Яким буде ринок торговельної нерухомості після карантину? Максим Гаврюшин, Budhouse Group
Голова Української Ради Торгових Центрів та операційний директор Budhouse Group про відновлення роботи галузі, збитки девелоперів та рітейлерів, очікуване падіння орендних ставок та багато іншого.
Після двох місяців вимушеного простою українські ТРЦ повертаються на роботу. З 11 травня уряд країни дозволив торговим центрам відчинити двері для відвідувачів. За підрахунками Української ради торгових центрів (УРТЦ), за період жорсткого карантину девелопери недоотримали понад 7 млрд. грн. орендних платежів. Однак ця сума продовжує зростати, враховуючи заборону, що триває, на роботу ТРЦ у Києві та ряді західних областей України. Ще більші втрати несуть українські ритейлери, товарообіги яких порівняно з докарантинним періодом сильно просіли. Про те, як «оживає» галузь торговельної нерухомості, які показники роботи демонструє в перші дні після зняття обмежень і на що її чекає в найближчому майбутньому, в інтерв'ю розповів голова УРТЦ та операційний директор девелоперської компанії Budhouse Group Максим Гаврюшин.
— За оцінками УРТЦ, загалом українські торгові центри за час карантину втратили 7 млрд. грн. орендних надходжень. Яка частка цієї суми припадає на Київ?
— У Києві розташовано близько 30% торгових площ країни. Але з урахуванням того, що середні орендні ставки у столиці вищі, ніж у регіонах, то приблизно 40% або 2,8 млрд із вищевказаної суми припадає на Київ. Зважаючи на те, що у столиці торгові центри так і не запустилися, сума недоотриманих надходжень збільшується щодня.
— Зважаючи на те, що частина магазинів у торгових центрах не зупиняла роботу, на скільки в середньому знизилися орендні доходи українських ТЦ у період карантину?
— У різних ТЦ доходи знизилися по-різному, але в середньому приблизно на 95%. Фактично у торгових центрах працювали лише продовольчі супермаркети та магазини зв'язку. Але навіть у тих, хто продовжував роботу, товарообіги значно знизилися. Мінімальні втрати у продовольчих супермаркетів були на рівні 10-15%. Це ще добрий показник, яким могли похвалитися супермаркети, розташовані у житлових масивах.
Є об'єкти, в яких продовольчі оператори просіли вдвічі. Особливо у центральних районах міста, де основними відвідувачами були співробітники офісів.
Ще більше постраждали магазини техніки. У разі гарним показником під час карантину було падіння вдвічі. Були магазини, які працювали лише на 10-15% від своєї докризової потужності. Багато хто думає, що ритейл, якому було дозволено працювати, отримував якісь надприбутки. Але насправді це не так – вони також втратили значну частину своїх доходів. Ну а втрати торгових центрів у умовах, зрозуміло, були колосальними.
— З огляду на таку невтішну динаміку, яка частка магазинів уже закрилася в торгових центрах за період карантину?
— Поки що небагато. З 11 травня, коли у більшості регіонів країни відкрилися торгові центри, свою роботу відновили 95% орендарів. Інші продовжують поступово відкриватися: хтось не встиг вчасно завезти товар, хтось не встиг виконати всі вимоги щодо заходів безпеки. Щоправда, є й конфліктні ситуації, коли магазини не відкриваються через те, що не погоджували з орендодавцями умови на післякарантинний період.
Так, є й такі магазини, які вже не відкриються після карантину, та їх одиниці. Масових банкрутств і не варто було чекати, адже рітейлери не зазнавали великих втрат під час карантину.
А закривати магазини, в які було вкладено значні кошти, ніхто не хоче. Однак після поновлення роботи рітейлерам знову доведеться платити зарплати персоналу, орендні платежі та інші операційні витрати. І в цих умовах слабкі оператори, звісно, можуть не встояти. Тому нас ще чекає хвиля закриття магазинів, але я не думаю, що вона матиме масовий характер. Швидше за все, найбільше постраждають дрібні оператори, які не мають запасу міцності.
— На вашу думку, які сегменти рітейлу в нинішню кризу найвразливіші? Яким буде найважче вижити в існуючій ситуації?
— Важко виділити якийсь певний сегмент. Багато залежатиме від того, наскільки сильним буде «плечо підтримки» того чи іншого орендаря, а не товарної групи. Думаю, погано буде всім однаково. Хіба що по фаст-фудах удар може бути сильнішим, бо обмеження на їхню роботу досі не знято.
— Яка ситуація в українських торговельних центрах зараз? Яка частка ТЦ поки що не відкрилася?
— Обмеження на роботу торгових центрів продовжують діяти у Києві, Львові та Чернівцях. У цих трьох містах розташовано приблизно 30% торгових центрів у кількості та близько 40% у частці площ. Водночас у Львові їхню роботу не повністю заборонено — там не можуть працювати лише магазини одягу та взуття. Але відсутність fashion-операторів дуже позначається на показниках об'єктів. Наприклад, у нашому ТРЦ Forum Lviv зараз працює близько 30 магазинів. Але трафік торгового центру з 11 травня зріс лише на 5-10% порівняно з періодом жорсткого карантину, коли у ТРЦ працював лише продуктовий супермаркет.
