Максим Гаврюшин, Budhouse Group: "Общий бюджет ТРЦ Nikolsky составит примерно 110 млн евро"

Карантином из бизнеса

- Недавно украинское правительство ввело карантин выходного дня. Какие изменения наблюдаются в трафике украинских ТРЦ в связи с новыми ограничениями?

- Разумеется, это решение негативно сказалось на работе украинских торговых центров и их арендаторов. Ведь в результате новых ограничений ТЦ не могут работать в выходные дни, которые в среднем обеспечивают в некоторых ТЦ до 40% недельной посещаемости. С одной стороны, после введения карантина мы фиксируем рост посещаемости в будни. В понедельник и пятницу - примерно на 20% неделю к неделе. Во вторник и среду увеличение трафика меньше - примерно плюс 10% и плюс 5% соответственно, а в четверг роста вообще нет. Но с другой, этот рост не способен перекрыть потери от закрытия ТЦ на выходные. Всего за неделю карантина выходного дня украинские ТЦ теряют 20-25% трафика по сравнению с неделей до введения карантина выходного дня.

- Ранее вы оценивали потери арендаторов от карантина выходного дня в 12-15 млрд грн в месяц. С учетом роста трафика в будни эта оценка как-то изменилась? Есть ли положительная динамика товарооборотов ритейлеров в будни?

- Пока мы не можем проанализировать товарообороты, ведь арендаторы не отчитываются перед нами днями. Сейчас получаем лишь единичные оценки, из которых нельзя составить общую картину. Поэтому динамика товарооборотов будет видна уже в конце месяца. Однако уже сейчас понятно, что потери ритейлеров в торговых центрах будут в пределах этого диапазона.

- Какие действия предпринимает компания для улучшения показателей работы своих объектов в условиях карантина выходного дня?

- К сожалению, от девелопера относительно карантина выходного дня практически ничего не зависит. С одной стороны, почти все участники рынка отреагировали на это решение путем продления времени работы в будни - до 22 или до 23 часов. Однако на практике это решение оказалось неэффективным. После 21:00 покупательская активность в торговых центрах резко снижается, поэтому продление работы магазинов не приводит к росту продаж. В то же время компания Budhouse остается лояльной к своим арендаторам и позволяет продолжать работу всех магазинов.

- По вашему мнению, насколько велика вероятность введения полного локдауна в Украине в ближайшее время и какими могут быть последствия такого шага для ритейла, торговой недвижимости и экономики Украины в целом?

- К сожалению, учитывая имеющуюся динамику новых случаев коронавируса, я считаю, что вероятность нового локдауна очень высока. Конечно, такое решение властей будет крайне болезненным как для отрасли торговой недвижимости, так и для ритейла. Особенно учитывая тот факт, что мы приближаемся к предновогоднему сезону высоких продаж. Этот период очень важен для торговых операторов, он позволяет накопить ресурсы, закупить товар и подготовиться к следующему году. Потеря этого сезона может привести к катастрофическим последствиям для отрасли, вплоть до банкротства целых торговых сетей.

- Какой выход видите из сложившейся ситуации? Можно ли избежать локдауна в условиях стремительного распространения эпидемии?

- Существует множество международных исследований, которые показывают, что торговые центры - одни из самых безопасных общественных мест и случаи заражения в них происходят значительно реже, в отличие от того же общественного транспорта. Однако наше правительство почему-то в первую очередь закрывает именно ТЦ и магазины, деятельность которых могла бы поддержать украинскую экономику, падающую в период пандемии. Впрочем, мы продолжаем верить в благоразумие власти и надеемся на диалог о недопустимости полного локдауна для ритейла. В крайнем случае, будем настаивать на том, чтобы новые карантинные ограничения для розничной торговли не вводились до Нового года и завершения высокого сезона.

Город в торговом центре

- На какой стадии сейчас находится строительство одного из крупнейших региональных проектов в стране - харьковского ТРЦ Nikolsky?

- Строительная готовность ТРЦ составляет около 80%. На завершающей стадии находятся работы по инженерии, уже начаты отделочные работы, делаются потолки, укладывается плитка, начато благоустройство прилегающей территории. При этом крупнейшие арендаторы торгового центра уже начали адаптировать помещения. В том числе кинотеатр, продуктовый супермаркет, fashion-якори и другие. В целом работы идут полным ходом, мы движемся согласно графику и намерены открыться в ранее запланированный срок - в марте 2021 года.

- Какие интересные архитектурные и дизайнерские решения запланированы в ТРЦ?

- В ТРЦ Nikolsky будет реализован целый ряд уникальных для украинского рынка архитектурных решений. Одна из ключевых особенностей объекта - использование технологии напряженного бетона, что позволило нам сделать торговую галерею без колонн. За счет этого она будет намного просторнее, а все витрины магазинов будут хорошо просматриваться из любой точки галереи. Кроме того, в ТРЦ будет "парящая в воздухе" светопрозрачная конструкция на потолке. Она уже реализована и стала самой большой подобной конструкцией в стране, что было зафиксировано в Книге рекордов Украины.

Что касается дизайнерских решений, то согласно внутренней концепции ТРЦ "Nikolsky" будет арт-галереей, посвященной Харькову - его прошлому и настоящему.

