Три месяца полномасштабного вторжения: рестартинг ТРЦ
Во время полномасштабного вторжения России в Украину мишенями российских оккупантов с целью дестабилизации ситуации в городах стали магазины и ТРЦ.
Из-за активных боевых действий в северных, восточных и южных регионах страны большинство торговых центров закрылись.
З початку травня деякі об’єкти поступово відновлювали свою роботу в обмеженому або повноцінному режимі. Серед великих професійних об’єктів Києва, які насамперед відновили роботу – ТРЦ РайON, ТРК Проспект, ТРЦ Gulliver та River Mall.
Сьогодні майже всі торгові об’єкти столиці, за рідкісними винятками, працюють. Важливо відзначити, що під час прийняття рішень щодо відновлення роботи власниками об’єктів насамперед розглядалося питання безпеки працівників та відвідувачів.
Операторы food-сегмента и магазинов товаров первой необходимости, которые имеют локации в пределах ТРЦ, преимущественно прекращали работу на короткий срок или работали непрерывно.
Сейчас все больше операторов различных сегментов продолжают или постепенно возобновляют свою работу. Одними из первых вернулись операторы спортивного и food-направлений.
Міжнародні фешн-оператори особливо не поспішають повертатися до торгових центрів, тоді як з’явилася тенденція до активнішого повернення серед локальних операторів.
Часть международных компаний до сих пор не приняла решение об открытии магазинов и полноценном возобновлении деятельности в Украине.
Тимчасова зупинка діяльності міжнародних та локальних орендарів на кінець квітня була пов’язана не лише з обмеженням купівельної спроможності, а й з можливими ризиками для працівників, пов’язаних із бойовими діями на території України.
Работа операторов, готовых открывать свои магазины, также была значительно осложнена нехваткой персонала, проблемой коммуникации с сотрудниками, которые вынужденно покинули свои города, и нарушением логистических маршрутов.
С начала мая многие операторы достаточно активно рассматривают возможность релокации из восточных регионов или открытия магазинов в Западной Украине, где ситуация более спокойная и ТРЦ продолжают работу.
Уже в течение месяца в Украину возвращаются люди, в частности в Киев, поэтому процесс открытия локаций облегчился. Это с присутствием работников в городах и незначительным увеличением покупательной способности по сравнению с началом войны.
Читайте также: В торговых центрах Ровно начинает работу релокированный с горячих точек бизнес
Под прицелом. Как восстанавливать утраченные ТРЦ
На прошлой неделе, 25 мая, около 5 часов утра российские войска нанесли ракетный удар по Запорожью. Было выпущено четыре крылатые ракеты, одна из которых попала в ТРЦ Аврора. За три месяца войны среди поврежденных торговых центров оказались: ТРЦ Retroville (Киев), ТРЦ Nikolsky и ТРЦ Караван (Харьков), ТРЦ Lavina Mall (Киев), ТРЦ Fabrika (Херсон), ТРЦ Riviera Shopping City (Одесса), полностью разрушенный ТРЦ Порт City (Мариуполь).
Для оценки окончательного ущерба, нанесенного профессиональными ТРЦ в результате бомбардировок и обстрелов российскими войсками, необходимо проведение квалифицированных исследований и экспертиз, что невозможно и нецелесообразно в некоторых регионах в период боевых действий.
Щодо зруйнованих непрофесійних торгових об’єктів очевидним фактом є те, що на відновлення такого об’єкта буде потрібна сума інвестицій, яка практично еквівалентна будівництву нового торгового центру. Без міжнародної підтримки відновлення зруйнованих об’єктів може зайняти багато років або взагалі буде неможливим.
После прекращения активных боевых действий и отмены военного положения сегмент торговой недвижимости не сможет сразу выйти на довоенные показатели. Восстановление работы будет происходить постепенно, с достаточно сложным начальным периодом.
Наразі передчасно говорити, що на знищені або значною мірою пошкоджені об’єкти буде легко залучити інвестиції на відновлення. Багато в чому це залежатиме від спроможності держави оперативно запустити механізм відшкодування для власників об’єктів, пошкоджених внаслідок воєнних дій.
Важно учитывать и собственные возможности компаний-владельцев ТРЦ, и их способность восстановить свои активы как можно быстрее. Если это произойдет, можно предположить, что восстановление страны и сегмента торговой недвижимости будет проще, в частности за счет привлечения кредитных ресурсов на льготных условиях.
Читайте также: Владельцы пострадавшего ТРЦ Retroville оценивают ущерб в 60 миллионов евро
Это станет толчком для финансирования новых проектов и рефинансирования существующих кредитов, привлеченных до войны, которые в послевоенный период большинство проектов не смогут обслуживать из-за падения арендного дохода.
