Як змінилися ціни на оренду у ТРЦ під час пандемії
2020 рік виявився складним як для торгової нерухомості, так і для рітейлу. Зниження відвідуваності торговельно-розважальних центрів та падіння купівельної спроможності українців призвели до обвалу орендних ставок у ТРЦ від 5% до 30%.
У 2021 році ситуація дещо покращала: вартість квадратних метрів за перше півріччя зросла в середньому на 5-10%. Портал The Page досліджував ціни на оренду у ТРЦ у різних містах України.
Що впливає вартість орендних ставок?
Насамперед ціна квадратного метра залежить від:
- характеристик самого ТРЦ (місце розташування, потоки потенційних покупців);
- кількості та впізнаваності якірних орендарів, які привертають увагу до ТРЦ;
- типу ТЦ (супермаркет, розважальний сегмент, громадське харчування, фешн-магазини).
Закономірно й те, що орендні ставки в ТРЦ значно залежать від обсягу орендованої площі та товарної групи.
Скільки коштує «квадрат» у різних містах України?
«Найвищі орендні ставки, долар за кв. м на місяць у Києві: ТРЦ (секції по 100 – 200 квадратних метрів) – 60-70, на головних торгових вулицях – близько 70. Для фешн брендів середнього сегмента у київських ТРЦ ставки можуть стартувати від 10$ за кв. м. В інших містах-мільйонниках рівень орендних ставок дещо нижчий. Найвищий рівень для Одеси – це 50-60 $ за кв. м, а стартують вони від 8$ за кв. м. У невеликих містах-обласних центрах, як Тернопіль, орендні ставки починаються від $7 за кв. м і сягають 20$», — зазначила Юлія Кузнєцова, керівник відділу консалтингу NAI Ukraine.
За даними OLX Нерухомість, у третьому кварталі 2021 середня вартість оренди за 1 кв. м у ТРЦ України розподілилася таким чином:
- Львів – 17 000 гривень;
- Одеса – 14 780 гривень;
- Київ – 14 750 гривень;
- Харків – 14 500 гривень;
- Дніпро – 14 025 гривень;
- Запоріжжя – 14 000 гривень;
- Кривий Ріг – 13 500 гривень;
- Хмельницький – 10 000 гривень;
- Черкаси – 10 000 гривень;
- Чернівці – 9 600 гривень;
- Херсон – 7 000 гривень.
Вакантність приміщень: 2022 року орендна площа збільшиться на 1,5 млн кв. м
За інформацією ОLХ Нерухомість, найбільша кількість вільних об’єктів представлена у Києві, Дніпрі, Харкові, Одесі та Львові. При цьому рівень вакантності у різних містах не однорідний. У торгових центрах Києва він становить близько 10%-11%. На цей показник значно вплинуло відкриття у 2020 році такого великого об’єкту, як ТРЦ Retroville та ще позначиться старт роботи ТРЦ Respublika Park у листопаді.
«До кінця 2023 року в столиці мають відкритися 12 нових торгових центрів, які завжди на момент старту викликають довкола себе широкий ажіотаж, а відповідно й доходи. Якщо ці плани реалізуються, то площа вільних приміщень для оренди зросте на додаткові 800 000 кв. м. А у різних містах України у 2022 році очікується введення в експлуатацію одразу кількох ТРЦ – сумарно близько 1 500 000 кв. м», – зазначив голова Ради з іноземних інвестицій та економічного розвитку України Роман Бабицький.
Середній рівень вакантності у Одесі – до 5%. Це пов’язано з досить обмеженою пропозицією: протягом останніх 5 років у місті не було введено в експлуатацію жодного професійного ТЦ/ТРЦ площею понад 30 000 кв. м. Але протягом найближчих трьох років в Одесі планується відкриття 8 торгових об’єктів загальною площею близько 220 000 кв. м, що значно підвищить середній рівень вакантності.
У маленьких містах, де спостерігається дефіцит сучасних та якісних торгових площ, особливо помітний розрив за рівнем вакантності між різними ТЦ. У Тернополі, наприклад, є ТЦ, які мають на сьогоднішній день нульовий рівень вакантності. При цьому вакантність менш популярних і відвідуваних ТЦ доходить до 8%.
Чи варто чекати на підвищення цін на оренду в 2022?
Період локдауну вплинув на спад відвідуваності торгових об’єктів разом із зростанням проведеного у закладах часу та середнього чека: за даними опитування NAI Ukraine, +15% у 2020 році та +30% у 2021 році.
Як пояснює керівник департаменту агентських та консультаційних послуг у сфері торговельної нерухомості у Cushman & Wakefield в Україні Катерина Весна, значне зростання орендних ставок наступного року не очікується.
«Вони будуть підвищені власниками у межах передбаченого рівня індексації чи планового рівня підвищення орендної плати відповідно до умов договорів оренди. Зазвичай це 5-15%, а для ТЦ/ТРЦ, що відкрилися в 2021 році, індексація може досягати 20%», – пояснила Катерина.
У разі зниження відвідуваності ТРЦ на фоні локдауну буде застосовано практику короткострокових домовленостей щодо зниження фіксованої частини орендної плати на час таких обставин.