Рост трафика и ставок: как столичные ТРЦ прошли первую половину 2023-го и чего ждать дальше

Несмотря на повреждения многих ТРЦ, большинство из них реконструируются и восстанавливают деятельность. Новые объекты также появляются, хоть и не с такой интенсивностью, как до полномасштабного вторжения. По данным консалтинговой компании UTG, во время войны в Киеве открылись БФК LAKE PLAZA, ТОК HLYBOCHYTSKY и ТЦ "Eпицентр". Еще один "Eпицентр" в стадии строительства, также возводится БФК KYЇVPROEKT City Space, в структуре которого предусмотрены торговые помещения.

По данным Украинского Совета Торговых Центров (УСТЦ), Индекс самочувствия ритейла (Retail Well-Being Index, RWBI) за всю первую половину 2023-го в столице был самым низким в январе, тогда его показатель составлял 28,5 пунктов.

Обычно самым активным для ритейла является декабрь, поэтому январь уступает ему показателями из года в год. Сейчас к сезонным особенностям в отрасли добавились факторы, вызванные войной.

В столице на индекс давят: уменьшение населения столицы, проблемы с поиском работы, неготовность потребителей тратить деньги на вещи не первой необходимости. Негативно на работу торговых центров влияли и отключения электроэнергии.

Впрочем, можно сказать, что в январе почти все ТЦ/ТРЦ, кто имел такое намерение, приобрели генераторы. С 11 февраля энергосистема Украины была стабилизирована, графики отключения электроэнергии остались в прошлом, - говорит председатель исследовательской группы Украинского Совета Торговых Центров, руководитель исследовательской компании Ukrainian Research Bureau (URB) Дмитрий Топольсков.

Поэтому в дальнейшем показатель RWBI рос, что свидетельствует о том, что ТРЦ и операторы постепенно оправляются и в основном прошли адаптацию и оптимизацию и стали на путь восстановления.

Торговля выдержала и трансформировалась, несмотря на существенные вызовы, - говорит директор компании UTG Евгения Локтионова.

В конце марта торговля в Киеве получила новый толчок в виде сокращения комендантского часа. После этого ТРЦ Gulliver вернулся к традиционному графику работы - с 10:00 до 22:00, а супермаркет "Сильпо" - с 7:00 до 24:00.

Учитывая центральную локацию нашего комплекса, приближенность к ряду больниц и админзданий, продление часов работы было необходимостью, - говорит генеральный директор ТРЦ Ирина Круппа.

В то же время она подчеркивает, что рост показателей магазинов был постепенным, ведь людям нужно время на привыкание к новому графику и возможности посетить ТРЦ в более поздние часы.

В общем, в первой половине этого года в торговых центрах зафиксировали возвращение довоенной сезонной динамики: положительный прирост трафика весной и умеренный спад посещаемости с началом лета.

В столичных ТРЦ девелоперской компании Arricano (ТРЦ Проспект и РайON) благодаря сокращению комендантского часа наблюдалось увеличение количества посетителей вечером.

Продолжение рабочего дня позволяет нашим покупателям спланировать посещение центров вечером после работы или дольше задержаться в выходные, а значит это положительно влияет на продажи арендаторов, - отмечает гендиректор компании Анна Чуботина.

Дмитрий Топольсков отметил, что рост трафика стимулировал владельцев некоторых ТРЦ пересмотреть арендные ставки на определенные свободные лоты в сторону увеличения.

В ТРЦ DREAM после оценки интенсивности показателей посещаемости по часам решили сначала оставить график работы без изменений, и не продлевать его до 22:00. В то же время в объекте усилили контроль за временем работы арендаторов.

То есть раньше мы лояльно относились к необходимости закрыть торговые точки за 15 минут до закрытия ТРЦ, поскольку работники не успевали на транспорт. Сейчас такой проблемы нет, и все работают по правилам ТРЦ, то есть до 21:00 (некоторые арендаторы по собственному графику дольше), - рассказала экс-директор по маркетингу ТРЦ DREAM Надежда Линская.

По словам Линской, такое решение оказалось более эффективным, учитывая техобеспечение и имидж торгового центра, ведь теперь посетители не ходят по полупустым коридорам перед закрытием.

Также бывшая маркетинг-директор рассказывает, что несмотря на сокращенное время работы на час, в DREAM в июне посещаемость вернулась на уровень довоенного периода 2021 года. Впоследствии объект все же обновил график и с середины августа работает до 22:00.

Данные аналитики UTG тоже свидетельствуют о постепенном восстановление посещаемости, по информации компании, во втором квартале 2023 года этот показатель составил 364 человека/1000 м 2 GLA против 343 человек/1000 м 2 GLA в четвертом квартале 2022 . Хотя рост кажется незначительным, отдельные ТРЦ говорят даже о возвращении объемов довоенного трафика.

