Дослідження УРТЦ: Ринок торгової нерухомості України у 2022 році. Вплив війни.

Українська Рада Торгових Центрів підрахувала збитки індустрії торгових центрів через агресію з боку росії. Загальні втрати галузі за перші 4 місяці війни склали 9,9 млрд доларів США.

Прямі збитки
Прямі збитки торгових центрів, розраховані як відновна вартість, становлять 402 мільйони доларів. Станом на початок листопада 2022 року в Україні значних пошкоджень зазнали 29 торгових центрів.
Найбільша частка – на Сході, де 14 торговим центрам завдано збитків на 290 мільйонів доларів США. Торговим центрам (6) у Києві та області завдано збитків на 68 мільйонів доларів США. На Півдні збитки склали приблизно 32 мільйони (7 торгових центрів). Найбільше постраждали ТЦ «Порт-Сіті» (Маріуполь), «Nikolsky» та «Караван» (Харків), Retroville (Київ), «Fabrika» (Херсон).

Що стосується торгових центрів, які постраждали за площею, то Схід також є найбільш постраждалим регіоном.
Тут постраждало 45% усіх торгових площ області. Далі йде Південь з 20%. Північному регіону неабияк пощастило, незважаючи на активні бойові дії, жоден торговий центр не зазнав значних руйнувань, так само як і на Заході. У центральних частинах було атаковано один невеликий торговий центр «Амстор» (Кременчук), де загинули 22 людини, близько 100 отримали поранення.

Непрямі збитки

Непрямі збитки торгових центрів є більш значними, ніж прямі. Станом на 1 червня 2022 року загальні непрямі збитки оцінювались в 9,5 мільярдів доларів США, з яких: втрата контролю – 0,42 мільярда, втрати капіталу – 7,4 мільярда, втрата прибутку від роботи торгових центрів – 0,4 мільярда.
При цьому недоотриманий прибуток торгових центрів, які мали відкритися у 2022 році, становить 0,05 млрд, а капіталізації – 1,22 млрд.

Найбільші непрямі збитки зафіксовані на сході України, де тривають бойові дії. Хоча деякі торгові центри відновлюють роботу, прибутки залишаються на рівні менше 30% довоєнного рівня.

Центр і Захід, навпаки, продемонстрували швидке відновлення у квітні та травні. Поступово, починаючи з травня-червня, почали відновлюватися Північ, Київ і Південь.
Найбільшу частку непрямих збитків займають втрати капіталізації діючих торгових центрів (76%).
Це пов’язано зі зростанням ставок капіталізації з 11-13% в середньому в 2021 році до 17-19% в 2022 році. Кількість збитків може бути ще більшою, тому що угод немає, і, по суті, ринку зараз немає. Також вітчизняні компанії зазнали значних збитків ($1,2 млрд) через призупинення будівництва 19 торгових центрів, які мали відкритися у 2022 році.
проекти будівництва багатьох інших торгових центрів, які планується відкрити в 2023-2024 роках, зупинені, але ця кількість ще не оцінена.

9,8 млрд доларів – це збитки галузі лише за перші 4 місяці війни. Не варто забувати, що з 2014 року близько 780 тис. кв.м GLA залишилися на тимчасово окупованих територіях. З огляду на їхню оцінку та недоотриманий прибуток протягом 8 років, збитки становитимуть понад 2 мільярди доларів. Також, нажаль, галузь продовжуватиме втрачати недоотриманий прибуток, через військові дії, імміграцію та скорочення витрат. Протягом наступних 12 місяців українські торгові центри можуть втратити ще $1 млрд. Таким чином, загальні втрати можуть становити $13 млрд pа рік.

Максим Гаврюшин, Голова Української ради торгових центрів

Ключовими факторами значних непрямих втрат є скорочення споживання внаслідок міграції та військових дій, а також підвищення ризиків країни, що впливає на інвестиційну привабливість комерційної нерухомості. Також на роботу галузі впливають труднощі, з якими зараз стикаються рітейлери в Україні - логістика, валютні операції, проблеми з персоналом, відсутність кредитів, зростання цін через падіння гривні та величезні втрати рітейлу через руйнування.

