ТРЦ повертають довоєнні умови: яким для торговельної нерухомості було перше півріччя 2023-го

За словами директора департаменту торгових площ Arricano Дениса Корнути, досвід, отриманий всіма гравцями ринку за перший рік повномасштабного вторгнення можна охарактеризувати так:

1. Гнучкість та адаптивність до швидкої зміни ситуації, яку неможливо передбачити, але необхідно під неї підлаштуватись;
2. Намагатися працювати навіть тоді, коли це виглядає неможливим, за умов повітряних тривог, відсутності світла, проблем з постачанням товарів;
3. Швидкість прийняття максимально ефективних рішень.

Сюди ж можна додати адаптацію асортименту під економне споживання населення; підготовка приміщень та експлуатаційних команд з технічної та організаційної точки зору задля забезпечення безперебійної роботи магазинів у воєнних (-ред.) умовах, — каже СЕО "Nhood Україна" Ганна Корягіна.

Саме ці навички допомогли пережити 2022 рік і гідно увійти в 2023-й.

Попри серйозні виклики, торгівля та торгова нерухомість витримала, хоча падіння обсягів за рік в гривневому виразі і склало -3,2%, а в доларовому еквіваленті -18,4%, — каже директор компанії UTG Євгенія Локтіонова.

Ганна Корягіна виділяє наступні тренди цього року:

• індексація орендних платежів у більшості випадків фіксованим відсотком;
• перегляд комерційних умов та наявних знижок;
• відсутність покращення ситуації для певних категорій орендарів, йдеться про тих, хто серйозно постраждав у 2022 році у зв’язку з неактуальністю пропозиції;
• активний розвиток національних брендів, здебільшого у онлайн-форматі;
• готовність деяких міжнародних брендів розглядати нові проєкти, про які раніше практично не йшлося;
• економне споживання;
• суттєва залежність комерційних умов і результатів діяльності від географічного фактору.

Укріплення позицій вітчизняних брендів стало можливим саме через війну, впевнена Євгенія Локтіонова.

Паралельно зі збитками війна надала українським виробникам одягу шанс відібрати частку ринку у світових гігантів. Ще у 2022 році російські бренди пішли з українського ринку, а міжнародні такі як H&M та Zara ще досі не повернулись. Тому майже всі провідні українські бренди змогли збільшити виторг за минулий рік, незважаючи на падіння купівельної спроможності та еміграцію суттєвої частини українців. Наприклад, у 2022 році компанія Goldi відкрили 10 000 кв. м нових площ, та продовжує розширення мережі, - каже вона.

Ще одна тенденція, яка стала помітною на ринку, це трансформація споживчих настроїв.

Спочатку українці накопичували великі запаси продовольства, гігієнічних товарів на випадок закриття магазинів, а потім з’явився ажіотажний попит на незвичні товари (ліхтарики, сонячні панелі, зарядні станції, генератори, буржуйки, радіатори, акумулятори).

Індекс самопочуття ритейлу (Retail Well-Being Index) було розроблено у 2020 році Українською Радою Торгових Центрів. Він дозволяє в динаміці відстежувати рівень самопочуття ритейлу, враховуючі такі показники, як відвідуваність торгових центрів, вакантність площ в ТЦ та рівень ставок оренди.

За словами голови Дослідницької групи УРТЦ, керівника дослідницької компанії Ukrainian Research Bureau (URB) Дмитра Топольськова, подивившись на значення RWBI можна відстежити динаміку ринку на одному й тому ж масиві даних.

Базовим довоєнним показником RWBI ми вважаємо значення за 3-й квартал 2021 року. Зниження RWBI в 4-му кварталі 2021 року пов’язано з новою хвилею коронавірусу в Україні. Якщо в місячному розрізі найгірші показники зафіксовано в березні 2022 р., то в квартальному — в 2-му кварталі 2022 р., — каже Дмитро Топольськов. — Відтоді RWBI поступово збільшується щокварталу. В 2-му кварталі 2023 року значення RWBI навіть перевищило показник 1-го кварталу 2021 року — кварталу початку війни. Втім до довоєнних показників ще далеко.

У першому півріччі 2023 року, порівняно з минулим аналогічним періодом, на зростання індексу впливають: поступове зростання заповнюваності ТЦ та рівня орендних ставок, але здебільшого — зростання відвідуваності.

Середня орендна ставка на звичайні лоти, яку пропонують орендарям, становить 24 долари за 1 кв. м без урахування ПДВ, додаткових платежів та знижок, які можуть надаватись орендарям на певний період.

На початку повномасштабної війни власники ТЦ пішли на суттєві поступки ритейлерам, запропонувавши значні знижки, нагадує Денис Корнута. Цього року орендні ставки стабілізувались, кількість знижок скоротилась і на сьогодні понад 75% орендарів компанії мають умови на рівні до 24 лютого 2022.

Більшість торговельних центрів провели індексацію орендних платежів, тобто позитивна динаміка спостерігається, як мінімум, за рахунок цього підвищення. Тим не менш важливо зазначити, що перегляд орендних ставок із метою їх повернення до рівня 2021 року не може застосовуватись для всіх категорій діяльності, тому що деякі з них, приймаючи до уваги, актуальні умови життя, нажаль, втратили позицію попиту з боку потенційних покупців, — додає Ганна Корягіна.

