦ та оператори поступово оговтуються і здебільшого пройшли адаптацію й оптимізацію та стали на шлях відновлення.

Торгівля витримала й трансформувалася, попри суттєві виклики, – каже директорка компанії UTG Євгенія Локтіонова.

Наприкінці березня торгівля у Києві отримала новий поштовх у вигляді скорочення комендантської години. Після цього ТРЦ Gulliver повернувся до традиційного графіка роботи – з 10:00 до 22:00, а супермаркет "Сільпо" – з 7:00 до 24:00.

Враховуючи центральну локацію нашого комплексу, наближеність до низки лікарень та адмінбудівель, продовження годин роботи було необхідністю, – каже генеральна директорка ТРЦ Ірина Круппа.

Водночас вона підкреслює, що зростання показників магазинів було поступовим, адже людям потрібен час на звикання до нового графіку та можливості відвідати ТРЦ у пізніші години.

Загалом, у першій половині цього року в торговельних центрах зафіксували повернення довоєнної сезонної динаміки: позитивний приріст трафіку навесні та помірний спад відвідуваності з початком літа.

У столичних ТРЦ девелоперської компанії Arricano (ТРЦ Проспект та РайON) завдяки скороченню комендантської години спостерігалось збільшення кількості відвідувачів ввечері.

Продовження робочого дня дає змогу нашим покупцям спланувати відвідування центрів ввечері після роботи чи довше затриматись у вихідні, а отже це позитивно впливає на продажі орендарів, – зазначає гендиректорка компанії Анна Чуботіна.

Дмитро Топольськов відзначив, що зростання трафіку стимулювало власників деяких ТРЦ переглянути орендні ставки на певні вільні лоти у бік збільшення.

У ТРЦ DREAM після оцінки інтенсивності показників відвідуваності за годинами вирішили спочатку вирішили залишити графік роботи без змін, і не продовжувати його до 22:00. Водночас у об’єкті посилили контроль за часом роботи орендарів.

Тобто раніше ми лояльно ставились до необхідності зачинити торгові точки за 15 хвилин до закриття ТРЦ, оскільки працівники не встигали на транспорт. Нині такої проблеми немає, і всі працюють за правилами ТРЦ, тобто до 21:00 (деякі орендарі за власним графіком довше), – розповіла ексдиректорка з маркетингу ТРЦ DREAM Надія Лінська.

За словами Лінської, таке рішення виявилось ефективнішим з огляду на техзабезпечення та імідж торговельного центру, адже тепер відвідувачі не ходять напівпорожніми коридорами перед закриттям.

Також колишня маркетинг-директорка розповідає, що попри скорочений час роботи на годину, у DREAM у червні відвідуваність повернулася на рівень довоєнного періоду 2021 року. Згодом об’єкт все ж оновив графік і з середини серпня працює до 22:00.

Дані аналітики UTG теж свідчать про поступове відновлення відвідуваності, за інформацією компанії, у другому кварталі 2023 року цей показник становив 364 особи/1000 м 2 GLA проти 343 осіб/1000 м 2 GLA у четвертому кварталі 2022. Хоча зростання здається незначним, окремі ТРЦ говорять навіть повернення обсягів довоєнного трафіку.

Arricano за це півріччя спостерігали тренд на зростання трафіку в усіх своїх об’єктах, а у київському ТРЦ "РайON" з березня відвідуваність вийшла на довоєнні показники.

Ми очікуємо на подальшу позитивну динаміку в разі сприяння зовнішніх факторів, як-от покращення купівельних очікувань через успіхи на фронті та повернення у великі міста родин із дітьми перед новим шкільним сезоном, – каже Анна Чуботіна.

За даними експертів UTG, вакантність у ТЦ/ТРЦ Києва станом на січень цього року сягала 21,5% (з урахуванням магазинів міжнародних брендів, які не працювали).

У більшості регіонів цей показник зіставний, виключення - західні області України. Чимало міжнародних ритейлерів відновило роботу, а площі, з яких виїхали російські мережі, вже зайняли інші оператори.