Кредитовані об’єкти, які не встигли погасити борги, зіткнулися з відсутністю орендних потоків, тому зазнають труднощів із поверненням кредитів. На сьогодні частина компаній вже досягли домовленостей із постачальниками послуг та кредиторами про умови відстрочок платежів на період воєнних дій. Але після закінчення не виключається можливість зустрічі за столом переговорів для узгодження лояльних умов на майбутній післявоєнний період.
После завершения военных действий операторы будут пытаться сохранить существующие локации, тогда как планы дальнейшего развития, вероятно, будут отложены. Соответственно часть торговых центров пострадают вследствие увеличения показателя вакантности.
Власникам повністю зруйнованих об’єктів доведеться пройти довгий і копіткий шлях, щоб оцінити та зафіксувати збитки, завдані об’єктами, та спробувати претендувати на компенсацію.
Отримання компенсаційних виплат у післявоєнний час дозволить власникам провести аналіз кращого використання земельних ділянок та розробити проекти, які доцільно збудувати замість знищених торгових об’єктів.
При реализации таких проектов будет учитываться размер полученных компенсационных выплат и наличие финансирования на рынке.
Читайте также: В Украине, благодаря проекту "Россия заплатит", будет создан реестр повреждений
ТРЦ во время военного положения. Аренда по договоренности
Ключевыми проблемами арендаторов за три месяца войны стали падение покупательной способности, ограничения в работе ТРЦ и арендная плата.
З початком травня у зв’язку з частковим поверненням населення до міст спостерігається невелике зростання цих показників, що дає надію на подальше оновлення сегменту. Найбільш затребуваними сегментами серед споживачів залишаються магазини першої необхідності, продовольчі магазини та аптеки.
В регионах, где отсутствуют активные боевые действия, остальные сегменты продолжают работать в приемлемом режиме, тогда как в городах, где ведутся активные боевые действия, работа магазинов невозможна, что в целом влияет на покрытие операционных расходов операторов.
Деятельность подавляющего числа операторов также пострадала из-за отсутствия покупателей, нарушения логистических цепочек, трудностей с поставками и разрушенных локаций в ТРЦ и стрит-ритейле. Одной из самых распространенных проблем является нехватка работников, поскольку большое количество людей были вынуждены покинуть свои города и страну в результате обстрелов и бомбардировок.
ТРЦ також мають проблеми, пов’язані з обмеженим потоком грошових платежів та нестачею фінансового ресурсу для підтримки діяльності діючого об’єкта. Тут позитивний момент — готовність орендодавців домовлятися та обговорювати вигідні для обох сторін умови оренди.
Об’єкти, що відкриваються сьогодні, домовляються з орендарями про максимально лояльні умови. Деякі ТРЦ взагалі не беруть орендної плати, але обговорюють можливість сплати орендарями відсотка від операційних витрат та комунальних платежів. Інші об’єкти запровадили градацію за сегментами, у кожному з яких застосовуються певні умови.
Читайте также: Только кино: В каких ТРЦ возобновили работу кинотеатры за май?
В целом арендаторы достаточно лояльны и относятся с пониманием сложившейся ситуации.
Більшість ТРЦ першочерговим завданням стало базове відновлення роботи об’єктів. Спочатку управляючі структури готові до відкриття магазинів орендарів на мінімальних умовах шляхом сплати комунальних послуг та відсотка від операційних витрат.
Начисление арендной платы производится в индивидуальном порядке для каждого арендатора. Некоторые арендодатели согласовывают льготные условия сохранения арендаторов и их локаций, другие договариваются об уплате процента операционных расходов. Более того, ТРЦ позволяют операторам работать по индивидуальному графику, что также имеет значение при расчете конечной стоимости аренды помещения.
Домовленості між орендодавцями та орендарями у зв’язку із ситуацією в країні укладаються на місяць — два, після закінчення цього терміну переговори поновлюються та узгоджуються нові умови. Через відсутність стабільності сторони не готові узгоджувати довші періоди.
В "тыловых" регионах арендодатели поддерживают арендаторов и согласовывают дисконтирование арендной платы на определенный период.
Но даже в этих областях эффективное время работы магазинов снижается из-за регулярных воздушных тревог, когда персонал вынужден закрыть магазин и уйти в укрытие.
Втім, у цих містах зріс попит на торгові площі у зв’язку з релокацією великої кількості магазинів зі сходу, що прямо впливає на орендні ставки та дає можливість торговим центрам розміщувати бажаних орендарів у своїх об’єктах.
Все понимают, что война продолжается и договоренности по арендным платежам между ТРЦ и арендаторами могут способствовать активизации торговой недвижимости.