О полном восстановлении говорить рано? Результаты первого полугодия 2024-го для рынка торговой недвижимости

В первом полугодии 2024-го на рынке наблюдались как негативные, так и позитивные тенденции. Среди негативных аналитики CBRE Ukraine называют падение индекса потребительских настроений, который, согласно исследованию агентства Info Sapiens, на конец июня 2024 года снизился на 8 пунктов, достигнув уровня 64,5. 

Инфляционные и девальвационные ожидания выросли, что привело к усилению неопределенности, которая влияет на текущее состояние и будущие перспективы украинского рынка. Согласно последнему опросу Американской торговой палаты (АСС) и Citi Ukraine, 60% респондентов отметили изменения в потребительском поведении на товары и услуги, уменьшение спроса из-за снижения покупательной способности и отсутствие долгосрочного планирования, - комментируют аналитики CBRE Ukraine. - Однако среди ключевых наблюдений, респонденты также отметили рост спроса на товары украинского производства, что положительно влияет на отечественных производителей и усиливает их присутствие на рынке.

Среди положительных трендов Анна Корягина, СЕО Nhood Украина, директор по Tenant Representation Nhood Holding, отмечает трансформацию украинского ритейла. 

Хотелось бы отметить не просто активное развитие украинских брендов, которые все активнее выходят в оффлайн пространство, но и существенные качественные изменения и развитие новых более премиальных форматов (открытие Всі.Свої в новом формате в ТРЦ Respublika, флагманский магазин Vovk в ТРЦ Blockbuster Mall, открытие уже нескольких магазинов Eva Beaty с дополнительными услугами и уникальным опытом для посетителей, ребрендинг бренда Cabanchi.com и т.д.), - объясняет эксперт. 

В CBRE добавляют, что присутствие украинских брендов в физическом ритейле растет на протяжении последних лет.

Это касается как fashion брендов, которые продолжают активную экспансию в лучшие ТЦ Киева, так и ритейлеров сегмента электроники, красоты и здоровья и e-commerce в целом. 

Одним из важнейших маркетов восстановления рынка стало возвращение в Украину испанского гиганта фаст-фешн Inditex, который открыл свои магазины в Киеве и Львове. Ожидается, что следующим важным шагом станет возвращение шведского ритейлера IKEA.

После периода короновируса и начала войны, люди трансформируют ажиотажный спрос (автономность, системы жизнеобеспечения, затоваривание продовольствия лекарств, средств гигиены) в классические товары и возвращаются в торговые галереи за одеждой и обувью, - говорит директор компании UTG Евгения Локтионова.

Анна Корягина выделила еще несколько трендов, которые были характерны для рынка в первом полугодии 2024 года:

• постепенное и стабильное восстановление рынка торговой недвижимости, что подтверждается как открытием новых брендов (Half Price, EA7, KitcheAid и другие), так и переходом девелоперов к финальным стадиям строительства проектов, начатых еще до войны;
• увеличение расходов населения, при том крупные покупки, связанные с существенной финансовой нагрузкой, до сих пор не являются приоритетом, исключением становится та техника, которая позволяет решать проблемы с отключением электроэнергии;
• новые более адаптивные форматы (активное развитие "Эпицентр Express");
• развитие F&B сегмента (по данным The Village, 18 новых заведений в Киеве было открыто в апреле, 15 - в мае, эта тенденция только набирает обороты).

Директор департамента торговых площадей группы компаний Arricano в Украине Елена Швец отмечает, что с увеличением количества отключений света выросла посещаемость фуд-кортов и операторов, которые продают готовые блюда.

В регионах в 2024 году усилился тренд целенаправленного, быстрого, заранее спланированного шопинга. Увеличилась готовность операторов инвестировать в запуск новых магазинов и восстановление объектов, которые получили повреждения. В наши региональные торговые центры в Кривом Роге и Запорожье заходят новые для объектов бренды и происходит увеличение присутствия операторов категории электроника, которые меняют локации на более крупные по площади, - добавила она.

