Максим Гаврюшин, УСТЦ: о состоянии украинских ТЦ, эффекте от возвращения международных брендов и другом

Это так называемый gap. В 2022-2023 годах открывали торговые центры, которые начали строить до войны. Таких объектов было около 16 совокупной площадью до 200 000 кв. м, из них 13 - на западе Украины. Это все маленькие ТЦ, большинство из них площадью менее 10 000 кв. м. Достраивали то, что требует небольших инвестиций и имеет минимальные риски. В этом году откроют три-четыре новых объекта.

Параллельно в 2023 году девелоперы начали новые проекты на западе. Это преимущественно малые ТРЦ, но их не успеют завершить в 2024-м - будут открывать в 2025-2026 годах. Таких объектов будет еще больше - 25 с учетом и новых, и тех, которые были заморожены в начале войны. Их совокупная площадь - 570 000 кв. м. Возможно не все они откроются, но сейчас по ним наблюдается определенное движение.

В то же время все еще заморожены крупные торговые центры на востоке, юге, даже в Киеве. Пока война - их никто не будет строить, это большие инвестиции и большие риски.

Да, сместилось на запад и к маленьким форматам. Крупнейшие ТРЦ из тех, которые откроют, это Ocean Mall в Киеве и два «Эпицентра» в Киевской области. Есть несколько ТЦ площадью около 20 000 кв. м, остальные - 10 000 кв. м и меньше.

По международной классификации, большой торговый центр имеет арендную площадь более 40 000 кв. м или более 80 000 кв. м. У такого формата есть будущее.

Такие ТРЦ еще могут появиться в зависимости от города и ситуации на рынке. В Запорожье будет наш большой торговый центр Khortitsa арендной площадью около 80 000 кв. м. В Киеве откроется Ocean Mall. Я не исключаю, что в Одессе построят еще какой-то большой торговый центр.

У работающих торговых центров все в порядке. В воюющей стране, из которой уехали 8-10 млн человек и более миллиона внутренне перемещенных лиц, инфляция и обесценивание гривны - это чудо, что торговые центры работают, и довольно неплохо.

Если брать 2021 год за 100%, ТЦ упали в 2022-м на 30%. В 2024-м разница с 2021-м сократилась до 15%. То есть на 15% рынок еще не восстановился, но это - средняя оценка.

В центральных и западных регионах - Киев, Черкассы, Винница, Львов, Ивано-Франковск - торговые центры уже восстановили финансовые показатели до уровня 2021-го года. По деньгам, которые там оставляют люди, некоторые объекты превысили показатели 2021 года в долларе.

Посещаемость в качественных торговых центрах в центре и на западе страны восстановилась до уровня довоенного, но еще отстает от уровня доковидного. Если сравнивать 2019 и 2024 годы, разница может достигать 10-15%.

В ТЦ в городах ближе к линии фронта хуже ситуация.

Покупатели стали более целевыми и больше тратят. Они проводят меньше времени в торговом центре и посещают в среднем меньше магазинов. Но конверсия увеличилась. То есть покупатели знают, чего хотят, и целенаправленно тратят деньги.

Возрастная структура посетителей изменилась. Стало больше молодежи - людей в возрасте до 25 лет. Раньше их было было до 20%, сейчас 35%. Больше стало женщин - их доля выросла с 55% до около 70-75%.

Эта разница остается. Люди тратят на одежду и обувь меньше, чем до войны. На электронику, здоровье, спортивные товары - больше. Одежда сменилась с модной на спортивную, повседневную.

Они стали более активными. Раньше большинство украинских брендов работали онлайн, сейчас - открывают магазины. Брендов, которые имеют пять и больше магазинов, - около 35-40, совокупно у них 600 магазинов. Но их доля еще достаточно мала на рынке. Это 3% от общего количества модных брендов - их примерно 1000, и 10% от общего количества модных магазинов - их где-то 6000.

Украинские бренды быстрее принимают решения, чем международные, они более гибкие к открытию в Днепре, Харькове, Одессе. В основном работают в небольшом формате и активно забирают вакантные лоты на 100-200 кв. м. Stimma, MustHave, Romashka, Solmar, Yarmich и другие создают новизну в ТЦ.

Средняя ставка в Украине - около $24-25 за кв. м в месяц без НДС. Это цена на свободные галерейные магазины площадью 100-250 кв. м. Это не средняя ставка по торговому центру. Мы анализируем ежемесячно только свободные помещения одного размера. Именно они отражают рыночную стоимость. Нет смысла анализировать действующие условия, подписанные пять лет назад.

В 2021 году ставка была $32 за кв. м в месяц, в 2019-м - $31 за кв. м в месяц.

Нет, только на финансовые показатели. Площади, которые не работали, снова приносят арендный доход.

Ожидали, что их возвращение ударит по польским и турецким брендам - Cropp, House, Mohito, LC Waikiki и другим. Этого не произошло. Наоборот, у тех, с кем я общался, выросли продажи. Когда в апреле открылись магазины Inditex, у большинства магазинов LPP увеличились выручки на 10%. Немного пострадал бренд Reserved - уменьшение на 5%, но потом и он догнал.

Inditex очень хорошо работает, у них показатели в валюте практически везде - плюс 50-80% к довоенным. Это из-за изменения ценовой политики в отношении Украины. Покупатели практически не почувствовали подорожания.

Последние годы в Европе в основном строят маленькие объекты площадью 5000 - 10 000 кв. м в небольших городах. Больших торговых центров, где можно реализовать что-то интересное, практически не открывают.

Другой тренд на Западе - бум на competitive socializing. Это направление развлекательных центров, где люди проводят время с друзьями, семьями. Устав от ковида, они посещают боулинги, картинги, рестораны, кинотеатры.

Читайте также: Доля продолжительности тревог во время работы ТЦ снизилась в сентябре 2024 года

В Украине тоже есть тенденция на малый формат торговых центров, но competitive socializing не может развиваться у нас из-за войны. В то же время вследствие того, что в Украине был дефицит ТЦ, и рынок активно развивался, у нас разрабатывают и строят новые проекты, которые по масштабу и эффекту не хуже зарубежных, в которых можно воплотить современные тренды, архитектурные и инженерные решения.