Види договорів та антирейдерські запобіжники: експерт розповів про правові аспекти управління комерційною нерухомостю

За словами експерта, залучення сторонніх осіб для керування власними активами зазвичай здійснюється за таких обставин:

• якщо об’єкт не приносить очікуваного доходу;
• якщо актив приносить певні фінансові доходи, але у його обслуговування вкладається надто багато часу та ресурсів;
• якщо власник із будь-яких причин не хоче або не може самостійно управляти об’єктом і прагне отримувати стабільний пасивний дохід.

Тож професійне управління комерційною нерухомістю це передусім інструмент збільшення капіталізації та дохідності об’єкту.

Під словом “професійне” мається на увазі залучення керуючої компанії, зі спеціалізованим досвідом роботи у вказаній галузі.

Експерт виділив два основних, найпоширеніших варіанти керування нерухомим майном, а саме:

• укладення договорів управління об’єктами нерухомості;
• укладення договорів оренди/суборенди нежитлових приміщень.

Згідно із Цивільним кодексом України, за договором управління майном, одна сторона (установник управління) передає другій (управителеві) на певний строк майно в управління, згідно з відповідним договором.

Управитель, у свою чергу, зобов’язується від свого імені керувати цим майном в інтересах установника управління або вказаної ним особи за оплату.

Іншими словами, договір управління комерційною нерухомістю – це договір, за яким власник передає управителю відповідний об’єкт нерухомого майна, зазвичай разом із земельною ділянкою, на якій розташоване майно, в управління на узгоджений сторонами період часу, - пояснює Андрій Лотиш.

Згідно з положеннями чинного законодавства України (гл. 70 ЦК України) існує два види договору управління майном:

• договір, що засвідчує виникнення в управителя права довірчої власності на отримане в управління майно;
• договір, що не засвідчує виникнення в управителя права довірчої власності на отримане в управління майно.

Юрист наголошує, що усі договори управління нерухомістю підлягають нотаріальному посвідченню та державній реєстрації в обов’язковому порядку. Строк дії таких документів визначається за взаємною згодою сторін, якщо ж сторони не визначити термін, за замовчуванням він складатиме п’ять років.

Зауважте, що у разі продажу власником комерційної нерухомості, що перебуває в управління, новим установником автоматично стає покупець об’єкту.

Управителем нерухомості буде та сама особа, що зазначена в договорі управління. Дія договору зупиняється лише у тому випадку, якщо новий власник одержав це майно внаслідок стягнення.

Ще одним варіантом передання комерційної нерухомості в управління є укладення договору оренди майна. Згідно з ним, власник передає об’єкт у тимчасове користування одній або декільком довіреним особам за мінімальну плату на певний строк.

Надалі такі "орендарі-управителі" передають нерухомість у фактичне субволодіння та користування на ринкових платних умовах третім особам – суборендарям (згідно з укладеними договорами суборенди приміщень), - зазначає експерт.

У такому випадку сторонами договору можуть бути як фізичні особи підприємці, так і юридичні особи.

Якщо ви вирішили укладати договір оренди чи суборенди, не забудьте про обов’язкові істотні умови, а саме:

• об’єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації);
• строк, на який укладається договір оренди;
• орендна плата з урахуванням її індексації;
• порядок використання амортизаційних відрахувань;
• відновлення орендованого майна;
• умови його повернення або викупу.

Термін дії договору також визначається за згодою сторін. У разі відсутності заяви однієї зі сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії документу він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором під час укладення.

Водночас, зауважує юрист, якщо договір укладається на понад три роки, він має бути нотаріально посвідчений та вимагає державної реєстрації.

У контексті оренди комерційної нерухомості це питання є дуже актуальним, адже в більшості випадків орендарі (суборендарі) зацікавлені у переданні їм приміщень на довготривалі періоди, оскільки вони вкладають чималі фінансові ресурси на здійснення поліпшень майна, закупівлю відповідного обладнання, розвиток і просування бізнесу з прив’язкою саме до орендованого об’єкта комерційної нерухомості, - йдеться у колонці.

У випадку продажу власником нерухомості, що перебуває в оренді/суборенді, новий власник отримує усі права та обов’язки наймодавця.

Недобросовісні управителі чи орендарі/суборендарі нерідко використовують укладені угоди для незаконного заволодіння об’єктами нерухомості.

Діють шахраї через так звані “слабкі” юридичні положення договору, спочатку у судовому переоформлюють на себе право власності, потім оформляють на третіх осіб або використовуються інші способи рейдерського захоплення.

Для уникнення таких ситуацій власника приміщень радять використовувати такі напрацьовані дієві антирейдерські запобіжники:

• побудова безпечної структури угоди;
• накладення обтяжень і заборон на нерухоме майно за допомогою відповідних правочинів або судових рішень;
• наявність у договорах оренди/суборенди встановленої заборони на оформлення за наймачем права власності на здійснені поліпшення за час користування об’єктом;
• встановлення значних штрафних санкцій у випадках недобросовісного керування чи користування майном;
• можливість дострокового розірвання власником договорів у разі будь-яких зловживань з боку управителя чи наймача; 
• забезпечення виконання обов’язків управителя чи наймача шляхом оформлення окремих гарантій банку, страхових компаній чи інших фінустанов;
• використання короткострокових угод з правом продовження терміну дії у разі наявності згоди власника приміщення.

Читайте також: Співвласниця “Епіцентр” хоче купити польського виробника пластикової тари

Commercial Property