Торговая недвижимость 2023: тренды, сложности и будущие перспективы

В прошлом году на рынке торговой недвижимости закрепились тенденции, которые уже обозначились в предыдущие кризисные годы, однако к ним добавились и совершенно новые, продиктованные новыми реалиями тренды.

Анна Корягина, CEO Nhood Украина, международный директор по Tenant Representation, Nhood Holding выделила следующие тренды по категориям:

Потребители

1. Предоставление преимущества форматам, которые соответствуют ценовым ожиданиям, а также находятся рядом. Примером и доказательством является стремительное развитие сети "Аврора", которая во время войны каждые 14 часов открывает новый магазин и наращивает выручку;
2. Среди лидеров продаж остаются такие категории товаров, как лекарства и сладости;
3. Посещение ТРЦ воспринимается как возможность отдыха и смены фокуса внимания с повседневных событий;
4. С учетом стабилизации курсовых ожиданий, можно отметить склонность населения к более весомым покупкам;
5. Спрос на товары национального производства.

Арендаторы/ритейл

1. Многие игроки Instagram-пространства открывали первые offline-магазины, при этом очевидно стремление даже no-name брендов попасть в лучшие ТРЦ страны;
2. Большинство ритейл-сетей имеют собственные проекты, которые так или иначе направлены на помощь пострадавшим от войны или способствуют удовлетворению потребностей ВСУ и НГУ;
3. Инклюзивность становится все важнее. К сожалению, количество людей, которые требуют специальных архитектурно-планировочных решений в Украине растет, поэтому обеспечение доступности зданий и сооружений, как никогда актуально;
4. Тренд на использование национальных и исторических мотивов в дизайне;
5. Омниканальность и растущее внимание к искусственному интеллекту;
6. Большие инвестиции в систему организации логистики, рабочую силу и совершенство экосистемы в целом;
7. Нестандартное использование площади торгового зала, например, коллаборация Ponchyk Boy и "Техно Еж" в ЦУМе;
8. Открытие отделений и торговых точек за рубежом ("Днепр М", "Новая Почта", Katsurina, One Price, "Черноморка" и др.).

Арендодатели/ТРЦ

1. Активное наращивание доли украинских брендов. Национальный ритейл пользуется большим уровнем лояльности от современного потребителя, что также способствует качественным изменениям в tenant-mix;
2. Подготовка своих объектов к потенциальным блэкаутам еще в начале года;
3. Омниканальность, а именно развитие тренда от компании WISHIBAM, создание digital близнеца для ТРЦ. Пилотным проектом на украинском рынке можно назвать новый проект от River Mall - приложение Get by River;
4. Масштабность маркетинговых ивентов из-за изменения фокуса потребителей;
5. Поддержка и помощь в обеспечении потребностей Вооруженных сил.

В 2023 году основные показатели начали выравниваться после шокового 2022-го, даже наметилась четкая положительная динамика.

Об этом свидетельствует Индекс самочувствия ритейла (RWBI), разработанный Украинским Советом Торговых Центров. 

2023 год можно назвать годом постепенного восстановления. Некоторые из жителей вернулись в Украину. Во многих городах уменьшилась продолжительность комендантского часа, большинство сетей, которые закрывались с началом войны, вновь открыли свои двери для посетителей. Поэтому в 2023 году мы фиксируем рост RWBI на 1,9 пункта в сравнение с 2022 г. до 28,3 пунктов. Рынок смог не только показать рост по сравнению с 2022 годом, но и также опередить показатель "ковидного" 2020 года (27,8 пункта), - комментирует Дмитрий Топольсков, глава Исследовательской группы Украинского Совета Торговых Центров, руководитель исследовательской компании Ukrainian Research Bureau (URB).

Также по сравнению с 2022 годом в ТРЦ ощутимо выросла посещаемость, говорится в ежегодном отчете состояния рынка коммерческой недвижимости от компании UTG.

По словам Дмитрия Топольскова, посещаемость варьируется в основном в зависимости от формата ТЦ. Так, посещаемость малых ТЦ достигает 535 человек в месяц на 1000 кв. м GLA, для средних - 445, для крупных - 425.

Эксперты отмечают, что положительную динамику демонстрирует и товарооборот. 

Мы сравнили показатели собранных товарооборотов за первые 11-12 месяцев 2023 года, в среднем прирост по сравнению с 2022 годом составляет до 20% в национальной валюте. Тяжелым с отрицательным результатом оказался февраль и июнь, что в принципе является логичным результатом, но положительные результаты марта и дальнейший постепенный рост позволили получить в среднем положительную динамику, - комментирует Анна Корягина.

Директор департамента торговых площадей Arricano Real Estate Plc Денис Корнута отметил, что показатели вакантности оказались лучше, чем ожидалось и в проектах компании уровень вакантности - технический, а в столичных ТРЦ даже есть лист ожидания.