Дмитрий Топольсков, председатель Исследовательской группы Украинского Совета Торговых Центров, руководитель исследовательской компании Ukrainian Research Bureau (URB) отметил, что индекс самочувствия ритейла постепенно улучшается, вакантность снижается, а вот существенных изменений по посещаемости пока не наблюдается. 

Мы фиксируем медленное улучшение ситуации при расчете Индекса самочувствия ритейла (RWBI). Впрочем, о возвращении на довоенный уровень говорить рано, особенно учитывая количество граждан, находящихся за рубежом. Отметим, что улучшение ситуации происходит несмотря на рост времени вынужденного простоя ТЦ вследствие воздушных тревог. В первом полугодии 2024 г. этот показатель удвоил значение аналогичного периода прошлого года и достиг своего максимума.

Посещаемость держится примерно на уровне средних показателей прошлого года. Евгения Локтионова рассказывает, что после исторического минимума в середине 2022 года (291 человек на 1 000 кв. м) наблюдается восстановление посещаемости, которая на июль 2024 года составляет 380 человек на 1 000 кв. м.

По ее мнению, ТЦ районного формата (с преобладанием товаров повседневного спроса) меньше всего подвержены колебаниям посещаемости. 

В первом полугодии 2024 г. посещаемость ТЦ составляла 479 человек в день на 1 000 кв. м GLA, причем для Киева этот показатель равен 602 человека, для регионов - 427.

Аналитики компании NAI Ukraine приводят следующие показатели:

• снижение вакантности до 7,9% - возвращение международных групп снизило вакантность, однако "здоровый" процент вакантности в ТРЦ и отсутствие IKEA "удерживает" объекты от нулевой вакантности. Что касается вакантности в ТРЦ на западе страны, она существенно приближалась к нулю, ведь внутренняя миграция населения и возвращение людей домой создало спрос и ритейлеры ответили на него своим присутствием;
• предложение по Киеву составляет 1,7 млн кв. м;
• объем розничной торговли (показатель 2023 года) равен 49,7 млрд. долларов.

Средняя ставка аренды для ликвидных вакантных лотов находится на уровне 28$ за 1 кв. м, не включая НДС. Для лотов до 50 кв. м она составляет 40$, для лотов 50-150 кв. м - 26$, для лотов 50-150 кв. м - 21$ и для лотов свыше 250 кв. м -15 долл за 1 кв. м.

За полгода 2024 года на рынок столицы не было введено ни одного нового ТРЦчто сохранило общий объем конкурентного предложения торговых площадей на уровне около 1,59 млн кв. м, отмечают аналитики CBRE Ukraine.

Отсутствие девелопмента напрямую связано с ростом стоимости строительства и операционных расходов, повышенными рисками безопасности, перебоями с энергоснабжением, дефицитом квалифицированной рабочей силы и ограниченным доступом к долговому финансированию, - объясняют они.

По мнению экспертов, эти тенденции сохранятся и во втором полугодии, существенных изменений по ключевым показателям не ожидается.

Девелоперы, как и ритейлеры, наблюдают за ситуацией и осторожны в шагах, однако взвешивая все риски и оценивая перспективу, завершают строительство, - комментирует Анна Корягина, - Ведь механизмы, которые уже запустили, это большой объем комплекса действий: и в части строительных работ, и подписании договоров с обслуживающими организациями, и в части коммерциализации торговых площадей. Хочу отметить, что арендаторы упорно готовятся к открытию новых локаций.

Читайте также: Индекс самочувствия ритейла (RWBI) остался неизменным в июне 2024-го - исследование

В регионах до конца 2024-2025 годов планируется к вводу в эксплуатацию около 176 000 кв. м торговых площадей, однако эксперты не исключают, что даты открытия новых ТЦ могут переноситься из-за блэкаутов, рисков безопасности, отсутствия рабочей силы и других, связанных с полномасштабным вторжением, причин.