Що відбувається на ринку торговельної нерухомості у 2023-му – експерти Colliers Ukraine

По словам Игоря Заболоцкого, для столичного рынка первую половину этого года можно охарактеризовать положительно и этому предшествовал ряд событий. Например, ожидаемый энергетический коллапс к счастью не состоялся, рынок пережил этот сложный этап, приспособился и теперь готов к подобным вызовам, если они повторятся.

Начиная с февраля ощущалось оживление активности посетителей ТРЦ, что соответственно сказалось и на арендаторах.

К тому же почти все ритейлеры провели переоценку в соответствии с курсовыми колебаниями, обусловленными девальвацией. Поэтому нынешние весенние коллекции были представлены уже с новыми ценами. Благодаря этому товарообороты арендаторов в гривневом эквиваленте выросли, хотя в единицах проданных товаров показатель пока еще значительно не увеличился. Повышение товарооборотов наблюдалось почти во всех торговых объектах Киева в первом полугодии 2023 , - сказал Заболоцкий.

Вследствие этого и произошло уменьшение размера скидок на аренду от ТРЦ арендаторам, но говорить о выходе рынка на довоенный уровень ставок пока нельзя.

Игорь Заболоцкий отмечает, что отдельные категории арендаторов имеют лучшие показатели, наибольший рост товарооборотов почувствовали ритейлеры спортивных товаров и fast fashion.

Магазины товаров первой необходимости: супермаркеты и аптеки чувствуют себя стабильно хорошо.

Положительная, но заметно меньшая динамика в сегменте техники и электроники. В прошлом году этот сектор испытывал значительный подъем, обусловленный большой миграцией населения и необходимостью покупки гаджетов и техники для обустройства дома и т.д., а в этом году такой высокой динамики нет.

Заметно хуже чувствуют себя ритейлеры премиального сегмента и классической одежды. Модные тренды изменились, потребности именно в такой одежде уменьшились. Ожидаем, что последняя категория и в дальнейшем будет развиваться медленными темпами, независимо от продолжительности военных действий или новой волны пандемии, - добавляет Игорь Заболоцкий.

Развлекательные центры работают уже приближенно к довоенному уровню. Лучшим финансовым показателям такого бизнеса способствует в частности определенное снижение арендных ставок, что до войны было весомой расходной частью этих операторов.

В течение первого полугодия 2023 года состоялся ряд новых открытий развлекательных центров во всех регионах Украины.

В сфере кинотеатров ситуация кое-где даже лучше, чем во время пандемии, отмечает эксперт. Большой проблемой, по его мнению, остаются воздушные тревоги, ведь кинотеатры вынуждены прекратить сеанс, а потому вернуть деньги за билет или предоставить новый.

Фактически все сеансы, в течение которых звучала тревога, - прямые потери для этих операторов. Ритейлеры не испытывают такого негативного эффекта от тревог, поскольку человек имеет возможность вернуться за желаемым товаром в любое другое время или день. С кинотеатром ситуация другая, потому что потребителю необходимо подстроиться под следующий сеанс, а может быть и такое, что показов того кинофильма, который интересует зрителя, уже нет, - объясняет эксперт Colliers.

Галина Чоловская отмечает оживление рынка, постепенное снижение вакантности, однако ситуация индивидуальна в каждом объекте.

По подсчетам Colliers Ukraine, в 2022 году в большинстве лучших ТЦ/ТРЦ столицы не работало до 10-15%, а иногда 20% площадей. 

І торік, і нині вакантність формується як реальним обсягом вільних приміщень, так і обсягом тих магазинів, які досі не відновили роботу – це передусім торгові локації великих fashion-груп, таких як Inditex і H&M. Хоча остання, як відомо, вже повідомила про перезапуск роботи своєї мережі в Україні з листопада 2023 року, - зазначила вона.

В противовес столичным объектам эксперт приводит ТЦ/ТРЦ на западе Украины, где вообще нет вакантных площадей, или этот процент совсем неощутим.

Игорь Заболоцкий также добавляет, что в торговых центрах западных регионов вакантность ниже, в то время как уровень заинтересованности к открытию новых магазинов достаточно высок.

В регионах, приближенных к театру военных действий, доля свободных помещений выше.

Да и сказать, что в восточных областях происходит много новых арендных сделок, нельзя. В этих регионах акцент делается на удержание имеющихся арендаторов.

