Торговым центрам чаще всего удается собрать 50-60% от довоенного объема арендных платежей

В интервью CP ведущий эксперт консалтинговой компании Colliers Ukraine Игорь Заболоцкий рассказал о работе торговой недвижимости и ритейла во время военного положения, арендных договорах и покупательских настроениях. УСТЦ подготовил основные тезисы.

С точки зрения сбора арендных платежей просели все торговые центры Украины, даже работающие в западных регионах, где ситуация в целом относительно лучше. По подсчетам Игоря Заболоцкого, в Киеве даже лучшие объекты получают не больше половины поступлений до войны. А в западных областях этот показатель составляет 70-85% от довоенного. Причины: закрытие магазинов, в том числе приостановление деятельности международных брендов и падение товарооборотов других ритейлеров.

Работа торговых центров

Количество закрытых ТЦ/ТРЦ в Украине незначительно. Большинство таких объектов расположены в приближенных к военным действиям регионах, которые постоянно обстреливаются.

Если говорить о возобновлении работы, все предыдущие кризисы показали следующее: наиболее безболезненно прошел дистанцию тот объект, который первым восстановился и начал операции, первым стал предоставлять услуги и предлагать какой-то ассортимент товаров для покупателей. В сложившейся ситуации военного положения арендаторы и арендодатели достаточно подготовлены с точки зрения методологии действий в разных стрессовых обстоятельствах. Обе стороны осознают, что закрытие на длительное время — это самое плохое решение. Поэтому на первое место ставится сохранение операционной деятельности хотя бы в каком-то формате.

По словам Игоря Заболоцкого, в целом торговым центрам чаще всего удается собрать 50-60% от довоенного объема арендных платежей. Есть объекты, которые получают 20-30%. В западном регионе общие сборы достигают 70-80% от довоенных показателей.

«Нужно понимать, что в большинстве лучших проектов не работают до 10-15%, а иногда и 20% площадей. Это как раз те международные ритейлеры — группа Inditex, бренды H&M и New Yorker, до последнего времени магазины группы LPP. Они раньше формировали ядро якорных арендаторов, и фактически на них возлагалась основная задача генерирования fashion-потоков. Сейчас они закрыты и, конечно, ничего не дают торговому центру ни в денежном эквиваленте, ни с точки зрения трафика», — отметил эксперт.

К тому же есть сегменты, которые просели абсолютно на всех рынках. Например, классическая одежда — в этой категории продажи, какой бы хорошим оператор ни был, существенно сократились.

Поэтому недополучение аренды испытывают все торговые центры даже в западных регионах. Понятно, что там ситуация лучше, сравнивая с Киевом или Харьковом. Для тех девелоперов, у которых была сеть торговых центров, расположенных в разных частях Украины, объекты в западных регионах сейчас буквально спонсируют всю компанию с точки зрения денежного потока.

Арендные договоры

Игорь Заболоцкий отмечает, что в настоящее время новые соглашения аренды заключаются: «Понятно, что не так много, как раньше. Самое массовое — это переезд магазинов, например, в pop-up-форматах, на запад Украины. Самый активный в этом плане Львов, но другие регионы так или иначе тоже».

В некоторых случаях есть примеры, когда компании, имеющие закрытый магазин, решали с минимальными вложениями перевезти товар и оборудование в какой-либо объект в центре или на западе Украины.

«Мне кажется, что именно ТЦ/ТРЦ на западе Украины могут быть первыми, в которых начнутся классические соглашения, когда оператор заходит полноценным форматом, с нуля производит ремонт, открывается и работает по 3-5-летнему контракту», — прогнозирует эксперт.

Работа ритейлеров

Некоторые арендаторы в гривневом эквиваленте в успешных проектах достигают показателей, близких к довоенным. «Начиная от Винницы в сторону Львова есть операторы, которые показывают прирост. Но сохранение оборота в гривне — это небольшое достижение в наше время, учитывая девальвацию и инфляцию. Тем не менее, для розничных сетей с точки зрения их выживания важен тот факт, что торговля идет, и, несмотря на все сложности и потери, сейчас ритейл жив», — комментирует Заболоцкий.

Что касается категорий, то популярны товары первой необходимости. С учетом того, что курсовые колебания заставят ритейлеров пересматривать цены, это окажет негативное влияние на продажи в последующие полгода. Это связано с тем, что часть товара была выкуплена раньше, и для поддержания спроса гривневые цены будут временно зафиксированы. Соответственно, для потребителя, у которого есть валютные сбережения, это автоматически становится очень выгодной покупкой, и отчасти этот фактор может спровоцировать определенный спрос.

Покупательные настроения

Для украинского потребителя психологическое состояние — важный фактор с точки зрения шопинга. «У нас в целом нация, которая склонна тратить немало по сравнению с большинством европейских стран, где люди более рациональны в принятии решений. Во многих ситуациях украинцы тратят большую часть заработанных денег — иногда 90-95%, эта особенность во многом позволяла ритейлу быстро восстанавливаться после стрессовых ситуаций, когда происходила адаптация потребителей к новым условиям», — подчеркнул ведущий эксперт Colliers Ukraine.

Последствия миграции населения

Последние пять месяцев сопровождались значительной внутренней миграцией населения, поэтому наблюдалась тенденция повышенного потребительского спроса в некоторых регионах.

Прежде всего — в западных областях. Однако большой всплеск продаж длился два месяца: март и апрель. Затем ситуация стабилизировалась. Во многом это связано с тем, что в апреле российские войска отступили от Киева, поэтому многие начали возвращаться в столицу или пригород.

«С точки зрения работы ритейлеров западный регион достаточно стабилен, и я думаю, что ближайшие 6-12 месяцев эта тенденция будет продолжаться, но основной там является уже не количество переселенцев, а то, что в этих областях меньше пострадала инфраструктура и промышленные объекты, соответственно, есть больше рабочих мест. Экономика этого региона работает более стабильно», — отметил Заболоцкий.

К тому же, часть производств пищевой и других видов промышленности сейчас вынуждена работать больше, чтобы перекрывать потери на востоке и юге Украины. Западный регион будет достаточно стабильным, но с момента стабилизации линии фронта, так или иначе, первенство в формировании оборотов вернется Киеву.

Интересно, что для ряда игроков регионом с одним из высоких уровней продаж на кв. м стал не западный, а Днепр и Днепропетровская область. По мнению Игоря Заболоцкого, во многом это связано с тем, что это самый близкий большой город к востоку и югу Украины, часть которой оккупирована. Поэтому в Днепр переместилось немалое количество и населения, и предприятий. Однако нельзя говорить, что там одинаково эффективно работают абсолютно все ритейл-категории.

Читайте также: Zara, Bershka, H&M: В Украине возобновят работу известные бренды