Всеукраинский совет торговых центров (ВССЦ) подсчитали потери, понесенные отраслью торговых центров в связи с агрессией со стороны Российской Федерации. Общие потери отрасли за первые 4 месяца войны составили 9,8 млрд. долларов США.

ущерб
Прямые убытки торговых центров, рассчитанные как восстановительная стоимость, составляют 402 млн. долл. По состоянию на начало ноября 2022 года в Украине 29 торговых центров получили значительный ущерб. Наибольшая доля приходится на Восток, где 14 торговых центров получили ущерб на 1ТП4Т290 млн. Торговые центры (6) в Киеве и области получили ущерб на 1ТП4Т68 млн. На Юге потери составили около 32 млн (7 торговых центров).

Больше всего пострадали торговые центры "Порт-Сити" (Мариуполь), "Никольский" и "Караван" (Харьков), "Ретровилль" (Киев), "Фабрика" (Херсон).

Что касается пострадавших торговых центров по площади, то наиболее пострадавшим регионом также является Восток. Здесь пострадали 451ТП3Т всех торговых площадей региона. Следующим идет Юг на 201ТП3Т. Северному региону повезло вполне. Несмотря на активные боевые действия, ни один торговый центр, как и на Западе, не получил значительных повреждений. В центральных районах был атакован один небольшой торговый центр "Амстор" (Кременчуг), где погибли 22 человека, около 100 получили ранения.

Косвенные потери

Косвенные убытки, понесенные торговыми центрами, более значительны, чем ущерб. По состоянию на 1 июня 2022 года общий объем косвенных убытков оценивается в 9,5 млрд. долларов США, из них:

• потеря контроля составляет 0,42 млрд.
• убытки от капитализации составляют 7,4 млрд.
• потеря прибыли от операционных торговых центров составляет 0,4 млрд.

 

Кроме того, упущенная выгода торговых центров, которые должны были открыться в 2022 году, составляет 0,05 млрд, а капитализация - 1,22 млрд.

 

Наиболее серьезный косвенный ущерб зафиксирован на востоке Украины, где продолжаются боевые действия. Хотя некоторые торговые центры возобновляют работу, прибыль остается на уровне менее 301ТП3Т довоенного уровня. Напротив, Центр и Запад показали быстрое восстановление в апреле и мае. Постепенно, начиная с мая и июня, Север, Киев и Юг начали восстанавливаться.

 

Наибольшую долю косвенных потерь занимают потери от капитализации существующих торговых центров (76%). Это связано с ростом темпов капитализации в среднем с 11-13% в 2021 году до 17-19% в 2022 году. Количество убытков может быть еще больше, так как сделок нет, и, по сути, рынка сейчас не существует. Также отечественные компании понесли значительные убытки (1ТП4Т1,2 млрд) из-за приостановки строительства 19 торговых центров, которые должны были открыться в 2022 году. Также остановились проекты проектирования и строительства еще многих торговых центров, которые должны были открыться в 2023-2024 гг.

 

9,8 млрд. долларов - это потери отрасли только за первые 4 месяца войны. Не стоит забывать, что с 2014 года на временно оккупированных территориях осталось около 780 000 кв. м GLA в торговых центрах. Учитывая их оценку и прибыль, не получавшуюся в течение 8 лет, потери составят более 2 миллиардов долларов. Также, к сожалению, отрасль продолжит терять неполученную прибыль из-за военных действий, иммиграции и сокращения расходов. В ближайшие 12 месяцев украинские торговые центры могут потерять еще 1ТП4Т1 млрд. Таким образом, общие потери могут составить $13 млрд. в год.

Максим Гавришин, Глава Украинского совета торговых центров (УСТЦ)

Ключевыми факторами существенных косвенных потерь являются снижение потребления в связи с миграцией и военными действиями и повышение страновых рисков, которые влияют на инвестиционную привлекательность торговой недвижимости. Также на работу отрасли влияют трудности, с которыми сталкиваются ритейлеры в Украине на данный момент - логистика, валютные операции, проблемы с персоналом, отсутствие кредитов, рост цен из-за падения гривны и огромные потери ритейла из-за разрушений.

По состоянию на май 2022 года общий ущерб, причиненный розничной торговле, оценивается в 1ТП4Т2.1 млрд.. За время боевых действий были серьезно повреждены 2903 торговые точки общей площадью 1,6 млн. кв. м. На сегодняшний день сложно подсчитать окончательное количество поврежденных объектов из-за продолжения активных боевых действий в Харьковской, Луганской, Донецкой, Запорожской, Херсонской, Николаевской областях и временной оккупации некоторых территорий.

Оценка ущерба проводилась по экспертному методу стандартизированных интервью и онлайн-опросов владельцев и топ-менеджеров торговых компаний с учетом площади и характера повреждений зданий на основе стоимости строительных и ремонтных работ, оборудования и инвентаря. В опросе приняли участие 295 ведущих сетевых компаний, представляющих около 1000 брендов и имеющих 28,5 тыс. торговых точек общей площадью 15,4 млн. кв. м. Опрос проводился по результатам Всеукраинский совет торговых центров (ВССЦ) и Ассоциация розничной торговли Украины (РАУ).

