Виды договоров и антирейдерские предохранители: эксперт рассказал о правовых аспектах управления коммерческой недвижимостью

По словам эксперта, привлечение посторонних лиц для управления собственными активами обычно осуществляется при следующих обстоятельствах:

• если объект не приносит ожидаемый доход;
• если актив приносит определенные финансовые доходы, но в его обслуживание вкладывается слишком много времени и ресурсов;
• если владелец по каким-либо причинам не хочет или не может самостоятельно управлять объектом и стремится получать стабильный пассивный доход.

Так что профессиональное управление коммерческой недвижимостью это прежде всего инструмент увеличения капитализации и доходности объекта.

Под словом "профессиональное" подразумевается привлечение управляющей компании, со специализированным опытом работы в указанной отрасли.

Эксперт выделил два основных, наиболее распространенных варианта управления недвижимым имуществом, а именно:

• заключение договоров управления объектами недвижимости;
• заключение договоров аренды/субаренды нежилых помещений.

Согласно Гражданскому кодексу Украины, по договору управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой (управителю) на определенный срок имущество в управление, согласно соответствующему договору.

Управляющий, в свою очередь, обязуется от своего имени управлять этим имуществом в интересах установщика управления или указанного им лица за оплату.

Другими словами, договор управления коммерческой недвижимостью – это договор, по которому собственник передает управляющему соответствующий объект недвижимого имущества, обычно вместе с земельным участком, на котором расположено имущество, в управление на согласованный сторонами период времени, – объясняет Андрей Лотыш.

Согласно положениям действующего законодательства Украины (гл. 70 ГК Украины) существует два вида договора управления имуществом:

• договор, удостоверяющий возникновение у управляющего права доверительной собственности на полученное в управление имущества;
• договор, не удостоверяющий возникновение у управляющего права доверительной собственности на полученное в управление имущества.

Юрист отмечает, что все договоры управления недвижимостью подлежат нотариальному заверению и государственной регистрации в обязательном порядке. Срок действия таких документов определяется по взаимному согласию сторон, если стороны не определить срок, по умолчанию он будет составлять пять лет.

Обратите внимание, что в случае продажи владельцем коммерческой недвижимости, находящейся в управлении, новым установщиком автоматически становится покупатель объекта.

Управителем недвижимости будет тоже самое лицо, которое указано в договоре управления. Действие договора останавливается только в том случае, если новый собственник получил это имущество в результате взыскания.

Еще одним вариантом передачи коммерческой недвижимости в управление является заключение договора аренды имущества. Согласно ему, владелец передает объект во временное пользование одному или нескольким доверенным лицам за минимальную плату на определенный срок.

В дальнейшем такие "арендаторы-управители" передают недвижимость в фактическое субвладение и пользование на рыночных платных условиях третьим лицам – субарендаторам (согласно заключенным договорам субаренды помещений), - отмечает эксперт.

В таком случае сторонами договора могут быть как физические лица-предприниматели, так и юридические лица.

Если вы решили заключать договор аренды или субаренды, не забудьте об обязательных существенных условиях, а именно:

• объект аренды (состав и стоимость имущества с учетом ее индексации);
• срок, на который заключается договор аренды;
• арендная плата с учетом ее индексации;
• порядок использования амортизационных отчислений;
• восстановление арендованного имущества;
• условия его возврата или выкупа.

Срок действия договора также определяется по соглашению сторон. В случае отсутствия заявления одной из сторон о прекращении или изменении условий договора аренды в течение одного месяца после окончания срока действия документа он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором при заключении.

В то же время, отмечает юрист, если договор заключается более чем на три года, он должен быть нотариально удостоверен и требует государственной регистрации.

В контексте аренды коммерческой недвижимости этот вопрос очень актуален, ведь в большинстве случаев арендаторы (суборендари) заинтересованы в передаче им помещений на длительные периоды, поскольку они вкладывают немалые финансовые ресурсы на осуществление улучшений имущества, закупку соответствующего оборудования, развитие и продвижение бизнеса с привязкой к арендованному объекту коммерческой недвижимости, - говорится в колонке.

В случае продажи владельцем недвижимости, находящейся в аренде/субаренде, новый владелец получает все права и обязанности наймодателя.

Недобросовестные управляющие или арендаторы/суборендары нередко используют заключенные соглашения для незаконного завладения объектами недвижимости.

Действуют мошенники через так называемые "слабые" юридические положения договора, сначала в судебном переоформляют на себя право собственности, затем оформляют на третьих лиц или используют другие способы. рейдерского захвата.

Во избежание таких ситуаций владельца помещений советуют использовать следующие наработанные действенные антирейдерские предохранители:

• построение безопасной структуры сделки;
• наложение обременений и запретов на недвижимое имущество посредством соответствующих сделок или судебных решений;
• наличие в договорах аренды/субаренды установленного запрета на оформление по нанимателю права собственности на совершенные улучшения за время пользования объектом;
• установление значительных штрафных санкций в случаях недобросовестного управления или использования имущества;
• возможность досрочного расторжения владельцем договоров при любых злоупотреблениях со стороны управляющего или нанимателя; 
• обеспечение выполнения обязанностей управляющего или нанимателя путем оформления отдельных гарантий банка, страховых компаний или других банков;
• использование краткосрочных соглашений с правом продления срока действия при наличии согласия владельца помещения.

Читайте также: Совладелица "Эпицентр" хочет купить польского производителя пластиковой тары

Commercial Property