Три месяца полномасштабного вторжения: рестартинг ТРЦ
Во время полномасштабного вторжения России в Украину мишенями российских оккупантов с целью дестабилизации ситуации в городах стали магазины и ТРЦ.
Из-за активных боевых действий в северных, восточных и южных регионах страны большинство торговых центров закрылись.
С начала мая некоторые объекты постепенно возобновляли свою работу в ограниченном или полноценном режиме. Среди крупных профессиональных объектов Киева, которые в первую очередь возобновили работу - ТРЦ РайON, ТРК Проспект, ТРЦ Gulliver и River Mall.
Сегодня почти все торговые объекты столицы, за редкими исключениями, работают. Важно отметить, что при принятии решений о возобновлении работы владельцами объектов в первую очередь рассматривался вопрос безопасности работников и посетителей.
Операторы food-сегмента и магазинов товаров первой необходимости, которые имеют локации в пределах ТРЦ, преимущественно прекращали работу на короткий срок или работали непрерывно.
Сейчас все больше операторов различных сегментов продолжают или постепенно возобновляют свою работу. Одними из первых вернулись операторы спортивного и food-направлений.
Международные фэшн-операторы особо не спешат возвращаться в торговые центры, тогда как появилась тенденция к более активному возвращению среди локальных операторов.
Часть международных компаний до сих пор не приняла решение об открытии магазинов и полноценном возобновлении деятельности в Украине.
Временная остановка деятельности международных и локальных арендаторов на конец апреля была связана не только с ограничением покупательной способности, но и с возможными рисками для работников, связанных с боевыми действиями на территории Украины.
Работа операторов, готовых открывать свои магазины, также была значительно осложнена нехваткой персонала, проблемой коммуникации с сотрудниками, которые вынужденно покинули свои города, и нарушением логистических маршрутов.
С начала мая многие операторы достаточно активно рассматривают возможность релокации из восточных регионов или открытия магазинов в Западной Украине, где ситуация более спокойная и ТРЦ продолжают работу.
Уже в течение месяца в Украину возвращаются люди, в частности в Киев, поэтому процесс открытия локаций облегчился. Это с присутствием работников в городах и незначительным увеличением покупательной способности по сравнению с началом войны.
Читайте также: В торговых центрах Ровно начинает работу релокированный с горячих точек бизнес
Под прицелом. Как восстанавливать утраченные ТРЦ
На прошлой неделе, 25 мая, около 5 часов утра российские войска нанесли ракетный удар по Запорожью. Было выпущено четыре крылатые ракеты, одна из которых попала в ТРЦ Аврора. За три месяца войны среди поврежденных торговых центров оказались: ТРЦ Retroville (Киев), ТРЦ Nikolsky и ТРЦ Караван (Харьков), ТРЦ Lavina Mall (Киев), ТРЦ Fabrika (Херсон), ТРЦ Riviera Shopping City (Одесса), полностью разрушенный ТРЦ Порт City (Мариуполь).
Для оценки окончательного ущерба, нанесенного профессиональными ТРЦ в результате бомбардировок и обстрелов российскими войсками, необходимо проведение квалифицированных исследований и экспертиз, что невозможно и нецелесообразно в некоторых регионах в период боевых действий.
Относительно разрушенных непрофессиональных торговых объектов очевидным фактом является то, что на восстановление такого объекта потребуется сумма инвестиций, которая практически эквивалентна строительству нового торгового центра. Без международной поддержки восстановление разрушенных объектов может занять много лет или вообще будет невозможным.
После прекращения активных боевых действий и отмены военного положения сегмент торговой недвижимости не сможет сразу выйти на довоенные показатели. Восстановление работы будет происходить постепенно, с достаточно сложным начальным периодом.
Сейчас преждевременно говорить, что на уничтоженные или в значительной степени поврежденные объекты будет легко привлечь инвестиции на восстановление. Во многом это будет зависеть от способности государства оперативно запустить механизм возмещения для владельцев объектов, поврежденных в результате военных действий.
Важно учитывать и собственные возможности компаний-владельцев ТРЦ, и их способность восстановить свои активы как можно быстрее. Если это произойдет, можно предположить, что восстановление страны и сегмента торговой недвижимости будет проще, в частности за счет привлечения кредитных ресурсов на льготных условиях.
Читайте также: Владельцы пострадавшего ТРЦ Retroville оценивают ущерб в 60 миллионов евро
Это станет толчком для финансирования новых проектов и рефинансирования существующих кредитов, привлеченных до войны, которые в послевоенный период большинство проектов не смогут обслуживать из-за падения арендного дохода.
