Ставки растут: что пережил рынок коммерческой недвижимости в 2023 году и чего ждать в 2024-м

Рынок торговой недвижимости стабилизировался на уровне 2022 года. Алексей Коваль отмечает, что посещаемость ТРЦ выросла и кое-где даже достигла довоенных показателей.

С другой стороны, год спустя после начала полномасштабной войны, уровень вакантности в столичных ТЦ достиг 15%, что является самым высоким показателем за последние десять лет.

Предполагается, что восстановление ритейла будет постепенным из-за оттока населения и повреждения инфраструктуры, а также более пассивной стратегии развития крупных ритейлеров. Очень часто они выступают так называемыми "якорными" арендаторами, и часть площадей уже на этапе возведения адаптируется к потребностям будущих нанимателей. Если такого арендатора нет, часто это может поставить весь проект под вопрос. Ибо возможные проблемы с генерацией трафика не смогут сделать новую локацию популярной, - говорит эксперт.

В то же время адаптация площади под крупного игрока уже после запуска ТРЦ может быть более дорогой и длинной. Для девелоперов, говорит руководитель проектов Perfect Group, решением часто может стать полная заморозка проекта, когда крупные арендаторы не спешат подписывать новые соглашения.

Война спровоцировала кризис в логистическом секторе, переместив спрос в западные и частично центральные области, отмечает спикер.

Впрочем, после деоккупации Киевщины, многие компании вернулись назад и, несмотря на уничтожение почти 22% складских предложений, арендная активность в I квартале 2023 года была на 48% выше, чем в 2021 году.

Большой вклад в этот тренд принесло перераспределение транспортных потоков в пользу автомобильного и железнодорожного транспорта. Вместе с закрытием авиационной перевозки и только частичной работой портов, гораздо большая нагрузка легла на дорожную инфраструктуру, - говорит Коваль.

Это подтолкнуло бизнес к смене цепочек и поиск новых логистических хабов в центре и на западе страны.

По словам эксперта, сектор коммерческой недвижимости испытывает определенные проблемы не только в Украине.

Так, в Европе в начале 2022 года наблюдался оптимизм развития рынка коммерческой недвижимости, однако война в Украине внесла свои коррективы, повлекшие рост ставок, сокращение инвестиций и ухудшение делового климата.

В 2023 году тенденция к снижению инвестиций в коммерческую недвижимость продолжалась на большинстве европейских рынков. Во втором квартале 2023-го инвестиции в этот сектор были на 54% меньше по сравнению с аналогичным периодом 2022-го.

Сейчас в странах Европы наблюдается постепенное увеличение процентных ставок, ожидается, что в 2024 году условия для рынка станут более благоприятными.

Возвращаясь к Украине, инвестирование в коммерческую недвижимость во время войны имеет свои риски, но и возможности. Несмотря на риски, существует доля украинцев, которые продолжают вкладывать средства в этот сектор, включая покупку заселенных офисных центров с действительными контрактами на аренду как доходный актив, – говорит Алексей Коваль.

Читайте также: Украинский Совет Торговых Центров создал интерактивную карту продолжительности воздушных тревог в регионах Украины

Интересно, что почти все запросы сейчас на помещение с ремонтом, а иногда даже с мебелью. Но это может вызвать спекулятивный рост сектора, по крайней мере, в гривне.

В 2024 году эксперт ожидает продолжения постепенного восстановления рынка коммерческой недвижимости в Украине.