Каким будет рынок торговой недвижимости после карантина? Максим Гаврюшин, Budhouse Group
Глава Украинского Совета Торговых Центров и операционный директор Budhouse Group о возобновлении работы отрасли, убытках девелоперов и ритейлеров, ожидаемом падении арендных ставок и многом другом.
После двух месяцев вынужденного простоя украинские ТРЦ возвращаются на работу. С 11 мая правительство страны разрешило торговым центрам открыть двери для посетителей. По подсчетам Украинского совета торговых центров (УСТЦ), за период жесткого карантина девелоперы недополучили более 7 млрд. грн. арендных платежей. Однако эта сумма продолжает расти, учитывая продолжающийся запрет на работу ТРЦ в Киеве и ряде западных областей Украины. Еще большие потери несут украинские ритейлеры, товарообороты которых по сравнению с докарантинным периодом сильно просели. О том, как "оживает" отрасль торговой недвижимости, какие показатели работы демонстрирует в первые дни после снятия ограничений и что ее ждет в ближайшем будущем, в интервью рассказал глава УСТЦ и операционный директор девелоперской компании Budhouse Group Максим Гаврюшин.
— По оценкам УСТЦ, в целом украинские торговые центры за время карантина потеряли 7 млрд. грн. арендных поступлений. Какая доля этой суммы приходится на Киев?
— В Киеве расположено около 30% торговых площадей страны. Но с учетом того, что средние арендные ставки в столице выше, чем в регионах, то примерно 40% или 2,8 млрд из вышеуказанной суммы приходится на Киев. Учитывая, что в столице торговые центры так и не запустились, сумма недополученных поступлений увеличивается с каждым днем.
— Учитывая то, что часть магазинов в торговых центрах не останавливала работу, на сколько в среднем снизились арендные доходы украинских ТЦ в период карантина?
— В разных ТЦ доходы снизились по-разному, но в среднем примерно на 95%. Фактически в торговых центрах работали только продовольственные супермаркеты и магазины связи. Но даже у тех, кто продолжал работу, товарообороты значительно снизились. Минимальные потери у продовольственных супермаркетов были на уровне 10-15%. Это еще хороший показатель, которым могли похвастаться супермаркеты, расположенные в жилых массивах.
Есть объекты, в которых продовольственные операторы просели вдвое. Особенно в центральных районах города, где основными посетителями были сотрудники офисов.
Еще больше пострадали магазины техники. В случае хорошим показателем во время карантина было падение вдвое. Были магазины, которые работали лишь на 10-15% от своей докризисной мощности. Многие думают, что ритейл, которому было разрешено работать, получал какие-то сверхприбыли. Но на самом деле это не так - они также потеряли значительную часть своих доходов. Ну а потери торговых центров в условиях, разумеется, были колоссальными.
— Учитывая такую неутешительную динамику, какая доля магазинов уже закрылась в торговых центрах за период карантина?
— Пока что немного. С 11 мая, когда в большинстве регионов страны открылись торговые центры, свою работу возобновили 95% арендаторов. Остальные продолжают постепенно открываться: кто-то не успел вовремя завезти товар, кто-то не успел выполнить все требования по мерам безопасности. Правда, есть и конфликтные ситуации, когда магазины не открываются из-за того, что не согласовывали с арендодателями условия на послекарантинный период.
Да, есть и такие магазины, которые уже не откроются после карантина, но их единицы. Массовых банкротств и не стоило ждать, ведь ритейлеры не несли больших потерь во время карантина.
А закрывать магазины, в которые были вложены значительные средства, никто не хочет. Однако после возобновления работы ритейлерам снова придется платить зарплаты персоналу, арендные платежи и другие операционные расходы. И в этих условиях слабые операторы, конечно, могут не устоять. Поэтому нас еще ждет волна закрытия магазинов, но я не думаю, что она будет носить массовый характер. Скорее всего, больше всего пострадают мелкие операторы, которые не имеют запаса прочности.
— По вашему мнению, какие сегменты ритейла в нынешний кризис самые уязвимые? Каким будет труднее всего выжить в существующей ситуации?
— Трудно выделить какой-то определенный сегмент. Многое будет зависеть от того, насколько сильным будет "плечо поддержки" того или иного арендатора, а не товарной группы. Думаю, плохо будет всем одинаково. Разве что по фаст-фудам удар может быть сильнее, потому что ограничения на их работу до сих пор не сняты.
— Какая ситуация в украинских торговых центрах сейчас? Какая доля ТЦ пока не открылась?
