Три місяці повномаштабного вторгнення: рестартинг ТРЦ
Під час повномасштабного вторгнення Росії в Україну мішенями російських окупантів з метою дестабілізації ситуації у містах стали магазини та ТРЦ.
Через активні бойові дії у північних, східних та південних регіонах країни більшість торгових центрів закрилися.
З початку травня деякі об’єкти поступово відновлювали свою роботу в обмеженому або повноцінному режимі. Серед великих професійних об’єктів Києва, які насамперед відновили роботу – ТРЦ РайON, ТРК Проспект, ТРЦ Gulliver та River Mall.
Сьогодні майже всі торгові об’єкти столиці, за рідкісними винятками, працюють. Важливо відзначити, що під час прийняття рішень щодо відновлення роботи власниками об’єктів насамперед розглядалося питання безпеки працівників та відвідувачів.
Оператори food-сегменту та магазинів товарів першої необхідності, які мають локації в межах ТРЦ, переважно припиняли роботу на короткий термін або працювали безперервно.
Наразі все більше операторів різних сегментів продовжують чи поступово відновлюють свою роботу. Одними з перших повернулися оператори спортивного та food-напрямків.
Міжнародні фешн-оператори особливо не поспішають повертатися до торгових центрів, тоді як з’явилася тенденція до активнішого повернення серед локальних операторів.
Частина міжнародних компаній досі не ухвалила рішення про відкриття магазинів та повноцінне відновлення діяльності в Україні.
Тимчасова зупинка діяльності міжнародних та локальних орендарів на кінець квітня була пов’язана не лише з обмеженням купівельної спроможності, а й з можливими ризиками для працівників, пов’язаних із бойовими діями на території України.
Робота операторів, готових відкривати свої магазини, також була значно ускладнена нестачею персоналу, проблемою комунікації зі співробітниками, які вимушено залишили свої міста, та порушенням логістичних маршрутів.
З початку травня багато операторів досить активно розглядають можливість релокації зі східних регіонів або відкриття магазинів у Західній Україні, де ситуація спокійніша і ТРЦ продовжують роботу.
Вже протягом місяця в Україну повертаються люди, зокрема до Києва, тож процес відкриття локацій полегшився. Це з присутністю працівників у містах і незначним збільшенням купівельної спроможності порівняно з початком війни.
Читайте також: У торгових центрах Рівного починає роботу релокований з гарячих точок
Під прицілом. Як відновлювати втрачені ТРЦ
Минулого тижня, 25 травня, близько 5 години ранку російські війська завдали ракетного удару по Запоріжжю. Було випущено чотири крилаті ракети, одна з яких влучила в ТРЦ Аврора. За три місяці війни серед пошкоджених торгових центрів виявились: ТРЦ Retroville (Київ), ТРЦ Nikolsky та ТРЦ Караван (Харків), ТРЦ Lavina Mall (Київ), ТРЦ Fabrika (Херсон), ТРЦ Riviera Shopping City (Одеса), повністю зруйнований ТРЦ Порт City (Маріуполь).
Для оцінки остаточних збитків, завданих професійними ТРЦ внаслідок бомбардувань та обстрілів російськими військами, необхідне проведення кваліфікованих досліджень та експертиз, що неможливо і недоцільно в деяких регіонах у період бойових дій.
Щодо зруйнованих непрофесійних торгових об’єктів очевидним фактом є те, що на відновлення такого об’єкта буде потрібна сума інвестицій, яка практично еквівалентна будівництву нового торгового центру. Без міжнародної підтримки відновлення зруйнованих об’єктів може зайняти багато років або взагалі буде неможливим.
Після припинення активних бойових дій та скасування воєнного стану сегмент торгової нерухомості не зможе одразу вийти на довоєнні показники. Відновлення роботи відбуватиметься поступово, з досить складним початковим періодом.
Наразі передчасно говорити, що на знищені або значною мірою пошкоджені об’єкти буде легко залучити інвестиції на відновлення. Багато в чому це залежатиме від спроможності держави оперативно запустити механізм відшкодування для власників об’єктів, пошкоджених внаслідок воєнних дій.
Важливо враховувати і власні можливості компаній-власників ТРЦ, та їхню здатність відновити свої активи якнайшвидше. Якщо це станеться, можна припустити, що відновлення країни та сегмента торгівельної нерухомості буде простіше, зокрема за рахунок залучення кредитних ресурсів на пільгових умовах.
Читайте також: Власники постраждалого ТРЦ Retroville оцінюють збитки у 60 мільйонів євро
Це стане поштовхом для фінансування нових проектів та рефінансування існуючих кредитів, залучених до війни, які у післявоєнний період більшість проектів не зможуть обслуговувати через падіння орендного доходу.
