Ставки зростають: що пережив ринок комерційної нерухомості у 2023 році і чого очікувати у 2024-му

Ринок торговельної нерухомості стабілізувався на рівні 2022 року. Олексій Коваль відзначає, що відвідуваність ТРЦ зросла і подекуди навіть досягла довоєнних показників.

З іншого боку, через рік після початку повномасштабної війни, рівень вакантності у столичних ТЦ досяг 15%, що є найвищим показником за останні десять років.

Передбачається, що відновлення ритейлу буде поступовим через відтік населення та пошкодження інфраструктури, а також більш пасивну стратегію розвитку великих ритейлерів. Дуже часто вони виступають так званими "якірними" орендарями, і частина площ вже на етапі зведення адаптується до потреб майбутніх винаймачів. Якщо ж такого орендаря немає, часто це може поставити увесь проект під питання. Бо можливі проблеми з генерацією трафіку не зможуть зробити нову локацію популярною, - каже експерт.

У той же час адаптація площі під великого гравця вже після запуску ТРЦ може бути дорожчою та довшою. Тож для девелоперів, каже керівник проектів Perfect Group, рішенням часто може стати повне заморожування проєкту, коли великі орендарі не квапляться підписувати нові угоди.

Війна спровокувала кризу в логістичному секторі, перемістивши попит у західні та частково центральні області, відзначає спікер.

Втім, після деокупації Київщини, чимало компаній повернулися назад і попри знищення майже 22% складських пропозицій, орендна активність у I кварталі 2023 року була на 48% вищою, ніж у 2021 році.

Великий внесок в цей тренд принесло перерозподілення транспортних потоків на користь автомобільного та залізничного транспорту. Разом із закриттям авіаційного перевезення та лише частковою роботою портів, набагато більше навантаження лягло на дорожню інфраструктуру, - каже Коваль.

Це підштовхнуло бізнес до зміни ланцюжків та пошуку нових логістичних хабів у центрі та на заході країни.

За словами експерта, сектор комерційної нерухомості переживає певні проблеми не лише в Україні.

Так, у Європі на початку 2022 року спостерігався оптимізм щодо розвитку ринку комерційної нерухомості, однак війна в Україні внесла свої корективи, спричинивши зростання ставок, скорочення інвестицій та погіршення ділового клімату.

У 2023 році тенденція до зниження інвестицій у комерційну нерухомість продовжувалася на більшості європейських ринків. У другому кварталі 2023-го інвестиції у цей сектор були на 54% менші порівняно з аналогічним періодом 2022-го.

Наразі у країнах Європи спостерігається поступове зростання процентних ставок, очікується, що у 2024 році умови для ринку стануть більш сприятливими.

Повертаючись до України, інвестування у комерційну нерухомість під час війни має свої ризики, але і можливості. Попри ризики, існує частка українців, які продовжують вкладати кошти в цей сектор, включаючи покупку заселених офісних центрів з дійсними контрактами на оренду як дохідний актив, - каже Олексій Коваль.

Читайте також: Українська Рада Торгових Центрів створила інтерактивну карту тривалості повітряних тривог в регіонах України

Цікаво, що майже всі запити зараз на приміщення з ремонтом, а іноді навіть з меблями. Але це може спричинити спекулятивне зростання сектору, принаймні у гривні.

У 2024 експерт очікує продовження поступового відновлення ринку комерційної нерухомості в Україні.