— Ограничения на работу торговых центров продолжают действовать в Киеве, Львове и Черновцах. В этих трех городах расположено примерно 30% торговых центров в количестве и около 40% в доле площадей. В то же время во Львове их работа не полностью запрещена - там не могут работать только магазины одежды и обуви. Но отсутствие fashion-операторов очень сказывается на показателях объектов. Например, в нашем ТРЦ Forum Lviv сейчас работает около 30 магазинов. Но трафик торгового центра с 11 мая вырос лишь на 5-10% по сравнению с периодом жесткого карантина, когда в ТРЦ работал только продуктовый супермаркет.
— Ранее вы говорили, что в первые дни работы трафик торговых центров упал на 25-50%. Ожидаете ли вы улучшения динамики посещения торговых центров, или наоборот, ее ухудшения в ближайшее время?
— Думаю, что ситуация постепенно будет улучшаться. Нынешний провал посещаемости слишком большой, и пока непонятно, когда мы вернемся к докарантинным показателям. Хорошо, если к началу осеннего сезона выйдем на предыдущие показатели посещаемости. Я уже не говорю о докризисных показателях товарооборота, которые вряд ли будут достигнуты в этом году.
Сейчас падение трафика на 25% — это еще хороший показатель. Многие торговые центры просели гораздо больше - на 40-50%.
В этом случае многое зависит от успешности торгового центра и его локации. Как я уже говорил, центрально-городские объекты хуже работали и в период карантина, и сейчас. Скорее всего, они будут восстанавливаться дольше, пока не заработает вся инфраструктура центральной части города и расположенные рядом офисы.
— А как дела с конверсией и товарооборотами торговых операторов?
— Конверсия, конечно, выросла. Первые два дня работы торговых центров показали присутствие накопленного спроса. У сильных сетевых игроков наблюдается всплеск продаж до 300% по сравнению с аналогичными днями прошлого года. В наших торговых центрах особенно успешно торгуют такие fashion-операторы, как LC Waikiki, Inditex и другие крупноформатные игроки. Несмотря на снижение трафика в наших ТРЦ на 25%, их средние чеки в первые дни работы выросли на 30-40% и более. У небольших локальных ритейлеров всплеска продаж мы не наблюдаем - их товарооборот находится на уровне прошлогодних.
Нет существенной положительной динамики и в магазинах техники и электроники. По сравнению с карантинным периодом их продажи выросли в лучшем случае на 20%. Несмотря на это, обороты этих операторов все еще меньше прошлогодних.
Думаю, что всплеск продаж у fashion-ритейлеров продлится не больше недели, после чего товарообороты начнут снижаться ниже прошлогодних показателей. Насколько глубоким будет это падение, предсказать сложно. Многое будет зависеть от экономической ситуации в стране и динамики распространения эпидемии коронавируса. Именно отсутствие денег у потребителей и страх посещения общественных мест больше всего будут влиять на показатели работы розничной отрасли.
— Учитывая нынешнюю динамику падения трафика на сколько в среднем могут снизиться арендные ставки в украинских ТЦ в этом году?
— На самом деле в вопросе арендных ставок все будет зависеть не от трафика, а от оборотов ритейлеров. Более предметно о снижении арендных ставок можно будет говорить после месяца работы, когда мы увидим товарооборот арендаторов. Думаю, что тогда и пройдет первая волна пересмотра арендных условий.
Если кризис затянется и снижение товарооборотов будет наблюдаться 2-3 месяца подряд, то арендодателям снова придется идти на уступки, чтобы избежать массовых закрытий магазинов.
Но не думаю, что в целом арендные ставки упадут больше, чем на 30%. Разве что в наименее конкурентоспособных объектах недвижимости. По моему мнению, в среднем по рынку в качественных объектах снижение стоимости аренды будет на уровне 10-15% в валюте.
— Вы говорили, что больше всего пострадали торговые центры, которые находятся в центральных районах городов. По вашему мнению, какие объекты будут наименее уязвимыми в нынешний кризис?
— Хорошо будут чувствовать себя небольшие ТЦ с повседневными товарными группами, которые находятся ближе к потребителю в густонаселенных жилых массивах.
Что касается торговых центров в центральных районах городов, то они постепенно будут восстанавливаться со снятием карантина и возобновления деловой активности. На самом деле произошла уникальная ситуация, ведь ТЦ центра традиционно были более устойчивыми даже на насыщенных рынках. Но именно в этот кризис они больше всего пострадали.
— Несмотря на возобновление работы торговых центров, развлекательная составляющая еще остается под запретом. Насколько это существенное ограничение и какую долю трафика обеспечивает сегмент развлечений в украинских ТРЦ?
— Конечно, запрет работы развлекательных центров критичен для ТРЦ. В разных объектах развлекательный сегмент генерировал разную долю трафика в зависимости от масштабов РЦ: она могла достигать 35-40%. Поэтому, разумеется, ограничения работать развлекательных центров сильно влияют и поток и товарообороты ТРЦ.