— Раніше ви говорили, що у перші дні роботи трафік торгових центрів упав на 25-50%. Чи очікуєте ви покращення динаміки відвідування торгових центрів, чи навпаки, її погіршення найближчим часом?
— Думаю, що ситуація поступово покращуватиметься. Нинішній провал відвідуваності занадто великий, і поки що незрозуміло, коли ми повернемося до докарантинних показників. Добре, якщо до початку осіннього сезону вийдемо на попередні показники відвідуваності. Я вже не говорю про докризові показники товарообігу, яких навряд чи буде досягнуто цього року.
Зараз падіння трафіку на 25% — це ще добрий показник. Багато торгових центрів просіли набагато більше – на 40-50%.
У цьому випадку багато залежить від успішності торгового центру та його локації. Як я вже казав, центрально-міські об'єкти гірше працювали і в період карантину, і зараз. Швидше за все, вони відновлюватимуться довше, поки не запрацює вся інфраструктура центральної частини міста та розташовані поруч офіси.
— А як справи з конверсією та товарообігами торгових операторів?
— Конверсія, звісно, зросла. Перші два дні роботи торгових центрів показали присутність накопиченого попиту. У сильних мережевих гравців спостерігається сплеск продажів до 300% порівняно з аналогічними днями минулого року. У наших торгових центрах особливо успішно торгують такі fashion-оператори, як LC Waikiki, Inditex та інші великоформатні гравці. Незважаючи на зниження трафіку у наших ТРЦ на 25%, їх середні чеки у перші дні роботи зросли на 30-40% та більше. У невеликих локальних рітейлерів сплеску продажів ми не спостерігаємо – їх товарообіг перебуває на рівні минулорічних.
Немає істотної позитивної динаміки і магазини техніки і електроніки. У порівнянні з карантинним періодом їх продаж зріс у кращому випадку на 20%. Незважаючи на це, обороти цих операторів все ще менші за минулорічні.
Думаю, що сплеск продажів у fashion-ритейлерів триватиме не більше тижня, після чого товарообіги почнуть знижуватися нижче за торішні показники. Наскільки глибоким це падіння, передбачити складно. Багато залежатиме від економічної ситуації в країні та динаміки поширення епідемії коронавірусу. Саме відсутність грошей у споживачів та страх відвідування громадських місць найбільше впливатимуть на показники роботи роздрібної галузі.
— З огляду на нинішню динаміку падіння трафіку на скільки в середньому можуть знизитися орендні ставки в українських ТЦ цього року?
— Насправді у питанні орендних ставок все залежатиме не від трафіку, а від оборотів рітейлерів. Більш предметно про зниження орендних ставок можна буде говорити після місяця роботи, коли ми побачимо товарообіг орендарів. Думаю, що тоді й пройде перша хвиля перегляду орендних умов.
Якщо криза затягнеться і зниження товарообігів спостерігатиметься 2-3 місяці поспіль, то орендодавцям знову доведеться йти на поступки, щоб уникнути масових закриття магазинів.
Але не думаю, що загалом орендні ставки впадуть більше, ніж на 30%. Хіба що у найменш конкурентоспроможних об'єктах нерухомості. На мою думку, в середньому по ринку в якісних об'єктах зниження вартості оренди буде на рівні 10-15% у валюті.
— Ви казали, що найбільше постраждали торгові центри, які знаходяться у центральних районах міст. На вашу думку, які об'єкти будуть найменш уразливими у нинішню кризу?
— Добре почуватимуться невеликі ТЦ із повсякденними товарними групами, які знаходяться ближче до споживача у густонаселених житлових масивах.
Щодо торгових центрів у центральних районах міст, то вони поступово відновлюватимуться зі зняттям карантинних обмежень та поновлення ділової активності. Насправді відбулася унікальна ситуація, адже ТЦ центру традиційно були більш стійкими навіть на насичених ринках. Але саме в цю кризу вони найбільше постраждали.
— Незважаючи на поновлення роботи торгових центрів, розважальна складова ще залишається під забороною. Наскільки це суттєве обмеження і яку частку трафіку забезпечує сегмент розваг в українських ТРЦ?
— Звичайно, заборона роботи розважальних центрів критична для ТРЦ. У різних об'єктах розважальний сегмент генерував різну частку трафіку залежно від масштабів РЦ: вона могла досягати 35-40%. Тому, зрозуміло, обмеження працювати розважальних центрів сильно впливають і потік і товарообіги ТРЦ.
Наприклад, у нашому ТРЦ Fabrika близько 35% площ припадає на розваги. І після відновлення роботи цього об'єкта падіння трафіку порівняно з докарантинним періодом приблизно можна порівняти.