В расчет включается стоимость восстановления зданий, принадлежащих предприятиям, коммунальных услуг, стоимость оборудования и инвентаря магазинов, стоимость складов, принадлежащих предприятиям, складских запасов и автопарков. При этом не учитываются предприятия с менее чем тремя торговыми точками, торговцы на уличных рынках, склады оптовиков и производителей, а также магазины, которым нанесен лишь незначительный ущерб.

Косвенные потери розничной торговли оцениваются в 1ТП4Т22,6 млрд. Вся эта сумма приходится на снижение оборота розничной торговли из-за эмиграции, падения покупательной способности населения, разрушения магазинов.

На реконструкцию отрасли необходимо 1ТП4Т3,9 млрд. Потребности в оборотных средствах отдельно не рассчитывались, так как они состоят из закупки товаров, а уничтоженные запасы товаров уже включены в оценку прямых убытков.

По нашим оценкам, по сравнению с довоенным периодом, средний оборот торговых сетей в Украине в марте составил 14%, в апреле 2022 года - 25%, в мае - 35-40%. Ниже приведены результаты исследования потерь оборота за первые 2 месяца войны. В мае-июне наблюдается значительное увеличение оборота открытых магазинов.

Через два месяца после начала военных действий продолжали работать 20 060 магазинов общей площадью 11,4 млн. кв. м. То есть только 701ТП3Т от довоенного количества единиц (28549) и 741ТП3Т от объема довоенной торговой площади (15,4 млн. кв. м). В среднем каждая компания открывала по 68 торговых точек. Пятая часть сетей была закрыта 1001ТП3Т, 101ТП3Т компаний имела не более 251ТП3Т открытых магазинов, а 211ТП3Т сетей имели не более половины магазинов. Только 3% розничных сетей имели возможность работать на максимальной мощности, но открывать новые торговые точки.

В каждой отрасли розничной торговли есть свои особенности, которые повлияли на общий объем убытков. Так, например, в продуктовом ритейле основные потери, связанные с помещениями торговых точек, пришлись на сети двух крупнейших игроков - АТБ и Fozzy Group. Всего было повреждено 354 магазина общей площадью 470 696 кв. м. Но кроме того, сеть "АТБ" понесла большие потери своих транспортных средств - на 279 млн. грн.

Оба крупнейших игрока АТБ и Fozzy Group после двух месяцев военных действий в стране сохранили оборот на уровне 58-591ТП3Т по сравнению с началом года. В целом оборот FMCG-операторов за два месяца после начала войны упал на 491ТП3Т, что не так уж и много по сравнению со сферой услуг (-941ТП3Т оборота) и ювелирной розницей (-891ТП3Т). В частности, в ювелирном секторе основная часть потерь приходится на потери товаров. Ритейлеры модной одежды (-83%) и электроники (-74%) также существенно снизили оборот.

Здесь больше всего потеряли такие крупные игроки, как "Фокстрот" и "Комфи", как и в других секторах розничной торговли. Так, в "Фокстроте" пострадали 11 магазинов общей площадью 15 000 кв. м. В сети Comfy повреждено 12 торговых точек и 10 730 кв. м. Оба игрока также понесли крупные потери товаров на складах: 542 млн грн ("Фокстрот") и еще 70 млн грн ("Комфи").

Остальные сектора розничной торговли в целом снизили свой оборот на 63%. В сегменте непродовольственной розницы обращают на себя внимание сети EVA и "Аврора", имеющие разветвленную сеть (1119 торговых точек и 863 соответственно) и поэтому имевшие значительный ущерб 162 и 124 торговых точки соответственно. Но, учитывая рост спроса на товары первой необходимости, оборот EVA, например, упал всего на 10%. У "Авроры" на 25% меньше.

Несмотря на продолжение военных действий, рынок торговых центров в Украине постепенно восстанавливается. Для мониторинга динамики восстановления рынка Украинский совет торговых центров запустил Индекс благополучия розничной торговли (RWBI). Как показывает RWBI, после резкого падения в феврале и марте, в последние месяцы наблюдается постепенное восстановление основных показателей работы торговых центров - пешеходной проходимости, арендных ставок и вакантности. Если в марте этого года Индекс составлял 16,7, то в сентябре уже 28,3. Довоенный показатель Индекса в сентябре прошлого года составлял 38,7. Таким образом, по Индексу рынок уже восстановился примерно на 701ТП3Т.

Открытие новых торговых центров в Украине во время войны также является индикатором постепенного восстановления рынка. В 2022 году было открыто 6 новых торговых центров общей арендопригодной площадью 51 000 м2. Все новые торговые центры небольшие, и все они расположены в западных регионах страны.