Например, в нашем ТРЦ Fabrika около 35% площадей приходится на развлечения. И после возобновления работы этого объекта падение трафика по сравнению с докарантинным периодом примерно сопоставимо.
Важная роль развлекательной составляющей заключается в том, чтобы увеличивать время пребывания посетителей, их активность в торговом центре. Сейчас этот фактор нивелирован, что не может не отражаться на показателях работы ТРЦ.
— Во время предыдущего кризиса многие торговые центры были более лояльны к украинским брендам, предлагая им хорошие условия для размещения. Как считаете, станет ли нынешний кризис своеобразным стимулом для развития украинских брендов сейчас?
— Такая вероятность действительно существует. Я знаю, что в регионах - в Ивано-Франковске, Николаеве - появились некоторые инициативы, когда на товары made in Nikolaev или made in Ivano-Frankovsk ставят специальное обозначение, призывая потребителя поддержать местного производителя. Это хорошая инициатива, а насколько она укрепится - будет зависеть от того, смогут ли украинские производители и бренды предложить интересный для потребителя продукт. Прошлая волна кризиса дала толчок к развитию ряда украинских брендов. Например, Goldi, Льнокомбинат, VOVK и других. Если в этот кризис появятся новые украинские бренды, они могут найти свое место на рынке. Для этого сейчас возникнут благоприятные условия, потому что в торговых центрах появятся свободные площади, а арендодатели будут более сговорчивыми по стоимости аренды. На рынке будут появляться ниши, которые могут занять украинские бренды.
— Какую ближайшую цель ставит перед собой Украинский совет торговых центров? Какие приоритетные направления работы?
— В ближайшее время мы продолжим отстаивать интересы отрасли торговой недвижимости. Сейчас готовим дополнительную аргументацию для местной власти, чтобы достучаться до нее и возобновить работу торговых центров во всех регионах страны.
Нынешнее положение дел – это дискриминация значительной части торговых центров, расположенных в Киеве, Львове и Черновцах.
При этом совершенно непонятна логика введенных местными властями ограничений. Сейчас могут работать рынки, киоски и магазины, площадью до 300 кв. м. Но не могут работать торговые центры, в которых гораздо легче контролировать количество посетителей и выполнение всех мер безопасности.
— В Украине также продолжает действовать ограничение по количеству посетителей в магазинах. В торговой точке должно быть не более 1 человека на 10 кв. м. Торговые центры готовы придерживаться этого требования?
— Конечно. Более того, большинству крупных ТЦ даже ничего делать не придется, чтобы его придерживаться. Даже если посмотреть на работу какого-то крупного торгового центра с интенсивной посещаемостью, то даже при пиковом наплыве там будет 15-20 кв. м на человека. Взять, например, ТРЦ площадью 100 000 кв. м. Чтобы не соответствовать этому требованию, в нем единовременно должно находиться более 10 000 человек. Но такая посещаемость и в докризисный период могла быть только при организации какого-то большого праздника. Как правило, хорошей посещаемостью считалось 30 000-40 000 человек в день. Однако это количество посетителей не находится в ТРЦ одновременно, а растягивается на 10-11 часов работы. При этом сейчас даже такой посещаемости ТРЦ не может быть, потому что трафик во всех объектах сильно упал.
— Какие действия могут предпринять власти для поддержки сферы торговой недвижимости?
— Пока что торговые центры не получили абсолютно никакой поддержки от государства. Хотя вариантов поддержки много: это вопросы начисления НДС, аренды земли, проверок бизнеса.
Важным вопросом остается защита девелоперов от недобросовестных кредиторов, которые могут воспользоваться ситуацией для рейдерства торговых объектов.
В целом есть много направлений, по которым Украинский совет торговых центров будет вести диалог с властью. Надеемся, что правительство пойдет нам на встречу и учтет пожелания отрасли.
— Последний вопрос касается работы компании Budhouse Group. Как изменились ваши планы открытия ТРЦ Nikolsky в Харькове в связи с последними событиями?
— Несмотря на карантин, мы не останавливали работы по строительству ТРЦ Nikolsky, однако из-за задержек с поставкой оборудования из Китая и отделочных материалов из Италии будем вынуждены немного сдвинуть сроки открытия. Если раньше планировали запустить объект в работу уже в декабре 2020 года, то сейчас перенесли открытие на март 2021 года. Радует, что банк, финансирующий проект, не отказался от своих обязательств и выполняет их в полном объеме.
Да, мы понимаем, что возможно с кем-то из арендаторов будет сложнее договориться в нынешних условиях. Однако пока никто из наших партнеров не отказался от участия в проекте. В целом у нас уже подписано 83% договоров. Поэтому мы с оптимизмом смотрим в будущее и надеемся, что к моменту открытия ТРЦ ситуация в стране стабилизируется, а рынок розничной торговли успеет восстановится.