Важлива роль розважальної складової полягає у тому, щоб збільшувати час перебування відвідувачів, їхню активність у торговому центрі. Наразі цей фактор нівельований, що не може не відбиватися на показниках роботи ТРЦ.
— Під час попередньої кризи багато торговельних центрів були лояльнішими до українських брендів, пропонуючи їм хороші умови для розміщення. Як вважаєте, чи стане нинішня криза своєрідним стимулом для розвитку українських брендів зараз?
— Така ймовірність справді існує. Я знаю, що у регіонах – в Івано-Франківську, Миколаєві – з'явилися деякі ініціативи, коли на товари made in Nikolaev чи made in Ivano-Frankovsk ставлять спеціальне позначення, закликаючи споживача підтримати місцевого виробника. Це хороша ініціатива, а наскільки вона зміцниться – залежатиме від того, чи українські виробники та бренди зможуть запропонувати цікавий для споживача продукт. Минула хвиля кризи дала поштовх до розвитку низки українських брендів. Наприклад, Goldi, Льонокомбінат, VOVK та інших. Якщо в цю кризу з'являться нові українські бренди, вони можуть знайти своє місце на ринку. Для цього зараз виникнуть сприятливі умови, тому що в торгових центрах з'являться вільні площі, а орендодавці будуть більш зговірливими щодо вартості оренди. На ринку з'являтимуться ніші, які можуть зайняти українські бренди.
— Яку найближчу мету ставить перед собою Українська рада торгових центрів? Які пріоритетні напрямки роботи?
— Найближчим часом ми продовжимо обстоювати інтереси галузі торгівельної нерухомості. Наразі готуємо додаткову аргументацію для місцевої влади, щоб достукатися до неї та відновити роботу торгових центрів у всіх регіонах країни.
Нинішній стан справ – це дискримінація значної частини торгових центрів, розташованих у Києві, Львові та Чернівцях.
При цьому абсолютно незрозумілою є логіка введених місцевою владою обмежень. Нині можуть працювати ринки, кіоски та магазини, площею до 300 кв. м. Але не можуть працювати торгові центри, в яких набагато легше контролювати кількість відвідувачів та виконання всіх заходів безпеки.
— В Україні також продовжує діяти обмеження щодо кількості відвідувачів у магазинах. У торговій точці має бути не більше 1 особи на 10 кв. м. Торгові центри готові дотримуватись цієї вимоги?
— Звичайно. Більше того, більшості великих ТЦ навіть нічого робити не доведеться, щоб його дотримуватися. Навіть якщо подивитися на роботу якогось великого торгового центру з інтенсивною відвідуваністю, то навіть за пікового напливу там буде 15-20 кв. м на людину. Взяти, наприклад, ТРЦ площею 100 000 кв. м. Щоб не відповідати цій вимогі, в ній одноразово має перебувати понад 10 000 осіб. Але така відвідуваність і в докризовий період могла бути лише за організації якогось великого свята. Як правило, гарною відвідуваністю вважалося 30 000-40 000 осіб на день. Однак ця кількість відвідувачів не знаходиться в ТРЦ одночасно, а розтягується на 10-11 годин роботи. При цьому зараз навіть такої відвідуваності ТРЦ не може бути, тому що трафік у всіх об'єктах сильно впав.
— Які дії можуть зробити влада для підтримки сфери торгівельної нерухомості?
— Поки що торгові центри не отримали абсолютно жодної підтримки від держави. Хоча варіантів підтримки багато: це питання нарахування ПДВ, оренди землі, перевірок бізнесу.
Важливим питанням залишається захист девелоперів від несумлінних кредиторів, які можуть скористатися ситуацією для рейдерства торгових об'єктів.
Загалом є багато напрямків, за якими Українська рада торгових центрів вестиме діалог з владою. Сподіваємося, що уряд піде нам на зустріч та врахує побажання галузі.
— Останнє питання стосується роботи компанії Budhouse Group. Як змінилися ваші плани відкриття ТРЦ Nikolsky у Харкові у зв'язку з останніми подіями?
— Незважаючи на карантин, ми не зупиняли роботи з будівництва ТРЦ Nikolsky, проте через затримки з постачанням обладнання з Китаю та оздоблювальних матеріалів з Італії будемо змушені трохи зрушити терміни відкриття. Якщо раніше планували запустити об'єкт у роботу вже у грудні 2020 року, то зараз перенесли відкриття на березень 2021 року. Тішить, що банк, який фінансує проект, не відмовився від своїх зобов'язань і виконує їх у повному обсязі.
Так, ми розуміємо, що можливо з кимось із орендарів буде складніше домовитися за нинішніх умов. Однак поки що ніхто з наших партнерів не відмовився від участі в проекті. Загалом у нас уже підписано 83% договорів. Тому ми з оптимізмом дивимось у майбутнє і сподіваємося, що на момент відкриття ТРЦ ситуація в країні стабілізується, а ринок роздрібної торгівлі встигне відновиться.
