Максим Гаврюшин, УСТЦ, Budhouse Group: о влиянии тревог, восстановлении рынка и возвращении брендов в ТРЦ

Каждый месяц вы считаете индекс самочувствия ритейла. Расскажите о нем.

Это такой агрегированный индекс по нескольким показателям рынка торговой недвижимости. Он учитывает вакантность, арендные ставки на свободные площади и количество посетителей за месяц. На нашем сайте можно отслеживать, как этот индекс меняется ежемесячно. Если сравнить до 2021 года, когда он был 35, то сейчас - 27. То есть можно сказать, что рынок еще на 30% не восстановился. Вакантность сейчас у нас в среднем в тех торговых центрах, которые мы наблюдаем, около 2%.

Понятно, что это не все торговые центры в Украине, потому что невозможно оперативно собрать данные по каждому. Мы имеем сейчас около 325 торговых центров, построенных и работающих или работавших ранее. И из них постоянно нам отчитываются по этим показателям 40-45 торговых центров. Там есть и большие, и маленькие, из разных регионов.

Но некоторые девелоперские компании считают вакантность на уровне 14%.

Возможно, они имели в виду те проекты, с которыми работают. Если рассматривать Киев, есть несколько торговых центров, которые очень плохо себя чувствуют, они почти пустые. Например, тот же Blockbaster Mall: у него площадь более 100 тыс. кв. м, большинство которой не заполнено. А почти все остальные ТРЦ имеют 100% заполненность. Поэтому если посчитать в среднем, то может получиться так, что эти более 100 тыс. кв. м вместе с другими торговыми центрами дают высокую вакантность. Но по факту это вакантность только одного ТЦ.

У нас нет точной статистики именно по Киеву - сколько вакантных площадей. Показатель 2% - это в среднем по Украине. Но я не думаю, что она там принципиально другая. Если не 2%, то может 5%. Потому что 14% - это уже близко к коллапсу. Это говорит о том, что очень много площадей никому не нужны.

Что можете прогнозировать на 2024 год по вакантности?

Вакантность будет оставаться на таком уровне весь год. Конечно, это зависит от регионов. Например, в Харькове может вырасти вакантность, если там активизируются боевые действия. Также нужно отличать вакантность и количество открытых торговых площадей. Арендатор может не расторгнуть договор аренды, но и не работать. Как сейчас Inditex. Мы знаем, что они не работают в Украине, но помещения остаются за ними. Те помещения не считаются как вакантные, потому что договоры аренды по ним остаются действительными.

Много ли таких случаев?

Еще недавно помещения H&M были закрыты, но они уже почти везде открылись. Остаются Inditex и McDonald's в некоторых регионах - Харьков, Запорожье.

Как насчет ИКЕА?

IKEA по сравнению с Inditex не имеет большого значения для нашего рынка. У Inditex сейчас закрыто около 70 магазинов. И это крупные якорные арендаторы, которые действительно платят большую арендную плату и генерируют футфол (footfall - количество потребителей, посещающих торговую площадь в определенный период. - The Page).

А что делает IKEA? IKEA открыла за 30 лет независимости один маленький магазин, вообще неформатный для них. И ожидания от их открытия были гораздо большими. У них так и не заработал хорошо онлайн-магазин. Привычный магазин был очень маленький: в 4-5 раз меньше, чем обычно IKEA. То есть для девелоперов никакой погоды не делает - вернется IKEA или не вернется, потому что они находятся только в одном ТЦ.

Есть ли мировые бренды, которые ранее не были на украинском рынке и планируют зайти в ближайшее время?

Пока война не закончится, никто в здравом уме не будет заходить и открывать новые магазины. Некоторые из компаний, которые уже работают на нашем рынке, заводят свои новые бренды. Например, CCC Group открыли Half Price в прошлом году, но это только один магазин. Еще были заявления каких-то маленьких ритейлеров, которые ищут партнеров. Например, польская Green Point в прошлом году заявляла, что планирует выйти на украинский рынок и ищет партнера на франшизу. Однако дальше тех заявлений ничего не пошло.

Некоторые СМИ сообщили о вероятном открытии 50 торговых центров в Киеве в ближайшее время. Насколько это реально?

Это нереально. Просто нет такого количества ТЦ, которые планируется построить. То есть сейчас ничего не строится нового. Достраивается то, что было начато когда-то давно, и то не очень быстрыми темпами. Сейчас можно говорить о 5-7 объектах, которые могут открыться в этом году. А откуда взялось 50, я вообще не понимаю. В Киеве всего построено за 25 лет существования торговой недвижимости около 70 торговых центров.

Строится ли что-то в других регионах? Увеличилась ли активность девелоперов в малых городах?

Сейчас нигде нет девелоперской активности, за исключением западного региона, где местные строят небольшие проекты, которые начали еще до полномасштабной войны. Как исключение, недавно открылся очень маленький ТЦ около 4 тыс. кв. м в Покровске Донецкой области. Это был недострой, который много лет требовал небольших инвестиций и таки в конце концов его решили достроить. Потому что там проще достроить, чем хранить в том состоянии. Но среди крупных компаний, которые занимаются коммерческой недвижимостью, никто сейчас новых проектов строить не собирается.

В течение 2023 года что-то новое открывалось?

Примерно 5-6 маленьких торговых центров площадью от 5 до 10 тыс. кв. м открылось на западе. То есть совсем маленькие - объекты площадью менее 5 тыс. кв. м мы не считаем в общее количество торговых центров. Большинство из них - объекты одной местной львовской компании WR Group.

Какой части ТРЦ удалось вернуться к выручке 2021 года?

Запад и центр, пожалуй, все вернулись. В западных регионах некоторые превысили выручку 2021 года, возможно, на 10%. Но есть исключения и в центральных областях. В ТРЦ Lubava в Черкассах показатели товарооборота 2023 года превысили 2021 год.

Как сейчас воздушные тревоги влияют на работу ТРЦ?

Большинство ТРЦ во время воздушной тревоги закрываются полностью. В некоторых ТРЦ есть подземные этажи, которые продолжают работать. Это приводит к большим потерям рабочего времени. В декабре 2023 года и в январе 2024 года в некоторых регионах количество тревог доходило до 27% времени. Конечно, это сказывается и на арендных ставках, и на товарообороте. Это сейчас самая большая проблема для торговых центров.

Какие вызовы в работе ТРЦ будут самыми большими в этом году?

Самыми большими вызовами останутся тревоги и возможные, к сожалению, угрозы обстрелов. И в этом году, и под конец прошлого имеем два поврежденных крупных ТРЦ: в Днепре Apollo и ТРЦ "Солнечная галерея" в Кривом Роге. Мы уже вообще имеем 35 поврежденных торговых центров от начала полномасштабного вторжения. Это 10% от общего количества торговых центров в Украине.