Кредитовані об’єкти, які не встигли погасити борги, зіткнулися з відсутністю орендних потоків, тому зазнають труднощів із поверненням кредитів. На сьогодні частина компаній вже досягли домовленостей із постачальниками послуг та кредиторами про умови відстрочок платежів на період воєнних дій. Але після закінчення не виключається можливість зустрічі за столом переговорів для узгодження лояльних умов на майбутній післявоєнний період.
Після завершення військових дій оператори намагатимуться зберегти існуючі локації, тоді як плани подальшого розвитку, ймовірно, будуть відкладені. Відповідно частина торговельних центрів постраждають внаслідок збільшення показника вакантності.
Власникам повністю зруйнованих об’єктів доведеться пройти довгий і копіткий шлях, щоб оцінити та зафіксувати збитки, завдані об’єктами, та спробувати претендувати на компенсацію.
Отримання компенсаційних виплат у післявоєнний час дозволить власникам провести аналіз кращого використання земельних ділянок та розробити проекти, які доцільно збудувати замість знищених торгових об’єктів.
При реалізації таких проектів враховуватиметься розмір отриманих компенсаційних виплат та наявність фінансування на ринку.
Читайте також: В Україні, завдяки проекту «Росія заплатить», буде створено реєстр ушкоджень
ТРЦ під час воєнного стану. Оренда за домовленістю
Ключовими проблемами орендарів за три місяці війни стали падіння купівельної спроможності, обмеження у роботі ТРЦ та орендна плата.
З початком травня у зв’язку з частковим поверненням населення до міст спостерігається невелике зростання цих показників, що дає надію на подальше оновлення сегменту. Найбільш затребуваними сегментами серед споживачів залишаються магазини першої необхідності, продовольчі магазини та аптеки.
У регіонах, де відсутні активні бойові дії, решта сегментів продовжують працювати в прийнятному режимі, тоді як у містах, де ведуться активні бойові дії, робота магазинів неможлива, що в цілому впливає на покриття операційних витрат операторів.
Діяльність переважної кількості операторів також постраждала через відсутність покупців, порушення логістичних ланцюжків, труднощів з поставками та зруйнованих локацій у ТРЦ та стріт-рітейлі. Однією з найпоширеніших проблем є нестача працівників, оскільки велика кількість людей були змушені залишити свої міста та країну внаслідок обстрілів та бомбардувань.
ТРЦ також мають проблеми, пов’язані з обмеженим потоком грошових платежів та нестачею фінансового ресурсу для підтримки діяльності діючого об’єкта. Тут позитивний момент — готовність орендодавців домовлятися та обговорювати вигідні для обох сторін умови оренди.
Об’єкти, що відкриваються сьогодні, домовляються з орендарями про максимально лояльні умови. Деякі ТРЦ взагалі не беруть орендної плати, але обговорюють можливість сплати орендарями відсотка від операційних витрат та комунальних платежів. Інші об’єкти запровадили градацію за сегментами, у кожному з яких застосовуються певні умови.
Читайте також: Лише кіно: у яких ТРЦ відновили роботу кінотеатри за травень?
Загалом орендарі досить лояльні і ставляться з розумінням ситуації, що склалася.
Більшість ТРЦ першочерговим завданням стало базове відновлення роботи об’єктів. Спочатку управляючі структури готові до відкриття магазинів орендарів на мінімальних умовах шляхом сплати комунальних послуг та відсотка від операційних витрат.
Нарахування орендної плати провадиться в індивідуальному порядку для кожного орендаря. Деякі орендодавці погоджують пільгові умови збереження орендарів та їх локацій, інші домовляються про сплату відсотка операційних витрат. Більше того, ТРЦ дозволяють операторам працювати за індивідуальним графіком, що також має значення при розрахунку кінцевої вартості оренди приміщення.
Домовленості між орендодавцями та орендарями у зв’язку із ситуацією в країні укладаються на місяць — два, після закінчення цього терміну переговори поновлюються та узгоджуються нові умови. Через відсутність стабільності сторони не готові узгоджувати довші періоди.
У «тилових» регіонах орендодавці підтримують орендарів та погоджують дисконтування орендної плати на певний період.
Але навіть у цих областях ефективний час роботи магазинів знижується через регулярні повітряні тривоги, коли персонал змушений закрити магазин і піти в укриття.
Втім, у цих містах зріс попит на торгові площі у зв’язку з релокацією великої кількості магазинів зі сходу, що прямо впливає на орендні ставки та дає можливість торговим центрам розміщувати бажаних орендарів у своїх об’єктах.
Усі розуміють, що війна триває і домовленості щодо орендних платежів між ТРЦ та орендарями можуть сприяти активізації торгової нерухомості.