Тимур Бондарев и Татьяна Сторожук рассказали о разрешении конфликтов между арендодателями и арендаторами

Не секрет, что основная волна споров между арендаторами и арендодателями в Украине пришлась на начало ноября этого года и была обусловлена обострением заболеваемости Covid-19 и переходом большинства регионов в «красную зону» карантина. О том, как разрешаются конфликты между арендодателями и арендаторами в эксклюзивном интервью рассказали адвокаты Тимур Бондарев, управляющий партнер и руководитель практики недвижимости и строительства Arzinger и Татьяна Сторожук, старший юрист практики недвижимости и строительства Arzinger.

Каковы сегодня основные причины конфликтов между арендодателями и арендаторами ТРЦ?

– Наибольшие дискуссии вызывают ограничения по допуску к ТРЦ исключительно вакцинированных посетителей или посетителей с отрицательными ПЦР-тестами, кроме определенных исключений, и последствия, вызванные этим. Дополнительные сложности вызвали аналогичные требования к сотрудникам ТРЦ/арендаторам, что требовало принятия каждым из хозяйствующих субъектов непростых решений (отстранение от работы, тестирование без компенсации затрат, др.).

Вопросы верификации посетителей ТРЦ

– Первые дискуссии вызвали вопрос кто должен проверять выполнение этих требований, уполномочены ТРЦ/арендаторы осуществлять такую проверку, не будет ли такая проверка нарушать требования к защите персональных данных, как правильно проверить эти документы и т.п. Сейчас большинство этих вопросов сняты и ТРЦ/арендаторы в основном проводят «двойной скрининг». В этой части, считаем нужным резюмировать следующее:

• ТРЦ/отдельные торговые субъекты имеют право устанавливать собственные правила посещения, особенно в случаях, когда это прямо направлено на выполнение законодательных требований. Поэтому требование о предъявлении документов в данном случае оправдано.

• Программное обеспечение портала «Дія» позволяет каждому проверить верность данных путем сканирования QR-кода и исключить какие-либо недоразумения.

• Правила сбора и обработки персональных данных, доступ к которым предоставляется в результате реализации карантинных ограничений, следует все же разработать и разместить в доступном для ознакомления посетителей месте. Заходя в тот или иной магазин, посетители должны понимать, что согласны с такими правилами на период действующих ограничений.

Вопросы пересмотра арендной платы

– Следующим наиболее острым стал вопрос «имеют ли право арендаторы на автоматическое освобождение или уменьшение арендных платежей на период «красной зоны». Напомним, что в период полного «локдауна» стороны руководствовались положениями части 6 статьи 762, а также п. 14 Заключительных и переходных положений Гражданского кодекса Украины («ГКУ»), которые возвели оплату за этот период до компенсации эксплуатационных расходов арендодателей.

С переходом в «красную» зону арендаторы оказались в ситуации, когда арендуемые помещения используются, однако поток посетителей и, соответственно, размер товарооборота где-то снизились более чем на половину. В таких обстоятельствах ссылаться на «невозможность использования недвижимого имущества в полной мере» стало достаточно дискуссионным, в то время как то, на что рассчитывал арендатор при обычных обстоятельствах, ограничено в силу законодательных требований.

На законодательном уровне данная ситуация остается не урегулированной. Как известно, форс-мажор тоже не инструмент, который может помочь арендатору в освобождении от арендных платежей, ведь, в свое время Торгово-промышленная палата Украины предоставила немало разъяснений, что карантин как обстоятельство непреодолимой силы, не освобождает от уплаты платежей, а может позволить в определенных условиях отсрочить исполнение или освободить от ответственности (штрафов) за неисполнение.

Целесообразно упомянуть также положения части 1, 2 статьи 652 ГКУ, согласно которым в случае, если фактическое исполнение договора возможно, но влечет крайне невыгодные последствия, – сторона в значительной степени лишается того, на что она рассчитывала при заключении договора, то такая сторона может потребовать изменения условий договора или его расторжения.

На сегодняшний день, хотя очевидна обоснованность ссылки на данные положения, проанализировав многочисленную судебную практику по подобным делам, мы пришли к выводу, что суды не готовы выступать арбитрами в данных спорах. Поэтому решение данных дискуссий в настоящее время целесообразно проводить в договорной плоскости.

Какие подходы используются в международной практике для обеспечения баланса интересов арендодателя и арендатора в подобных ситуациях?

– В этом вопросе мы проанализировали подходы Великобритании и нескольких стран Европы (Франция и Германия). Следует отметить, что в каждой стране красной линией отмечается важность экономики работы торгового сектора и мы видим, что за последний период полного закрытия ТРЦ в упомянутых странах не произошло.

