Выход зарубежных брендов и падение трафика: российские ТРЦ готовятся к банкротству
С начала войны в Украине ситуация в российских торговых центрах резко ухудшилась. С одной стороны, работу приостановили или сократили не менее 100 компаний, имеющих отношение к ритейлу (которые магазинами, ресторанами или поставляют продукцию). Закрытие магазинов может снизить арендную прибыль по итогам года на 30-50%. Оставшиеся арендаторы требуют скидок. Не считая того, из-за резкого роста процентной ставки возросли платежи по кредитам.
Падение выручки
Сектор торговых центров, сильно пострадавший за время пандемии, снова оказался под ударом из-за выхода ключевых арендаторов. Аналитики CBRE в россии оценили долю закрывшихся магазинов в 15% по наименованиям и 20% по площадям. Аналогичные цифры приводят BlackStone S.A.Ricci, а, по данным Knight Frank, может идти речь о 20-25% арендуемых площадей.
Читайте также: Торговая сфера россии плывет за российским военным кораблем
На конкретных объектах ситуация может быть разной. По данным российского подразделения Cushman & Wakefield, в крупнейших ТРЦ страны-агрессора доля остановившего торговлю ритейла может достигать 60% от всех площадей. По информации Becar Asset Management, остановившие работу магазины приносили более 50-60% общего трафика ТЦ. По итогам 2022 года трафик может упасть на 15-20%, а выручка по арендным платежам сократится на 20-30%. В компании IPG.Estate ожидают, что в ближайшее время трафик снизится на 10-15%, а по итогам года падение составит 25%, снижение выручки — 30-40%. Выручка арендодателей точно снизится на 30-50% в зависимости от состава арендаторов.
Банковская угроза
Еще одной угрозой для торговых центров стало резкое повышение ключевой ставки. Большинство действующих ТРЦ находятся в залогах у банков. Обычно ставка по кредиту привязывается к ключевой ставке ЦБ, она рассчитывается по формуле «ключевая ставка плюс маржа банка», которая составляет от 2% до 5%. В этом случае ставка кредита увеличивается автоматически. 28 февраля повысилась ключевая ставка — в тот же день обязательства по процентам, которые должен выполнять заемщик, выросли более чем вдвое.
Порядка 70% ТЦ в россии закредитованы. Многие фактически принадлежат банкам, потому что из-за постоянных кризисов владельцы ТЦ не могут погасить кредиты. Эксперты уверены, что без кредитных каникул владельцы недвижимости просто не выживут.
Российский совет торговых центров (РСТЦ) направил письма главе банка россии Эльвире Набиуллиной, министру финансов россии Антону Силуанову и другим с предложениями по поддержке отрасли. Одно из ключевых предложений — предоставить от имени ЦБ возможность проработки кредитных каникул для владельцев торговой недвижимости.
Все владельцы находящихся в залоге торговых центров сейчас ведут переговоры с банками-кредиторами о возможности реструктуризации кредитов и других мер поддержки. Пресс-службы банков «Сбер» и ВТБ подтвердили факт переговоров и желания найти компромиссные решения. В противном случае банки столкнутся с необходимостью самостоятельно управлять ТЦ, прогнозируют в Becar Asset Management.
Читайте также: Uniqlo закрыл все российские магазины
Скидки за верность
Другим источником заморочек для собственников торговой недвижимости стали просьбы от российских компаний предоставить им скидки на аренду от 30 до 70% и другие льготные условия. Это особенно болезненный вопрос, поскольку российские ТЦ не могут позволить себе потерять ни доход, ни самих арендаторов.
«С началом исхода иностранцев российские компании стали, что называется, «пользоваться случаем» требовать у арендодателей скидок и преференций», — отмети президент Союза торговых центров россии, беларуси и Казахстана Булат Шакиров.
В качестве примера он привел сеть гипермаркетов товаров для творчества «Леонардо», «Детский мир» и магазины сети «Фамилия». Основным требованием этих сетей, по словам Шакирова, является переход условий аренды на процент от оборота. По мнению российских компаний, это честно и логично, особенно когда выручка падает на 20%.
Сейчас у владельцев российских торговых центров просто нет возможности давать дополнительные преференции, но жесткую позицию они занять не могут, поэтому будут затягивать переговоры насколько это возможно.