Що відбувається на ринку торговельної нерухомості у 2023-му – експерти Colliers Ukraine

За словами Ігоря Заболоцького, для столичного ринку першу половину цього року можна охарактеризувати позитивно і цьому передувала низка подій. Наприклад, очікуваний енергетичний колапс на щастя не відбувся, ринок пережив цей складний етап, пристосувався і тепер готовий до подібних викликів, якщо вони повторяться.

Починаючи з лютого відчувалося пожвавлення активності відвідувачів ТРЦ, що відповідно позначилось і на орендарях.

До того ж майже всі ритейлери провели переоцінку відповідно до курсових коливань, обумовлених девальвацією. Тож цьогорічні весняні колекції були представлені вже з новими цінами. Завдяки цьому товарообіги орендарів у гривневому еквіваленті зросли, хоча в одиницях проданих товарів показник поки ще значно не збільшився. Підвищення товарообігів спостерігалося майже в усіх торгових об’єктах Києва в першому півріччі 2023, - сказав Заболоцький.

Внаслідок цього і відбулося зменшення розміру знижок на оренду від ТРЦ орендарям, але казати про вихід ринку на довоєнний рівень ставок поки не можна.

Ігор Заболоцький зауважує, що окремі категорії орендарів мають кращі показники, найбільше зростання товарообігів відчули ритейлери cпортивних товарів і fast fashion.

Магазини товарів першої необхідності: супермаркети та аптеки почуваються стабільно добре.

Позитивна, але помітно менша динаміка у сегменті техніки й електроніки. Минулого року цей сектор відчував значне піднесення, обумовлене великою міграцією населення і необхідністю купівлі ґаджетів і техніки для облаштування оселі, тощо, а цього року такої високої динаміки немає.

Помітно гірше почуваються ритейлери преміального сегмента й класичного одягу. Модні тренди змінились, потреби саме в такому одязі зменшились. Очікуємо, що остання категорія й надалі розвиватиметься повільними темпами, незалежно від тривалості воєнних дій чи нової хвилі пандемії, - додає Ігор Заболоцький.

Розважальні центри працюють вже наближено до довоєнного рівня. Кращим фінансовим показникам такого бізнесу сприяє зокрема певне зниження орендних ставок, що до війни було вагомою витратною частиною цих операторів.

Впродовж першого півріччя 2023 року відбулась низка нових відкриттів розважальних центрів у всіх регіонах України.

У сфері кінотеатрів ситуація подекуди навіть краща, ніж під час пандемії, зазначає експерт. Великою проблемою, на його думку, залишаються повітряні тривоги, адже кінотеатри змушені припинити сеанс, а тому повернути кошти за квиток чи надати новий.

Фактично всі сеанси, впродовж яких лунала тривога, – прямі втрати для цих операторів. Ритейлери не відчувають такого негативного ефекту від тривог, оскільки людина має змогу повернутись за бажаним товаром у будь-який інший час чи день. З кінотеатром ситуація інша, бо споживачу необхідно підлаштуватись під наступний сеанс, а може бути й таке, що показів того кінофільму, який цікавить глядача, вже немає, - пояснює експерт Colliers.

Галина Чоловська відзначає пожвавлення ринку, поступове зниження вакантності, однак ситуація індивідуальна у кожному об’єкті.

За підрахунками Colliers Ukraine, у 2022 році в більшості найкращих ТЦ/ТРЦ столиці не працювало до 10-15%, а іноді 20% площ. 

І торік, і нині вакантність формується як реальним обсягом вільних приміщень, так і обсягом тих магазинів, які досі не відновили роботу – це передусім торгові локації великих fashion-груп, таких як Inditex і H&M. Хоча остання, як відомо, вже повідомила про перезапуск роботи своєї мережі в Україні з листопада 2023 року, - зазначила вона.

На противагу столичним об’єктам експертка приводить ТЦ/ТРЦ на заході України, де взагалі немає вакантних площ, або цей відсоток геть невідчутний.

Ігор Заболоцький також додає, що у торгових центрах західних регіонів вакантність нижча, в той час як рівень зацікавленості до відкриття нових магазинів досить високий.

У регіонах, наближених до театру воєнних дій, частка вільних приміщень вища.

Та й сказати, що у східних областях відбувається багато нових орендних угод, не можна. У цих регіонах акцент робиться на утримання наявних орендарів.