Arricano за это полугодие наблюдали тренд на рост трафика во всех своих объектах, а в киевском ТРЦ "РайON" с марта посещаемость вышла на довоенные показатели.

Мы ожидаем дальнейшую положительную динамику в случае содействия внешних факторов, таких как улучшение покупательских ожиданий из-за успехов на фронте и возвращение в крупные города семей с детьми перед новым школьным сезоном, - говорит Анна Чуботина.

По данным экспертов UTG, вакантность в ТЦ/ТРЦ Киева по состоянию на январь этого года достигала 21,5% (с учетом магазинов международных брендов, которые не работали).

В большинстве регионов этот показатель сопоставим, исключение - западные области Украины. Многие международные ритейлеры возобновили работу, а площади, с которых уехали российские сети, уже заняли другие операторы.

Поэтому по состоянию на июль 2023 вакантность сократилась, хотя средний показатель на рынке все еще довольно высокий и составляет 18,9%.

Эксперты отмечают, что ситуация в каждом отдельном ТРЦ может существенно отличаться. Компании "Nhood Украина" удалось снизить вакантность в своих объектах в среднем до 7%, за период с января по июнь.

В столичных объектах Arricano на конец первой половины 2023 года вакантность составляла 0% в "РайON" и менее 1% в "Проспекте". Высокому уровню наполняемости способствует привлечение арендаторов к активной маркетинговой деятельности ТРЦ, адаптация посетителей к вызовам военного времени и, как следствие, восстановление трафика и рост конверсии, что обеспечивает большие продажи ритейлерам, объяснила Анна Чуботина.

Также нам помогла работа на опережение. Постоянно анализируя эффективность арендаторов в наших ТРЦ, мы быстро проводим ротации магазинов, которые не соответствуют запросу целевой аудитории или имеют сложности с операционной деятельностью, что не позволяет таким операторам достигать уровня продаж, приемлемых для своей товарной категории, - добавила она. 

Всего за первую половину 2023-го было подписано 36 договоров аренды совокупной площадью более 4000 м кв.

С начала полномасштабного вторжения многие владельцы коммерческих площадей предоставляли ритейлерам скидки и гибкие условия аренды. Учитывая адаптацию рынка к новым условиям и определенную стабилизацию ситуации в Киеве, наблюдается постепенный процесс роста ставок и возвращение их к довоенному уровню. Гибкость условий также уменьшается.

CEO компании "Nhood Украина" Анна Корягина объясняет, что это зависит от ряда факторов, в частности:

• сегмента бизнеса арендатора;
• устойчивости этого арендатора;
• общего рыночного спроса;
• качества и расположения самого объекта недвижимости.

По данным UTG, примерно 60% арендаторов уже платят арендные платежи в полном объеме, около 30% платят по фиксированному курсу доллара (26 грн/долл), а почти 10% имеют индивидуальные скидки.

Большинство девелоперов постепенно прекращают действие фиксированных курсов и индивидуальных скидок и переводят операторов на полную оплату. Но средний уровень снижения ставок на июль 2023 года все еще составлял -15% относительно февраля 2022 года.

Arricano каждый месяц анализирует % OCR (коэффициент затрат на аренду) в продажах своих операторов и таким образом находит точку эффективности.

Ставки для арендаторов корректируются в соответствии с:

• динамики продаж;
• восстановление посещаемости;
• уровня наполняемости ТРЦ.
• Исключением являются якорные операторы, с ними сотрудничают по индивидуальному подходу.

Также с начала этого года в компании инициировали ряд ротаций, и это не только для усиления пула арендаторов, но и для приведения ставок к рыночным показателям.

В DREAM договорные условия со всеми арендаторами уже вернулись или в процессе возвращения на довоенный уровень. С определенными группами арендаторов ТРЦ зафиксировал договоренности до конца года и даже дольше.

Здесь руководство торгового центра руководствуется корреляцией между товарным сегментом, в котором работает ритейлер, спросом и условиями аренды. По словам Надежды Линской, быстрее вернула уровень продаж и тем самым позволила сохранить уровень ставок товарная группа "электроники". В состоянии невысокой доходности до сих пор, несмотря на период высокого спроса и повышения цен, находится группа "мебель", поэтому и ставки в этом сегменте растут менее интенсивно.

Читайте также: Генераторы, СЭС и топливо: как украинские ТРЦ готовятся к зиме и каких проблем ожидают

В то же время в ТРЦ DREAM из-за уменьшения спроса сократили премиальный сегмент в товарной группе "мебель и декор", зато расширилась ценовая категория "средний" и "средний +".

Однако, несмотря на ощутимую стабилизацию ни арендаторы, ни ТРЦ еще не готовы к полному отказу от политики скидок, как отметила Анна Корягина.

Commercial Property