Кредитованные объекты, которые не успели погасить долги, столкнулись с отсутствием арендных потоков, поэтому испытывают трудности с возвратом кредитов. На сегодня часть компаний уже достигли договоренностей с поставщиками услуг и кредиторами об условиях отсрочек платежей на период военных действий. Но после окончания не исключается возможность встречи за столом переговоров для согласования лояльных условий на будущий послевоенный период.
После завершения военных действий операторы будут пытаться сохранить существующие локации, тогда как планы дальнейшего развития, вероятно, будут отложены. Соответственно часть торговых центров пострадают вследствие увеличения показателя вакантности.
Владельцам полностью разрушенных объектов придется пройти долгий и кропотливый путь, чтобы оценить и зафиксировать ущерб, нанесенный объектами, и попытаться претендовать на компенсацию.
Получение компенсационных выплат в послевоенное время позволит владельцам провести анализ лучшего использования земельных участков и разработать проекты, которые целесообразно построить вместо уничтоженных торговых объектов.
При реализации таких проектов будет учитываться размер полученных компенсационных выплат и наличие финансирования на рынке.
Читайте также: В Украине, благодаря проекту "Россия заплатит", будет создан реестр повреждений
ТРЦ во время военного положения. Аренда по договоренности
Ключевыми проблемами арендаторов за три месяца войны стали падение покупательной способности, ограничения в работе ТРЦ и арендная плата.
С началом мая в связи с частичным возвращением населения в города наблюдается небольшой рост этих показателей, что дает надежду на дальнейшее обновление сегмента. Наиболее востребованными сегментами среди потребителей остаются магазины первой необходимости, продовольственные магазины и аптеки.
В регионах, где отсутствуют активные боевые действия, остальные сегменты продолжают работать в приемлемом режиме, тогда как в городах, где ведутся активные боевые действия, работа магазинов невозможна, что в целом влияет на покрытие операционных расходов операторов.
Деятельность подавляющего числа операторов также пострадала из-за отсутствия покупателей, нарушения логистических цепочек, трудностей с поставками и разрушенных локаций в ТРЦ и стрит-ритейле. Одной из самых распространенных проблем является нехватка работников, поскольку большое количество людей были вынуждены покинуть свои города и страну в результате обстрелов и бомбардировок.
ТРЦ также имеют проблемы, связанные с ограниченным потоком денежных платежей и недостатком финансового ресурса для поддержания деятельности действующего объекта. Здесь положительный момент - готовность арендодателей договариваться и обсуждать выгодные для обеих сторон условия аренды.
Объекты, которые открываются сегодня, договариваются с арендаторами о максимально лояльных условиях. Некоторые ТРЦ вообще не берут арендной платы, но обсуждают возможность уплаты арендаторами процента от операционных расходов и коммунальных платежей. Другие объекты ввели градацию по сегментам, в каждом из которых применяются определенные условия.
Читайте также: Только кино: В каких ТРЦ возобновили работу кинотеатры за май?
В целом арендаторы достаточно лояльны и относятся с пониманием сложившейся ситуации.
Большинство ТРЦ первоочередной задачей стало базовое восстановление работы объектов. Сначала управляющие структуры готовы к открытию магазинов арендаторов на минимальных условиях путем оплаты коммунальных услуг и процента от операционных расходов.
Начисление арендной платы производится в индивидуальном порядке для каждого арендатора. Некоторые арендодатели согласовывают льготные условия сохранения арендаторов и их локаций, другие договариваются об уплате процента операционных расходов. Более того, ТРЦ позволяют операторам работать по индивидуальному графику, что также имеет значение при расчете конечной стоимости аренды помещения.
Договоренности между арендодателями и арендаторами в связи с ситуацией в стране заключаются на месяц - два, по истечении этого срока переговоры возобновляются и согласовываются новые условия. Из-за отсутствия стабильности стороны не готовы согласовывать более длительные периоды.
В "тыловых" регионах арендодатели поддерживают арендаторов и согласовывают дисконтирование арендной платы на определенный период.
Но даже в этих областях эффективное время работы магазинов снижается из-за регулярных воздушных тревог, когда персонал вынужден закрыть магазин и уйти в укрытие.
Впрочем, в этих городах вырос спрос на торговые площади в связи с релокацией большого количества магазинов с востока, что прямо влияет на арендные ставки и дает возможность торговым центрам размещать желаемых арендаторов в своих объектах.
Все понимают, что война продолжается и договоренности по арендным платежам между ТРЦ и арендаторами могут способствовать активизации торговой недвижимости.