Станом на травень 2022 року загальні збитки рітейлу оцінювались в 2,1 мільярда доларів США. Під час бойових дій серйозно постраждали 2903 торгові точки загальною площею 1,6 млн кв. На сьогоднішній день важко підрахувати остаточну кількість пошкоджених об’єктів через продовження активних бойових дій у Харківській, Луганській, Донецькій, Запорізькій, Херсонській та Миколаївській областях та тимчасово окупованих деяких територій.

Оцінку збитків проводили за експертною методикою стандартизованих інтерв’ю та онлайн-опитувань власників і топ-менеджерів торгових компаній з урахуванням площі та характеру пошкоджень будівель за вартістю будівельно-ремонтних робіт, обладнання та інвентарю. В опитуванні взяли участь 295 провідних мережевих компаній, що представляють близько 1000 брендів і мають 28,5 тис. торгових точок загальною площею 15,4 млн. кв.м. Опитування проводили Українська Рада Торгових Центрів та Асоціація Рітейлерів України.

Розрахунок включає вартість реставрації будівель, що належать підприємствам, комунальні послуги, вартість обладнання та інвентарю магазинів, вартість складських приміщень, що належать підприємствам, складських запасів, автопарку. Сюди не входять підприємства, які мають менше трьох торгових точок, торговці на вуличних ринках, склади оптовиків і виробників, магазини, які зазнали незначних пошкоджень.

Непрямі збитки роздрібної торгівлі оцінюються в 22,6 мільярда доларів. Вся ця сума йде на скорочення роздрібного товарообігу через еміграцію, падіння купівельної спроможності населення, руйнування магазинів.
На реконструкцію галузі потрібно 3,9 мільярда доларів. Окремо потреби в оборотних коштах не розраховувалися, оскільки вони складаються з закупівлі товарів, а знищені запаси товарів уже включені в оцінку прямих збитків.

За нашими оцінками, порівняно з довоєнним, середній товарообіг торгових мереж в Україні становив у березні 14%, у квітні 2022 року – 25%, у травні – 35-40%. Нижче наводяться результати дослідження втрат обороту за перші 2 місяці війни. У травні-червні спостерігалось значне зростання товарообігу відкритих магазинів.

Через два місяці після початку бойових дій продовжили роботу 20 060 магазинів загальною площею 11,4 млн кв.м. Тобто лише 70% від довоєнної кількості одиниць (28549) і 74% від обсягу довоєнної торгової площі (15,4 млн. кв.м). У середньому кожна компанія відкрила 68 точок. П'ята частина мереж закрита на 100%, у 10% компаній відкрито не більше 25% магазинів, у 21% мереж - не більше половини магазинів. Тільки 3% рітейлерів мали можливість працювати на максимальну потужність, але відкривати нові точки.

Кожна галузь роздрібної торгівлі має характеристики, які вплинули на загальну суму збитків. Так, наприклад, у продовольчому рітейлі основні збитки, пов'язані з приміщеннями торгових точок, припали на мережі двох найбільших операторів АТБ і Fozzy Group. Всього пошкоджено 354 магазини загальною площею 470 696 кв.м. Але крім того, мережа АТБ зазнала великих збитків транспортних засобів – на 279 мільйонів гривень. Обидва великі гравці АТБ і Fozzy Group після двох місяців бойових дій в країні зберегли оборот на рівні 58-59% порівняно з початком року. Загалом оборот FMCG-операторів за два місяці після початку війни впав на 49%, що не так багато в порівнянні зі сферою послуг (-94% обороту) і ювелірною роздрібною торгівлею (-89%). Зокрема, в ювелірній справі основна частина збитків припадає на втрату товару. Магазини одягу (-83%) та електроніки (-74%) також значно скоротили товарообіг. Тут найбільше втратили такі великі гравці, як «Фокстрот» і «Comfy», як і в інших сферах роздрібної торгівлі. Так, у «Фокстроті» пошкоджено 11 магазинів загальною площею 15 тис. кв.м. У мережі Comfy 12 торгових точок та пошкоджено 10 730 кв.м.
Також двоє гравців зазнали великих збитків товарів на складах: 542 млн грн (Фокстрот) і ще 70 млн грн (Comfy). Решта секторів роздрібної торгівлі в цілому скоротили товарообіг на 63%. У сегменті роздрібної торгівлі непродовольчими товарами привертають увагу мережі «Eva» та «Аврора», які мають розгалужену мережу (1119 та 863 торгових точки відповідно) і тому завдали значних збитків 162 та 124 торговим точкам відповідно. Але, враховуючи зростання попиту на товари першої необхідності, оборот Eva, наприклад, впав лише на 10%, у Аврори - на 25%.

