Торговим центрам найчастіше вдається зібрати 50-60% від довоєнного обсягу орендних платежів

В інтерв’ю CP провідний експерт консалтингової компанії Colliers Ukraine Ігор Заболоцький розповів про роботу торгової нерухомості та ритейлу під час військового стану, орендних договорів та купівельних настроїв. УРТЦ підготувала основні тези.

З точки зору збору орендних платежів просіли всі торгові центри України, що навіть працюють у західних регіонах, де ситуація загалом відносно краща. За підрахунками Ігоря Заболоцького, у Києві навіть найкращі об’єкти отримують не більше половини надходжень до війни. На західних областях цей показник становить 70-85% від довоєнного. Причини: закриття магазинів, у тому числі зупинення діяльності міжнародних брендів та падіння товарообігів інших рітейлерів.

Робота торгових центрів

Кількість закритих ТЦ/ТРЦ в Україні є незначною. Більшість таких об’єктів розташовані у наближених до військових дій регіонах, які постійно обстрілюються.

Якщо говорити про поновлення роботи, всі попередні кризи показали наступне: найбільш безболісно пройшов дистанцію той об’єкт, який першим відновився і розпочав операції, першим почав надавати послуги та пропонувати якийсь асортимент товарів для покупців. У ситуації воєнного стану орендарі та орендодавці досить підготовлені з погляду методології дій у різних стресових обставинах. Обидві сторони усвідомлюють, що закриття на тривалий час — це найгірше рішення.Тому перше місце ставиться збереження операційної діяльності хоча б у якомусь форматі.

За словами Ігоря Заболоцького, загалом торговим центрам найчастіше вдається зібрати 50-60% від довоєнного обсягу орендних платежів. Є об’єкти, які одержують 20-30%. У західному регіоні загальні збори сягають 70-80% від довоєнних показників.

«Потрібно розуміти, що у більшості кращих проектів не працюють до 10-15%, а іноді й 20% площ. Це якраз ті міжнародні рітейлери — група Inditex, бренди H&M та New Yorker, досі магазини групи LPP. Вони раніше формували ядро ​​якірних орендарів і фактично на них покладалося основне завдання генерування fashion-потоків. Наразі вони закриті і, звичайно, нічого не дають торговому центру ні в грошовому еквіваленті, ні з погляду трафіку», – зазначив експерт.

До того ж є сегменти, які просіли абсолютно на всіх ринках. Наприклад, класичний одяг — у цій категорії продаж, яким би хорошим оператор не був, суттєво скоротилися.

Тому недоотримання оренди зазнають усі торгові центри навіть у західних регіонах. Зрозуміло, що там ситуація краща, порівнюючи з Києвом чи Харковом. Для тих девелоперів, які мали мережу торгових центрів, розташованих у різних частинах України, об’єкти в західних регіонах зараз буквально спонсорують всю компанію з погляду грошового потоку.

Орендні договори

Ігор Заболоцький зазначає, що наразі нові угоди оренди укладаються: «Зрозуміло, що не так багато, як раніше. Наймасовіше це переїзд магазинів, наприклад, у pop-up-форматах, на захід України. Найактивніший у цьому плані Львів, але інші регіони так чи інакше також».

У деяких випадках є приклади, коли компанії, які мають закритий магазин, вирішували з мінімальними вкладеннями перевезти товар та обладнання до будь-якого об’єкта в центрі або на заході України.

«Мені здається, що саме ТЦ/ТРЦ на заході України можуть бути першими, в яких розпочнуться класичні угоди, коли оператор заходить повноцінним форматом, з нуля здійснює ремонт, відкривається та працює за 3-5-річним контрактом», — прогнозує експерт.

Робота ритейлерів

Деякі орендарі у гривневому еквіваленті в успішних проєктах досягають показників, близьких до довоєнних. «Починаючи від Вінниці у бік Львова, є оператори, які показують приріст. Але збереження обороту у гривні — це невелике досягнення у наш час, враховуючи девальвацію та інфляцію. Проте для роздрібних мереж з погляду їх виживання важливий той факт, що торгівля йде, і, незважаючи на всі складнощі та втрати, зараз ритейл живий», — коментує Заболоцький.

Щодо категорій, то популярні товари першої необхідності. З урахуванням того, що курсові коливання змусять ритейлерів переглядати ціни, це негативно вплине на продажі в наступні півроку. Це пов’язано з тим, що частину товару викупили раніше, і для підтримки попиту гривневі ціни будуть тимчасово зафіксовані. Відповідно, для споживача, який має валютні заощадження, це автоматично стає дуже вигідною покупкою, і частково цей фактор може спровокувати певний попит.

Покупні настрої

Для українського споживача психологічний стан — важливий чинник із погляду шопінгу. «У нас загалом нація, яка схильна витрачати чимало порівняно з більшістю європейських країн, де люди раціональніші у прийнятті рішень. У багатьох ситуаціях українці витрачають більшу частину зароблених грошей — іноді 90-95%, ця особливість багато в чому дозволяла рітейлу швидко відновлюватись після стресових ситуацій, коли відбувалася адаптація споживачів до нових умов», — наголосив провідний експерт Colliers Ukraine.

Наслідки міграції населення

Останні п’ять місяців супроводжувалися значною внутрішньою міграцією населення, тому спостерігалася тенденція до підвищеного споживчого попиту в деяких регіонах.

Насамперед — у західних областях. Однак великий сплеск продажів тривав два місяці: березень та квітень. Потім ситуація стабілізувалася. Багато в чому це пов’язано з тим, що у квітні російські війська відступили від Києва, тому багато хто почав повертатися до столиці чи передмістя.

«З точки зору роботи ритейлерів західний регіон досить стабільний, і я думаю, що найближчі 6-12 місяців ця тенденція триватиме, але основною там є вже не кількість переселенців, а те, що в цих областях менше постраждала інфраструктура та промислові об’єкти, відповідно є більше робочих місць. Економіка цього регіону працює стабільніше», – зазначив Заболоцький.

До того ж частина виробництв харчової та інших видів промисловості зараз змушена працювати більше, щоб перекривати втрати на сході та півдні України. Західний регіон буде досить стабільним, але з моменту стабілізації лінії фронту так чи інакше першість у формуванні оборотів повернеться Києву.

Цікаво, що для низки гравців регіоном з одним із найвищих рівнів продажів на кв. м став не західний, а Дніпро та Дніпропетровська область. На думку Ігоря Заболоцького, багато в чому це пов’язано з тим, що це найближче велике місто на схід та південь України, частина якої окупована. Тому до Дніпра перемістилася чимала кількість і населення, і підприємств. Однак не можна говорити, що там однаково ефективно працюють абсолютно всі ритейл-категорії.

Читайте також: Zara, Bershka, H&M: В Україні відновлять роботу відомі бренди