Заболоцький наголошує, що чіткого відсотка по дисконту, який був би середнім для столичних ТРЦ, немає, усе дуже індивідуально.

Як це завжди буває у складні часи: сильні проєкти стають порівняно сильнішими, слабкі – ще слабшими. Тобто якщо провідні торгові центри наближаються до умов, що були в них до війни, то є проблемні об’єкти, які досі працюють з орендарями за формулою: лише % від товарообігу + мінімальний OPEX, - додає він.

За словами Галини Чоловської, на погодження комерційних умов передусім впливають формат і якість ТРЦ, його розташування та сегмент роботи орендаря.

Нині для нових угод часто застосовується так званий step rent: із більш лояльними умовами щодо вартості оренди на перший період і поступовим виходом ціни на вищі показники. Орендодавці все ще готові домовлятись, немає якихось категоричних рішень для відстоювання своїх фінансових очікувань, - каже експертка.

Ігор Заболоцький навів приклад:

до війни, за підрахунками Colliers, базова ставка становила 50-60 доларів за м. кв на місяць на лоти площею до 100 м кв, а наразі вона може становити 35-40 доларів за м. кв на місяць, як початкова з виходом на ті ж 50-55 доларів за м. кв на місяць.

Чоловська розповідає про продовження перегляду умов договорів, укладених до війни. Однак, додає вона, більшість сторін уже роблять це не щомісячно, а фіксують домовленості на довший термін залежно від того, коли відбулися ці переговори.

Загалом торговельні центри намагаються фіксувати умови на період до місяця високих продажів. Ця схема є досить стандартною для девелоперських компаній.

Заболоцький радить не очікувати гучних заяв про відкриття нових торговельних центрів цього року. Він припускає, що у другому півріччі ми зможемо побачити відновлення роботи на будівельних майданчиках деяких девелоперів, проте - у доволі повільному темпі.

Також цього року не слід очікувати активних кампаній із набору орендарів у нові проєкти ТРЦ, оскільки це завчасно. До того ж, оператори теж не готові заходити у приміщення без ремонту, тобто у стані shell & core, а девелопери не можуть взяти на себе такі витрати в повному обсязі.

Та ще більше питання все ж таки стосується якірних fashion-зон, адже досі є проблема пасивності та невизначеності стратегії провідних ритейл-груп, які, особливо для великих проєктів у Києві, мають дуже вагоме значення для формування пулу орендарів, стимулювання майбутніх потоків тощо. Нині це є суттєвою перепоною. Йдеться передусім про групи Inditex і H&M. Також тут можна говорити частково і про групу LPP. Цей оператор хоч і відновив діяльність, проте досить обмежено відкриває нові магазини, - резюмував провідний експерт у сегменті торговельної нерухомості.

Після півтора року війни та трьох років пандемії перед цим, український ритейл став досить міцним і адаптивним.

Якщо говорити про блекаути, то цього року більшість орендодавців та орендарів готові до них.

Додам, що крім можливого повторення блекаутів ритейлери мають побоювання і щодо зростання комунальних тарифів, зокрема підвищення вартості електроенергії, яке може статися цієї зими. Для великих орендарів це буде дуже вагомою витратною частиною, і суттєво зменшити її шляхом економії не вдасться, - додала Чаловська.

Ігор Заболоцький радить не очікувати змін на ринку у короткостроковій перспективі.

Основні фактори, що визначають стан ринку загалом і в окремих регіонах - це кількість населення та рівень і можливості споживання.

Говорячи про міграцію, то в столиці населення відновилось кількісно майже на 95% і становило 3,6 мільйона осіб (з урахуванням близько 400 000 зареєстрованих ВПО). Але якщо аналізувати глибше, ми бачимо, що виїхали люди переважно із середнім і вище середнього рівнем достатку. Натомість приїхали переселенці, котрі мають менше фінансових можливостей, тож не можуть витрачати велику кількість коштів на товари та послуги. Та й загалом варто враховувати загальну тенденцію зменшення доходів населення, - пояснює експерт.

Читайте також: Генератори, СЕС та пальне: як українські ТРЦ готуються до зими і яких проблем очікують

З іншого боку, ситуацію стабілізує те, що бюджетні організації, а відповідно державні працівники, отримують кошти доволі стабільно, завдяки іноземній підтримці.

У певних секторах навіть відбулося підвищення зарплат, що стимулює людей витрачати кошти.

Commercial Property