Ритейл и оптовая торговля остаются основными арендаторами складской недвижимости - исследование

В структуре валового поглощения преобладали предварительные сделки в новых объектах (60%), строительство которых близится к завершению. В отличие от 2023 года, когда спрос был обусловлен переездами, в этом году на рынке доминировали сделки по расширению в новых объектах и проектах, находящихся на стадии строительства, на которые пришлось 63% активности. 

В структуре валового поглощения доминировал сектор оптовой и розничной торговли (59%), за ним следует сектор фармацевтики и медицины (23%), продемонстрировавший рост на 16,6 п.п. с начала года.

Зато доля логистических и 3PL операторов (18%) продолжала снижаться и сократилась примерно вдвое по сравнению с прошлым годом.

За исследуемый период на рынок была введена І очередь логистического комплекса «Дударков» (23 400 кв. м), половина площадей которого уже предварительно арендована. Это добавило 1,8% к объему конкурентных складских площадей.

В течение 2П 2024-2025 гг. ожидается ввод в эксплуатацию около 205 000 кв.м складских площадей, из которых 83% придется на спекулятивный рынок, а остальные 17% строится под собственные нужды собственников. 

По данным CBRE, этот объем является самым высоким нового предложения за последнее десятилетие.

Среди ключевых объектов:

• логистический комплекс «Чайки» I-III (70 000 кв.м);
• логистический комплекс «Дударков» II (22 300 кв.м);
• логистический комплекс «Александровский» III (40 800 кв.м);
• складской комплекс «Гореничи» (5 000 кв.м).

Впрочем, не исключены возможные задержки и перенос сроков выхода на рынок. Уровень объема сделок предварительной аренды для объектов, находящихся на стадии строительства, составляет около 48%.

Больше всего складских помещений, находящихся на стадии строительства (63%), ожидается на правом береге Киева вдоль Житомирской трассы (М-06). Ранее логистические пути были сосредоточены на левом берегу Киева, в частности вдоль Харьковской (М-03) и Черниговской (М-01) трасс, из-за концентрации складов в городе-спутнике Киева - Броварах, и ориентации цепей поставок на восток страны. Однако полномасштабное вторжение сделало эти локации менее привлекательными для девелопмента. 

В среднесрочной перспективе новые проекты, скорее всего, сместятся на правый берег Киева.

Средний уровень вакантности оставался стабильным на уровне 2%. Он продолжает сохраняться благодаря активному валовому поглощению, когда любые помещения, освобождаемые в результате переезда или сокращения, быстро поглощаются другими арендаторами, не успевая выйти на открытый рынок.

В первой половине 2024 года наблюдалось восстановление арендных сделок, деноминированных в национальной валюте, что было обусловлено ослаблением украинской гривны на 10% с начала года. Эффективная арендная ставка в наиболее качественных складских объектах в долларовом эквиваленте осталась на уровне $4,9/ кв.м/месяц (без НДС и OPEX). В то же время, запрашиваемые арендные ставки в долларовом эквиваленте в среднем снизились на 9%. Таким образом, запрашиваемые арендные ставки в качественных складах колебались в диапазоне 168-195 грн/кв.м/месяц ($4,1-$4,9) без НДС и OPEX. 

Наталья Сокирко, руководитель отдела складской и логистической недвижимости CBRE Ukraine:

Несмотря на все текущие экономические и безопасностные вызовы, рынок складской недвижимости переживает устойчивое восстановление, не без чувствительности к динамике военных действий. Война и ее последствия продолжают оставаться основными факторами влияния на арендную и инвестиционную активность. В 1П 2024 года влияние роста стоимости энергоносителей и сырья, валютных колебаний и постоянного дефицита квалифицированной рабочей силы было особенно заметным. Мы ожидаем, что арендная активность останется на том же уровне до конца 2024 года. Тем не менее, отложенный спрос на складские помещения, обусловленный несколькими крупными запросами, может активизировать валовое поглощение в ближайшем будущем, поскольку на рынке появятся крупные новые объекты.