Украинский Совет Торговых Центров: Потери ТЦ Украины составляют почти 10 млрд долларов

21.06.202214.02.2023

Украинский Совет Торговых Центров посчитал потери, которые понесла отрасль ТЦ в результате агрессии со стороны рф. Общие потери отрасли за 4 месяца войны составляют 9,8 млрд долларов США.

Прямые потери

Прямые потери торговых центров, которые считаются как стоимость замещения повреждений ТЦ, составляют 350 млн долл. По состоянию на начало июня в Украине значительные повреждения получили 23 ТЦ. Наибольшая доля приходится на Восток — 12 ТЦ повреждены на сумму 250 млн долл. Торговые центры в Киеве и регионах пострадали на сумму 68 млн (6 ТЦ). На Юге потери составили примерно 29 млн (5 ТЦ). Наиболее пострадавшими ТЦ являются Порт-сити (Мариуполь), Nikolsky и Караван (Харьков), Retroville (Киев), Fabrikа (Херсон).

С точки зрения поврежденных ТЦ по площади, наиболее пострадавшим регионом является также Восток. Здесь пострадали 37% всех торговых площадей региона. Далее следует юг — 15,3%. Повезло региону Север. Несмотря на активные боевые действия, значительные повреждения не получил ни один ТЦ. В Центре и на Западе так же само.

Косвенные потери

Значительно большими являются косвенные потери, которые понесли торговые центры. Общие косвенные потери оцениваются в 9,5 млрд долл США, из которых потеря контроля 0,42 млрд, потери капитализации 7,4 млрд, недополученная прибыль действующих ТЦ 0,361 млрд, недополученная прибыль ТЦ, которые должны были открыться в 2022 году 0,05 млрд, капитализация ТЦ, которые должны были открыться в 2022 — 1,22 млрд.

Самые большие косвенные убытки наблюдаются на Востоке Украины, где боевые действия продолжаются и сейчас. Несмотря на то, что некоторые ТЦ возобновляют работу, доходы остаются на уровне менее 30% от довоенных. Напротив, Центр и Запад демонстрируют быстрое восстановление уже в апреле и мае. Постепенно с мая и июня начинает восстанавливаться Север, Киев и Юг.

Наибольшую долю косвенных потерь (74%) занимают утраты капитализации имеющихся ТЦ. Это связано с повышением ставок капитализации с 11-13% в среднем в 2021 году до 17-19% в 2022 году. Сумма потерь может быть даже больше, потому что рынка сейчас не существует и определить эти цифры очень сложно. Также значительные потери (1,2 млрд долл) отечественные компании получили в результате остановки строительства 19 ТЦ, которые должны были открыться в 2022 году. Остановилось проектирование и строительство еще многих ТЦ, которые должны открыться в 2023-2024 гг., но сейчас это количество не просчитано.

Максим Гаврюшин, Глава УСТЦ: «9,8 млрд долл — это потери, которые имеет отрасль только за 4 месяца войны. Не следует забывать, что с 2014 года на временно оккупированной территории остается около 780 тыс. кв. м торговых площадей в ТЦ. Если учитывать их оценку и недополученную за 8 лет прибыль, то потери составили бы дополнительно еще более 2 млрд долл. Также, к сожалению, отрасль и дальше будет терять недополученную прибыль в результате разрушений и уменьшения потребления. За следующие 12 месяцев украинские ТЦ могут потерять еще около 1 млрд долл. Таким образом, за год общие потери могут составить около 13 млрд долл».

Ключевыми факторами больших косвенных потерь является сокращение потребления в результате миграции и боевых действий, а также повышение рисков страны, что влияет на инвестиционную привлекательность торговой недвижимости. Также на работу отрасли влияют трудности, которые испытывают ритейлеры сейчас в Украине — логистика, валютные операции, проблемы с персоналом, отсутствие кредитования, рост цен вследствие падения гривны и другое.

Как считали

Косвенные расходы рассчитываются на основе определения денежного потока отечественных ТЦ, исходя из потенциальной прибыли, которую они имели бы в феврале-мае 2022-го, учитывая увеличение на 15% по сравнению с 2021 годом. Такой рост наблюдался в январе 2022 года и соответствует темпам роста розничного товарооборота в Украине в начале 2022 года в целом.

Для оценки косвенных потерь была использована база ТЦ Украины, насчитывающая 320 ТЦ. Статус ТЦ предоставляется объектам торговой недвижимости, которые считаются торговыми центрами согласно ICSC европейской классификации ТЦ (всего 320 построенных ТЦ в Украине и 19 новых ТЦ, которые должны были открыться в 2022 году). Методом опроса и анализа онлайн ресурсов с начала российской агрессии ведется мониторинг работы ТЦ — открыты ли для посетителей и в каком состоянии находятся. Таким образом, определялось количество рабочих месяцев с февраля 2022 года. Для оценки потенциальных ставок капитализации в 2022 году привлекались сертифицированные специалисты по оценке ведущих консалтинговых компаний.