Война изменила все: мнения экспертов о состоянии торговой недвижимости в Украине и перспективах развития

По словам Евгении Локтионовой, до войны эта отрасль была одной из самых динамичных и перспективных. С 2014 по 2021 год в Украине наблюдался активный девелопмент и эволюционное развитие торговой недвижимости.

Это выражалось в увеличении масштабов объектов, приобретении ими новых функций, расширении ассортимента привлекаемых операторов (документ-сервис, медицина, спортивные клубы, коворкинг).

Рост концентрации и уровня насыщенности торговыми площадями на 1000 жителей в большинстве регионов страны сравнился или даже превзошел показатели многих городов Европы. Однако уже во время пандемии коронавируса в 2020-2021 годах, практически все ТРЦ отметили падение посещаемости, а рост расходов на здравоохранение привел к сокращению расходов на другие группы товаров, росту лояльности к совершению покупок онлайн, стремительному развитию маркетплейсов.

Однако, не успев преодолеть все негативные последствия предыдущих лет, рынок торговой недвижимости столкнулся с новым вызовом – началом военных действий и вторжением оккупационных войск в Украину, - отмечает директор UTG.

Дмитрий Топольсков отмечает, что от полномасштабной войны пострадало 26 ТЦ: 8 были уничтожены и 18 частично повреждены.

Объем прямых потерь достиг 402 млн долларов, причем в эту сумму не входят убытки ритейлеров.
Кроме того, военные действия вызвали масштабную миграцию населения за границу и в западные регионы Украины, мобилизацию широкого слоя населения.

Состояние войны, безусловно, не способствует активизации покупательского поведения населения. Конечно, эти факторы оказали негативное влияние на ритейл вообще и на торговые центры в частности.

Украинский Совет Торговых Центров положил начало постоянно действующему проекту Индекс Самочувствия Ритейла (Retail Well-being Index – RWBI), который рассчитывается на основе показателей посещаемости, вакантности, ставки аренды на вакантные лоты.

Чтобы нивелировать сезонные и другие факторы, сравним ситуацию за 6 довоенных месяцев (август 2021 г. – январь 2022 г.) с таким же периодом через год (август 2022 г. – январь 2023 г.). Можно констатировать, что посещаемость и арендные ставки на вакантные лоты снизились на треть, при этом вакантность почти не изменилась, говорит Дмитрий Топольсков.

Из этого следует следующие предположения:

• количество людей, выехавших за границу и призванных в ряды ВСУ составляет не менее 20% довоенного количества жителей Украины;
• сумма среднего чека в ТЦ существенно не изменилась;
• в целом рынок ТЦ Украины выдержит без существенных потерь рост насыщенности торговыми площадями в ТЦ.

Локтионова говорит, что полномасштабное вторжение на время заморозило рынок недвижимости в большинстве украинских городов. Пострадали даже те объекты, которые не были повреждены из-за обстрела.

Поэтому рынок коммерческой недвижимости после войны уже не будет прежним. Так, в начале 2022 года около 20 торговых центров анонсировали свое скорое открытие. Возможно, так и было бы, если бы не война. По факту, в прошлом году открылось только девять торговых центров практически все на западе Украины. Остальные, которые уже были готовы к запуску, перенесли дату открытия, - резюмирует она.

Практически все ТРЦ, кроме разве что находящихся в западной части страны, из-за миграции населения недосчитались большую часть своих посетителей.

К примеру, в Киеве посещаемость региональных ТРЦ в 3 квартале 2022 года по сравнению с 2021 годом мирного времени уменьшилась на 45%, с 407 до 224 человек в день. Аналогичная ситуация наблюдается и у окружных объектов – их трафик также сократился на 30% по сравнению с довоенным временем, с 669 до 468 человек в день.

Эксперт объясняет, что на фоне как внутреннего, так и внешнего перемещения людей, наблюдается изменение портрета потребителя. Это приводит к несоответствию представленных брендов доходам населения. Все больше украинцев вынуждены сократить расходы и пытаются избежать посещения общественных мест со значительным скоплением людей из-за возможных воздушных тревог.

Кроме того, средневзвешенный уровень вакантности в торговых центрах Киева вырос практически вдвое, с 11,5% в 2021 году до 21,5% на конец 2022 года.

Наибольший уровень свободных помещений присущ крупноформатным объектам регионального (26,0%) и окружного форматов (17,9%). Большая вакантность в этих объектах как раз связана с остановкой работы на время военного положения международных операторов, которые прежде всего задают вопросы безопасности покупателей и персонала.