Заболоцкий отмечает, что четкого процента по дисконту, который был бы средним для столичных ТРЦ, нет, все очень индивидуально.

Как это всегда бывает в сложные времена: сильные проекты становятся сравнительно сильнее, слабые - еще слабее. То есть если ведущие торговые центры приближаются к условиям, которые были у них до войны, то есть проблемные объекты, которые до сих пор работают с арендаторами по формуле: только % от товарооборота + минимальный OPEX, - добавляет он.

По словам Галины Чоловской, на согласование коммерческих условий прежде всего влияют формат и качество ТРЦ, его расположение и сегмент работы арендатора.

Сейчас для новых сделок часто применяется так называемый step rent: с более лояльными условиями по стоимости аренды на первый период и постепенным выходом цены на более высокие показатели. Арендодатели все еще готовы договариваться, нет каких-то категорических решений для отстаивания своих финансовых ожиданий, - говорит эксперт.

Игорь Заболоцкий привел пример:

до войны, по подсчетам Colliers, базовая ставка составляла 50-60 долларов за м. кв в месяц на лоты площадью до 100 м кв, а сейчас она может составлять 35-40 долларов за м. кв в месяц, как начальная с выходом на те же 50-55 долларов за м. кв в месяц.

Чоловская рассказывает о продолжении пересмотра условий договоров, заключенных до войны. Однако, добавляет она, большинство сторон уже делают это не ежемесячно, а фиксируют договоренности на более долгий срок в зависимости от того, когда состоялись эти переговоры.

В целом торговые центры стараются фиксировать условия на период до месяца высоких продаж. Эта схема является достаточно стандартной для девелоперских компаний.

Заболоцкий советует не ожидать громких заявлений об открытии новых торговых центров в этом году. Он предполагает, что во втором полугодии мы сможем увидеть возобновление работы на строительных площадках некоторых девелоперов, однако - в довольно медленном темпе.

Также в этом году не следует ожидать активных кампаний по набору арендаторов в новые проекты ТРЦ, потому что это преждевременно. До того ж, оператори теж не готові заходити у приміщення без ремонту, тобто у стані shell & core, а девелопери не можуть взяти на себе такі витрати в повному обсязі.

Та ще більше питання все ж таки стосується якірних fashion-зон, адже досі є проблема пасивності та невизначеності стратегії провідних ритейл-груп, які, особливо для великих проєктів у Києві, мають дуже вагоме значення для формування пулу орендарів, стимулювання майбутніх потоків тощо. Нині це є суттєвою перепоною. Йдеться передусім про групи Inditex і H&M. Також тут можна говорити частково і про групу LPP. Цей оператор хоч і відновив діяльність, проте досить обмежено відкриває нові магазини, - резюмував провідний експерт у сегменті торговельної нерухомості.

После полутора лет войны и трех лет пандемии перед этим, украинский ритейл стал достаточно прочным и адаптивным.

Если говорить о блэкаутах, то в этом году большинство арендодателей и арендаторов готовы к ним.

Добавлю, что кроме возможного повторения блэкаутов ритейлеры имеют опасения и относительно роста коммунальных тарифов, в частности повышения стоимости электроэнергии, которое может произойти этой зимой. Для крупных арендаторов это будет очень весомой расходной частью, и существенно уменьшить ее путем экономии не удастся, - добавила Чаловская.

Игорь Заболоцкий советует не ожидать изменений на рынке в краткосрочной перспективе.

Основные факторы, определяющие состояние рынка в целом и в отдельных регионах - это количество населения и уровень и возможности потребления.

Говоря о миграции, то в столице население восстановилось количественно почти на 95% и составило 3,6 миллиона человек (с учетом около 400 000 зарегистрированных ВПЛ). Но если анализировать глубже, мы видим, что выехали люди преимущественно со средним и выше среднего уровнем достатка. Зато приехали переселенцы, которые имеют меньше финансовых возможностей, поэтому не могут тратить большое количество средств на товары и услуги. Да и вообще следует учитывать общую тенденцию уменьшения доходов населения, - объясняет эксперт.

Читайте также: Генераторы, СЭС и топливо: как украинские ТРЦ готовятся к зиме и каких проблем ожидают

С другой стороны, ситуацию стабилизирует то, что бюджетные организации, а соответственно государственные работники, получают средства довольно стабильно, благодаря иностранной поддержке.

В определенных секторах даже произошло повышение зарплат, что стимулирует людей тратить средства.

Commercial Property