Не можна ігнорувати і географічний фактор впливу на орендні ставки. Про нього говорить і Євгенія Локтіонова.

В ТЦ Західної України ставки оренди майже не змінилися у порівнянні з початком 2022 року, оскільки значного обсягу нової пропозиції там не відкрилося, а в існуючих торгових центрах вакантних площ майже не було і всі площі були зайняті орендарями із підписаними договорами. А ось ставки оренди в ТРЦ Києва поступово повертаються до довоєнного рівня, - розповідає директорка UTG.

Близько 60% орендарів у столичних ТРЦ вже сплачують орендні платежі в повному обсязі, ще близько 30% сплачують платежі за фіксованим курсом (26 грн за 1 дол), а ще 10% мають індивідуальні знижки.

Більшість управляючих компаній поступово припиняють дію цих пільг і переводять орендарів на повну оплату.  Середній рівень зниження орендних ставок на липень 2023 року становить -15% відносно лютого 2022.

У вакантності також простежується позитивна динаміка, спостерігається поступове повернення до довоєнних показників.

На січень 2023 року вакантність у ТРЦ по Києву складала 21,5%. Цей рівень вакантності спостерігався у більшості регіонів, окрім ТЦ у західній Україні. Але протягом першого півріччя 2023 року поступово більшість міжнародних операторів відновили свою роботу, а вакантні площі російських мереж зайняли інші оператори завдяки внутрішньої релокації / розширенню всередині ТЦ, появі нових операторів для галереї, зміни власників в установчих документах на громадян України / інших держав. Тому станом на липень 2023 року вакантність скоротилася і складає 18,9%, - додала Локтіонова.

Дмитро Топольськов сказав, що за даними усіх ТЦ, залучених до проєкту, можна сказати, що наразі середня заповнюваність становить 96%. Зауважте, що у цю вибірку не включали торговельні центри, які можна назвати dead malls.

Ганна Корягіна розповіла, що ведеться постійна робота для зменшення вакантності у комерційних проєктах компанії, періодично відбувається ротація орендарів.  За перше півріччя 2023-го вдалось підвищити рівень наповненості на декілька відсотків, а середня вакантність не перевищує 7%.

Відвідуваність розподілилася нерівномірно і залежить від багатьох чинників, зокрема площі ТЦ, його формату, безпекових показників, а також локації:

• для великих та дуже великих об’єктів традиційного формату середня відвідуваність складає 386 особу в день на 1 000 кв. м;
• для середніх — 462;
• а для малих — 554.

Зазначимо, що така відвідуваність фіксується на тлі значного зменшення кількості населення через зовнішню міграцію та супутніх чинників, що стримують купівельні настрої населення під час війни. Також відвідуваність ТЦ (особливо тих, що знаходяться на невеликій відстані від лінії бойового зіткнення, а також кордонів з рф) в значній мірі залежить від наявності та відстані до укриття на випадок оголошення повітряних тривог, — додає Дмитро Топольськов.

За даними, які наводить Євгенія Локтіонова, на липень 2023 року середній відвідуваності показник становить 364 людини на 1 000 кв. м GLA.

Відновлення відвідуваності позитивно вплинуло і на товароообіг, середньомісячний темп приросту у 2023-му складає 17,96%.

У другій половині року експерти очікують подальше поступове зростання показників ринку.

За словами Топольськова, більший поштовх у відновленні ринку ТЦ зможе дати рішення щодо поновлення роботи в Україні магазинів таких операторів як Inditex та H&M.

Очікуємо, що рівень орендних ставок буде поступово вирівнюватися попитом, кількість знижок й надалі скорочуватиметься, а орендодавці стануть рішучішими у проведенні ротацій із заміною на більш ефективні формати. Прогнозуємо, що товарообіг орендарів у другому півріччі показуватиме позитивну динаміку у порівнянні з показниками 2021 року, безумовно, залежно від товарної групи. А рівень вакантності зменшуватиметься, особливо в тих ТРЦ, які є найбільш затребуваними серед орендарів, — ділиться прогнозами Денис Корнута.

Не варто забувати, що розвиток ритейлу залежатиме і від ситуації на фронті, безпекових факторів. Тож гравці ринку мають розглядати кілька можливих сценаріїв і завжди бути готовими до негативних сценаріїв розвитку.

Читайте також: Оксана Остапчук, OLX: ринок комерційної нерухомості відновлюється поступово

Попри війну у Києві ведеться будівництво "Епіцентр" на місці "Нова Лінія" по вул. Бальзака. Ведеться будівництво "KYЇVPROEKT City Space". Також у Хмельницькому розпочато будівництво багатофункціонального торгового комплексу PROSKURIV Plaza, нагадала Локтіонова.

Тобто, навіть в умовах воєнних дій на тих територіях, де немає гарячої фази та ризику для життя співробітників, будуються нові ТРЦ. На це є безліч причин як суто економічного характеру, так і соціального. Після закінчення військових дій Україна має швидко відродитися та стати ще кращою. Для цього потрібно вирішити безліч питань, пов’язаних з інфраструктурою, і одним із них буде відновлення та подальший розвиток торговельної нерухомості, — додає вона.

Property Times