Руководитель Ukrainian Research Bureau считает, что для прогноза по восстановлению отрасли нужно иметь четкое представление о том, когда, как и чем война закончится. Но положительные тенденции можно увидеть уже сегодня.

Например, достаточно быстро восстанавливаются поврежденные ТЦ, идет восстановление ТЦ Жираф в Ирпене, который был уничтожен до основания. То есть владельцы фиксируют ущерб и находят средства для восстановления объектов.

Но ситуация от города к городу отличается, надо учитывать также другие факторы: если в городе много разрушенных объектов, восстановление ТЦ ничего не даст, если сюда не вернутся люди. А люди смогут вернуться, если будут отстроены жилье и восстановлены рабочие места. Подчеркиваю, что делать окончательные выводы о влиянии войны на отрасль еще рано, - резюмировал Дмитрий Топольсков.

Но при положительном развитии событий эксперт может предусмотреть следующее:

• масштаб разрушений ТЦ существенно не увеличится;
• война в Украине завершится обязательством страны-агрессора возместить нанесенный ущерб, а мировое сообщество выделит достаточно средств на быстрое восстановление страны;
• граждане, находящиеся за границей, вернутся домой с приобретенной европейской культурой покупательского поведения, с лояльностью к мировым брендам, в частности, не представленными на украинском рынке;
• усилятся евроинтеграционные процессы, исчезнут препятствия для развития бизнеса;
• заинтересованность всемирных розничных сетей на украинском рынке усилит спрос на качественные торговые площади, что будет способствовать развитию ритейла и рынка ТЦ.

Евгения Локтионова считает, что после окончания военных действий на возобновление нужно будет несколько лет.

Так, в прошлом году, согласно исследованию Consumer Confidence index от компании GfK, уровень потребительских настроений украинцев вырос с 64,1 пункта в феврале 2022 года до 83,9 пункта в начале 2023 года.

Такие изменения потребительских настроений связаны с тем, что украинцы уверенно ждут лучшего будущего после завершения войны, несмотря на негативную оценку текущего состояния. Этот парадоксальный всплеск, учитывая войну, связан с экономическими ожиданиями украинцев в долгосрочной перспективе. А именно – жители Украины более оптимистичны по развитию экономики в долгосрочной перспективе, чем в краткосрочной, – говорит эксперт.

Директор UTG отмечает, что даже в условиях военных действий на тех территориях, где нет горячей фазы и риска для жизни посетителей и сотрудников, необходимо открывать ТРЦ.

Для этого есть множество причин как сугубо экономического характера, так и социального. После окончания военных действий Украина должна быстро возродиться и стать еще лучше.

Для этого нужно решить множество вопросов, связанных с инфраструктурой, и одним из них станет восстановление и дальнейшее развитие торговой недвижимости.

Если ранее активность девелоперов была сосредоточена на городах миллионниках и пригородах Киева, в ближайшем будущем перспективным направлением роста станут торговые центры расположенные в областных и районных центрах площадью до 12 тыс м2, прогнозирует эксперт.

Читайте также: ТРЦ Lubava: 10 лет работы на рынке Украины

Создание сетей небольших ТЦ с набором операторов товаров первой необходимости по всей Украине интересно не только с точки зрения бизнеса, но и социальных программ для переселенцев, успех такого формата подтверждается опытом Польши.

По подсчетам экспертов UTG, после войны областные и районные центры станут как минимум в два раза больше благодаря тому, что многие из переселенцев осядут в более спокойных районах. Однако в таких провинциальных городах нет профессиональных торговых центров, а все еще работают старые универмаги советских времен и рынки, наблюдалось ли точечное присутствие некоторых сетевых операторов типа "Форы" или "Евы". Понятно, что такие магазины просто не могут удовлетворить спрос более требовательного населения, мигрировавшего из крупных областных центров и привыкшего посещать современные профессиональные ТРЦ, – объясняет Евгения Локтионова.

Поэтому, торговая недвижимость Украины после победы, скорее всего, пойдет по пути развития ближайшей нашей соседки – Польши.

В этой стране профессиональные ТРЦ расположены по всей территории даже в небольших городах с населением от 20 тыс. человек. Как показывает опыт работы торговых объектов соседнего государства, у профессиональной недвижимости в небольших городах Украины есть все перспективы развития.