По данным Украинского совета торговых центров, в 2023 году заполняемость ТЦ, входящих в выборку RWBI, сохранилась на уровне 95% для киевских ТЦ и на уровне 98% в региональных объектах.

Пересмотрены были и уступки для арендаторов, на которые ТРЦ были вынуждены пойти в начале полномасштабной войны. Арендные ставки начали приближаться к рыночным.

Кроме постепенной отмены или уменьшения скидок в зависимости от качества и локации ТРЦ, большинство арендодателей также провели индексацию арендных платежей, то есть положительная динамика наблюдается, как минимум, за счет этого повышения. Тем не менее важно отметить, что пересмотр арендных ставок с целью их возврата к уровню 2021 года не может применяться для всех категорий деятельности, так как некоторые из них, принимая во внимание, актуальные условия жизни, к сожалению, потеряли позицию спроса со стороны потенциальных покупателей, - объясняет Анна Корягина.

Дмитрий Топольсков привел данные, согласно которым, средняя ставка аренды на ликвидные вакантные лоты за 1 кв. м GLA без учета НДС в 2023 г. составила:

• на лоты площадью до 50 кв. м - $38;
• площадью 50-149 кв. м - $33;
• площадью 150-249 кв. м - $21;
• площадью 250 кв. м и выше - $15.

К сожалению, война продолжается и торговая недвижимость продолжает нести потери. По состоянию на январь 2024 года, на подконтрольной с 2014 г. территории Украины разрушено 9, а частично повреждено - 22 торговых центра.

Общая сумма прямых убытков, понесенных ТЦ, по оценкам Украинского Совета Торговых Центров, составляет 378,1 млн долларов. 

Этот показатель не учитывает объекты, которые не относятся к ТЦ по международной классификации, а также убытки ритейлеров, магазины которых находились в этих ТЦ, комментирует Топольсков.

Что касается нового предложения, то оно было сосредоточено в основном в условно безопасных западных регионах, хотя бывали и исключения.

Среди новых проектов, которые были открыты в 2023 году, Анна Корягина отметила следующие:

• ТРЦ "Прут" (г. Коломыя, частичное открытие);
• ТЦ Sodova (г. Львов);
• ТРЦ "Вектор" (г. Трускавец);
• ТРЦ Park (г. Дрогобыч);
• ТРЦ Veles (г. Ивано-Франковск);
• ТРЦ "Княгинин" (г. Ивано-Франковск);
• ТЦ "Меркурий" (г. Одесса);
• ТЦ "Одис" (г. Измаил);
• ТЦ Baobab (с. Рованцы);
• ТЦ Sofia Mall (Киевская область);
• ТЦ Trade Park (Днепропетровская область) и другие. 

Среди указанных проектов можно отметить такие общие черты, как концентрация новых проектов в западной части страны и формат - community center.

Прогнозы делать довольно трудно, учитывая, что на украинский рынок ритейла влияют не только общерыночные факторы.

Например, говорит Дмитрий Топольсков, с ноября 2023-го по январь 2024-го из месяца в месяц идет рост доли рабочего времени ТЦ, когда продолжается воздушная тревога, а увеличение количества и продолжительности воздушных тревог во время работы ТЦ и интенсивные ракетные обстрелы украинских городов, привели к значительному снижению показателя RWBI в январе 2024 года по сравнению с декабрем 2023 г. - с 29,5 до 27,0 пунктов.

По мнению эксперта, такие факторы как массовая мобилизация также могут негативно повлиять на развитие рынка.

Мы планируем сфокусироваться на региональных проектах в изменении предложения. По киевским проектам планируем провести некоторые ротации, которые мы хотели сделать до полномасштабной войны. Ожидаем, что 2024 год будет относительно стабильным с точки зрения спроса, рост доходов арендаторов на уровне инфляции, выхода крупных новых международных брендов не ожидаем, арендаторы, которые сдержанно развивались в 2023 году активизируют поиск новых помещений, - комментирует Денис Корнута.

Анна Корягина призывает быть всегда готовым к негативным сценариям развития.

Читайте также: Максим Гаврюшин, УСТЦ, Budhouse Group: о влиянии тревог, восстановлении рынка и возвращении брендов в ТРЦ

Но глядя, с какой скоростью развивается коммерческая недвижимость в Западной Украине, увеличивается уровень наполненности в качественных ТРЦ столицы, общаясь с не присутствующими в Украине брендами, которые еще только изучают возможность выхода, а также с теми, кто уже фиксирует показатели деятельности, которые превзошли все ожидания, хочется делать исключительно позитивные прогнозы, доказательством чему является целый ряд заявлений по открытию новых проектов, - резюмирует Корягина.