Хоча військові дії тривають, ринок торгових центрів в Україні поступово відновлюється. Щоб відслідковувати динаміку відновлення ринку, Українська Рада Торгових Центрів запустила Індекс самопочуття рітейлу (RWBI). Як показує RWBI, після різкого падіння в лютому-березні в останні місяці спостерігається поступове відновлення основних показників роботи торгових центрів - відвідуваності, орендних ставок і вакантності. Якщо в березні цього року індекс становив 16,7, то у вересні – вже 28,3. Довоєнний показник Індексу у вересні минулого року становив 38,7. Таким чином, за даними Індексу, ринок уже відновився приблизно на 70%.

Показником поступового відновлення ринку є також відкриття нових торгових центрів в Україні під час війни. У 2022 році відкрито 6 нових торгових центрів загальною орендною площею 51 тис. кв.м. Всі нові торгові центри невеликі та розташовані в західних областях країни.

1. Джерела інформації:
- База даних українських рітейлерів Асоціації рітейлерів України та Української ради торгових центрів
- База даних українських торгових центрів Української ради торгових центрів
- Члени Асоціації рітейлерів України
- Професійна спільнота
- Відкриті джерела

2. Об'єкти, для яких проводиться розрахунок:
- Постраждалі об'єкти (магазини та склади) торгових мереж (не враховуються - підприємства з менш ніж 3 торговими точками, ринкові підприємці, склади оптових постачальників і виробників, магазини, які зазнали незначних пошкоджень).
- Постраждалі торгові центри (статус торгового центру надається об'єктам комерційної нерухомості, які вважаються торговими центрами за європейською класифікацією ICSC (всього 326
ТЦ, побудованих в Україні та 19 нових ТЦ, які мали відкритися у 2022 році).

3. Методика розрахунку:
- Опитування власників і топ-менеджерів компаній роздрібної торгівлі шляхом експертних непрямих стандартизованих інтерв'ю та заочного он-лайн опитування.
- Опитування керівників та власників торгових центрів.
- Моніторинг відновлення роботи ТЦ
- Оцінка пошкоджень експертним методом з урахуванням площі та характеру пошкоджень виходячи з вартості оздоблювальних робіт, вартості обладнання та товарів
- Для оцінки потенційних показників капіталізації у 2022 році були залучені сертифіковані оцінювачі провідних консалтингових компаній.

4. Припущення:
- Розрахунок збитків роздрібної торгівлі включає: відновну вартість будівель, що належать компаніям, вартість відновлювальних робіт, комунікацій, обладнання магазину, інвентар магазину, вартість складів у власності компаній, товарні запаси на складах.
- У розрахунок збитків роздрібної торгівлі не включаються: збитки власників приміщень, упущена вигода, фінансові витрати на отримання коштів на реконструкцію, відновна вартість будівель, що не належать компаніям, вартість складів, що не належать компаніям.
- У розрахунок збитків ТЦ не включаються: збитки орендарів приміщень, фінансові витрати на отримання коштів на ремонт.
- Якщо будівля пошкоджена більш ніж на 50%, вартість заміни вважається 100%
- Непрямі збитки торгових центрів розраховуються на основі грошового потоку вітчизняних торгових центрів на основі потенційного прибутку, який вони мали б у лютому-травні 2022 року, з урахуванням зростання на 15% порівняно з 2021 роком. Таке зростання було зафіксовано у січні 2022 року та відповідає темпам зростання роздрібного товарообігу в Україні на початок 2022 року в цілому.