Тож станом на липень 2023 вакантність скоротилася, хоча середній показник на ринку все ще доволі високий і становить 18,9%.

Експерти наголошують, що ситуація в кожному окремому ТРЦ може суттєво відрізнятись. Компанії "Nhood Україна" вдалося знизити вакантність у своїх об’єктах в середньому до 7%, за період із січня до червня.

У столичних об’єктах Arricano на кінець першої половини 2023 року вакантність становила 0% у “РайON” та менше 1% у “Проспекті”. Високому рівню наповнюваності сприяє залучення орендарів до активної маркетингової діяльності ТРЦ, адаптація відвідувачів до викликів воєнного часу та, як наслідок, відновлення трафіку й зростання конверсії, що забезпечує більші продажі ритейлерам, пояснила Анна Чуботіна.

Також нам допомогла робота на випередження. Постійно аналізуючи ефективність орендарів у наших ТРЦ, ми швидко проводимо ротації магазинів, які не відповідають запиту цільової аудиторії або мають складнощі з операційною діяльністю, що не дає змогу таким операторам досягати рівня продажів, прийнятних для своєї товарної категорії, – додала вона. 

Загалом за першу половину 2023-го було підписано 36 договорів оренди сукупною площею понад 4000 м кв.

З початку повномасштабного вторгнення багато власників комерційних площ надавали ритейлерам знижки та гнучкі умови оренди. З огляду на адаптацію ринку до нових умов та певну стабілізацію ситуації в Києві, спостерігається поступовий процес зростання ставок і повернення їх до довоєнного рівня. Гнучкість умов також зменшується.

CEO компанії “Nhood Україна” Ганна Корягіна пояснює, що це залежить від низки факторів, зокрема:

• сегменту бізнесу орендаря;
• стійкості цього орендаря;
• загального ринкового попиту;
• якості та розташування самого об’єкта нерухомості.

За даними UTG, приблизно 60% орендарів уже сплачують орендні платежі в повному обсязі, близько 30% платять за фіксованим курсом долара (26 грн/дол), а майже 10% мають індивідуальні знижки.

Більшість девелоперів поступово припиняють дію фіксованих курсів та індивідуальних знижок і переводять операторів на повну оплату. Але середній рівень зниження ставок на липень 2023 року все ще становив -15% відносно лютого 2022 року.

Arricano щомісяця аналізує % OCR (коефіцієнт затрат на оренду) у продажах своїх операторів і таким чином знаходить точку ефективності.

Ставки для орендарів корегуються відповідно до:

• динаміки продажів;
• відновлення відвідуваності;
• рівня наповнюваності ТРЦ.
• Винятком є якірні оператори, з ними співпрацюють за індивідуальним підходом.

Також із початку цього року в компанії ініціювали низку ротацій, і це не лише для посилення пулу орендарів, а й для приведення ставок до ринкових показників.

У DREAM договірні умови з усіма орендарями вже повернулися або у процесі повернення на довоєнний рівень. З певними групами орендарів ТРЦ зафіксував домовленості до кінця року і навіть довше.

Тут керівництво торговельного центру керується кореляцією між товарним сегментом, у якому працює ритейлер, попитом та умовами оренди. За словами Надії Лінської, швидше повернула рівень продажів і тим самим дала змогу зберегти рівень ставок товарна група "електроніки". У стані невисокої прибутковості досі, попри період високого попиту й підвищення цін, перебуває група “меблі”, тож і ставки у цьому сегменті зростають менш інтенсивно.

Читайте також: Генератори, СЕС та пальне: як українські ТРЦ готуються до зими і яких проблем очікують

Водночас у ТРЦ DREAM через зменшення попиту скоротили преміальний сегмент у товарній групі "меблі та декор", натомість розширилася цінова категорія «середній» і «середній +».

Однак, попри відчутну стабілізацію ані орендарі, ані ТРЦ ще не готові до повної відмови від політики знижок, як зазначила Ганна Корягіна.

Commercial Property