Возвращение потребителей и расширение ритейлеров: как восстанавливается торговая недвижимость Киева?

Сегмент торговой недвижимости Киева продемонстрировал признаки восстановления на фоне повышения потребительской активности, роста уверенности ритейлеров и постепенного возвращения международных брендов.

Об этом свидетельствуют результаты исследование рынка торговой недвижимости Киева от CBRE Ukraine за 2 полугодие 2024 года.

Согласно данным Государственной таможенной службы, объем розничного товарооборота вырос на 13% по сравнению с прошлым годом (далее - г/г), что свидетельствует об осторожном, но постепенном восстановлении. Однако потребители продолжают сталкиваться со сложной экономической ситуацией, а меры экономии сдерживают полноценное восстановление структуры расходов. 

Несмотря на рост средней заработной платы на 20% в годовом измерении, повышение налогов и рост ИПЦ на 13,5% г/г продолжало давить на покупательную способность, ограничивая возможности потребителей по расходам на товары не первой необходимости.

Настроения ритейлеров продолжали улучшаться в 2024 году. Как мы сообщали, индекс самочувствия ритейла в декабре достиг 29,8 пункта (+0,3 п.п. г/г), что является самым высоким показателем с начала полномасштабной войны. 

Восстановилась также частота офлайн-шопинга (+8% по сравнению с 2023 по данным Deloitte). Крупные продуктовые ритейлеры, как Fozzy Group и Novus Ukraine, лидировали по темпам роста в Киеве, а в секторе товаров для "Красоты и здоровья" лидерами по расширению стали компании Eva и Prostor. Ведущий ритейлер товаров для дома "Эпицентр К" также открыл два новых гипермаркета в Киеве и пригороде в течение 2024-го.

Поддержка украинского производителя остается доминирующим потребительским трендом. Украинские ритейлеры модной одежды, такие как Famo, One by One, Arber, Cher 17 и Vovk, продолжали расширять свое присутствие в крупных торговых центрах столицы, где больше всего открытий пришлось на ТРЦ Blockbuster Mall, ТРЦ Respublika Park и ТРЦ River Mall.

На центральных стрит-ритейл локациях Киева также появились новые магазины от украинских модных брендов Otaje, JUL и Papaya.

Однако возвращение международных брендов несколько меняет конкурентный ландшафт, что потенциально может замедлить стремительную экспансию локальных модных ритейлеров. В течение последних двух лет, международные компании ускорили свой рост в 2024 году: JYSK, HalfPrice, H&M, UGG, Adidas, Nike, Puma и LPP Group активно расширяли свое присутствие. 

В 2024 году на рынок Киева не вышло ни одного нового торгового центра, а общий объем конкурентного предложения ТРЦ остался неизменным на уровне 1,59 млн кв.м. Как следствие, объем нового предложения достиг десятилетнего минимума, что свидетельствует о самом низком уровне девелопмента торговых центров за последние 10 лет. 

Отмечается, что ТРЦ Ocean Mall (GLA 110 000 кв.м) пока является единственным крупным проектом в Киеве, который планируется к открытию в 2025 году, хотя вероятность дальнейших задержек остается высокой. Темпы строительства продолжают сдерживаться повышенными рисками безопасности, ростом стоимости строительства и ограниченным доступом к долговому финансированию.

Уровень посещаемости торговых центров превысил показатели 2023 года, что свидетельствует о восстановление потребительской активности в течение года. По состоянию на конец 2024 года средний уровень вакантности снизился до 12% (-3 п.п. с нач. года). Благодаря растущему интересу к лучшим локациям, вакантность заметно снизилась в прайм ТЦ до 14% (-3 п.п. с нач. года), тогда как в ТРЦ районного формата сохранялся стабильно низкий технический уровень вакантности на уровне 2%-3%.

Арендные ставки в киевских торговых центрах демонстрировали умеренный рост. Скидки на аренду встречались все реже и реже, особенно в ТРЦ, которые уже приблизились к довоенным операционным показателям. На смену аренде, базировавшейся исключительно на проценте от оборота, приходят фиксированные базовые ставки. В результате, арендные ставки для типичной торговой галереи площадью 100-200 кв.м в лучших объектах колебались в пределах 40-70 долл./кв.м/мес (+8% с нач. года), тогда как в других объектах, в частности ТРЦ районного формата, в пределах 18-38 долл./кв.м/мес (+15% с нач. года).

Отмечается, что в 2025 году рынок торговой недвижимости имеет шанс перейти к более активной фазе восстановления, при условии постепенного, но устойчивого экономического роста и возможных позитивных изменений в динамике военных действий. Розничный товарооборот, вероятно, продолжит рост благодаря улучшению потребительских настроений и более широкой структуры расходов. Впрочем, инфляция, ограниченная покупательная способность и продолжающаяся неопределенность в отношении ситуации с безопасностью продолжают оказывать давление на рынок, ограничивая темпы восстановления.

Несмотря на возможные задержки с введением новых ТРЦ в Киеве, будущая конкурентоспособность таких объектов будет зависеть от качества концепции - в частности, наличия продуманной инфраструктуры для отдыха и питания, а также сильного пула арендаторов. Для девелоперов ключевым вызовом станет привлечение международных ритейлеров, интерес которых к украинскому рынку постепенно восстанавливается - в частности среди компаний, рассматривавших выход еще до 2022 года. 

Читайте также: Как война повлияла на финансовые результаты крупнейших ТРЦ Киева (инфографика)

В будущем на киевский рынок могут выйти четыре международных бренда одежды среднего ценового сегмента: Uniqlo, Kiabi, Pepco и один из крупнейших ирландских брендов в этом же сегменте. В то же время полноценное появление новых крупных международных ритейлеров, вероятно, будет оставаться ограниченным до завершения военных действий.