Вместе с тем, государство пытается не вмешиваться в решение коммерческих вопросов, возникающих в результате карантинных ограничений, кроме определенных исключений. В частности, некоторые страны установили мораторий на расторжение договоров/выселения в связи с неуплатой аренды, инициирование банкротства арендаторов из тех же оснований и/или применения ответственности (штрафные санкции, ограничение поставки коммунальных платежей, распоряжение имуществом арендатора, находящегося в арендованных помещениях), др.

Наиболее интересно принятие добровольных кодексов поведения между арендаторами и арендодателями, которые обобщают принципы решения проблемных вопросов коммерческой аренды, вызванных пандемией. К примеру, в Великобритании такой кодекс опубликован 9 ноября 2021 года. Следующие ключевые его принципы достаточно ярко подчеркивают законодатели рекомендации арендаторам и арендодателям:

• В случаях, когда это возможно, арендатор должен стремиться полностью выполнить свои обязательства по аренде. Любая помощь не должна быть больше, чем необходимая.

• Арендаторы, которые не в состоянии платить в полном объеме, должны, в первую очередь, договориться со своим арендодателем, надеясь, что арендодатели разделят бремя там, где они могут это сделать. При этом следует учесть, что от арендодателя ожидаются следующие действия.

Переговоры в таких случаях поощряются и, как следует из публикации, – в большинстве случаев стороны достигают договоренностей. В тех случаях, где разрешить спор в договорном порядке не удается, стороны передают его решение медиатору (посреднику), а в крайнем случае – в арбитраж.

Наряду с этим, рекомендуется сразу в договорах фиксировать определенные критерии, которые помогут сторонам/медиаторам или арбитражу в дальнейшем прийти к справедливым решениям и правильно оценить ситуацию.

Какие ошибки чаще всего допускает каждая из сторон при подписании договоров аренды?

– Стороны недостаточно извлекли уроки последних лет и не уделяют должного внимания их договорному урегулированию. В частности, в согласованных коммерческих условиях мы наблюдаем сравнительно стандартные подходы к условиям оплаты арендной платы, уплате авансовых и гарантийных платежей, применению ответственности (штрафные и оперативно-хозяйственные санкции).

В ситуации с действующими ограничениями для посетителей в более сложном положении оказались арендаторы, ведь им необходимо убедить арендодателей в применении других коммерческих условий. В случае, если договор не придает арендатору определенности в этом вопросе, последнему понадобится немало усилий, чтобы убедить арендодателя применить соответствующие послабления.

Как чаще всего заканчиваются подобные конфликты?

– Как уже упоминалось, судебная практика в подобных случаях не дает достаточно оснований рассчитывать, что без договорного урегулирования суд решит спор в пользу арендатора. В то же время, мы не видим безоговорочных оснований для арендодателей применять крайние меры и, например, ограничивать доступ к арендуемым помещениям, прекращать передачу коммунальных услуг и т.д. Во всяком случае, арендаторы могут ссылаться на действие форс-мажорных обстоятельств для освобождения от ответственности в установленном порядке.

Ваши рекомендации во избежание конфликта

– Ситуация с динамикой распространения Covid-19, его видоизменения, не дает оснований устранять бдительность и рассчитывать на ослабление требований. Так, уже с 6 декабря ожидается ужесточение требований для ряда развлекательных заведений и заведений общепита (рестораны, кафе, кинотеатры), в частности, независимо от перехода к «желтой зоне», для этих заведений продолжат действовать существующие ограничения по доступу посетителей.

Поэтому, учитывая данные обстоятельства и все вышеупомянутое, мы рекомендуем комплексно подходить к этому вопросу:

• Для разрешения уже существующих конфликтов – провести анализ рисков существующих договоров (условий применения ответственности, форс-мажора) и провести переговоры по возможному уменьшению/реструктуризации оплаты платежей до стабилизации ситуации;

• Для новых договоров – перейти к качественно новым переговорам, при которых обеспечить договорную определенность подобных ситуаций. В том числе следует определить критерии, важные для генерирования дохода арендатора (количества посетителей, наполненность ТРЦ, другие пороговые показатели) и распределить общие обязательства/понимание сторон относительно важности их достижения. Не забываем, что арендодатели несут не меньше обязательств перед кредиторами, персоналом, подрядчиками, как и значительные инвестиционные риски. Поэтому подход должен быть разумным и сбалансированным;

• Уделить большее внимание положениям относительно форс-мажора, в частности, в части освобождения от ответственности (не применение штрафных или операционных санкций), возможности выйти из договорных отношений по истечению согласованного периода.

Интервью подготовила Мария Рябинина специально для UCSC