В ТРЦ будет реализовано множество интересных элементов, которые мы постараемся сделать полноценными арт-объектами, а не музейными экспонатами. Эти дизайнерские решения будут посвящены истории Харькова, людям, которые в нем жили, каким-то историческим событиям, научным открытиям и современной жизни города. Nikolsky должен стать главным ТРЦ города, его визитной карточкой. Соответственно, и концепция ТРЦ должна соответствовать статусу. Кстати, концепция и дизайн интерьеров ТРЦ были разработаны совместно с международной компанией Sonae Sierra - это тоже один из лидеров мирового девелоперского бизнеса, который управляет более чем сотней торговых объектов.

- В Украине своими дизайнерскими объектами отличается сеть супермаркетов Сильпо. Идею тематического торгового центра почерпнули у этого ритейлера?

- На самом деле, компания Budhouse Group всегда пыталась делать тематические ТРЦ. Поэтому в торговых центрах Fabrika, Lubava и Forum были заложены определенные тематические идеи - где-то в большей, а где-то в меньшей степени. Что касается ТРЦ Nikolsky мы решили сделать полноценный тематический ТРЦ, посвященный городу. А если говорить о Сильпо, то в нашем объекте они также сделают супермаркет, посвященный Харькову. Мы с ними согласовали идею этого магазина, чтобы он был в рамках общей концепции торгового центра.

- Эксперты рынка торговой недвижимости сходятся во мнении, что локация ТРЦ Nikolsky даже лучше, чем у столичного Ocean Plaza - одного из самых успешных торговых объектов страны. Расскажите подробнее о ключевых преимуществах локации.

- Локация в Nikolsky действительно лучше, чем в Ocean Plaza. Если представить примерно равноценную локацию в Киеве, то это будет зона на Крещатике между ЦУМом и Майданом. ТРЦ Nikolsky также будет работать в самом центре города напротив мэрии, на перекрестке двух главных улиц Харькова - Сумской и Пушкинской. И при этом мы будем иметь прямой доступ к ТРЦ со станции метро, чего нет в Ocean Plaza. Так что более удачную локацию для главного в городе ТРЦ найти сложно.

- На какую среднедневную посещаемость вы рассчитываете в будние и выходные дни?

- Согласно нашим расчетам, средняя посещаемость ТРЦ будет на уровне 40 000 человек в день. При этом мы не ожидаем значительных колебаний посещаемости в будни и выходные. На наш взгляд, наличие прямого доступа из метро, а также факторы центра города и большого количества офисных сотрудников в этом районе обеспечат ТРЦ высокий трафик и в будние дни.

Соберите лучших

- Как проходит процесс формирования tenant-mix ТРЦ? Какая сейчас заполняемость ТРЦ по подписанным договорам и какие ключевые арендаторы можете озвучить?

- У нас подписаны практически все арендаторы - заполняемость составляет более 95%. В целом нам удалось собрать очень качественный для Харькова пул арендаторов. На минус первом этаже у нас будет работать супермаркет Сильпо, магазины бытовой техники и электроники, а также торговые точки с товарами импульсного спроса в прикассовой зоне. На первом и втором этажах будут работать операторы сегмента fashion. Это основной сегмент ТРЦ, в который нам удалось привлечь крупнейшие международные бренды, в частности ведущие fashion-группы Argo, MTI, LPP, MD Fashion, Ultragroup и других операторов, которых мы пока не можем озвучивать из-за условий конфиденциальности. Также у нас будет широкий пул операторов спорттоваров (Nike, Under Armour, Puma, Марафон, Мегаспорт и другие). Неподписанными остаются только мелкие магазины в кассовой зоне, несколько небольших монобрендовых точек с детскими товарами и пара ресторанов.

- Одним из наиболее пострадавших сегментов в период пандемии стали операторы фуд-корта и развлечений. Как этот факт повлиял на формирование tenant-mix и долю этих сегментов в структуре арендаторов ТРЦ?

- На самом деле никаких трудностей с их привлечением в ТРЦ не было, потому что большинство операторов фуд-корта и развлечений было подписано давно, еще до начала эпидемии в Украине. Понятно, что кинотеатры и заведения общественного питания сильно пострадали из-за карантинных ограничений, однако никто из наших партнеров не отказался от своих обязательств. Кинотеатр Multiplex уже принял помещение на адаптацию и готовится открыться в ранее запланированные сроки. При этом хотел бы отметить, что объект в ТРЦ Nikolsky будет одним из лучших в сети Multiplex в Украине. В нем будет работать зона премьерных показов, новейшие технологии кинопоказа, а также открытая и закрытая террасы, которые позволят проводить любые светские мероприятия.

- Какие еще операторы развлечений и фуд-корта будут работать в ТРЦNikolsky?

- Если говорить о других операторах развлечений, то в ТРЦ Nikolsky мы реализуем свой боулинг Lucky Strike, который успешно работает в наших ТРЦ в Херсоне и Черкассах. Этот объект также готовится к открытию согласно плану. Мы уже закупили все необходимое оборудование и ведем отделочные работы в помещении боулинга.

Кроме того, в ТРЦ будет работать два детских развлекательных центра. Один из них будет в большей степени мультимедийным, а другой (SmilePark) - классическим.

Что касается фуд-операторов, то все они также были подписаны еще до пандемии и свободных локаций на фуд-корте у нас нет. В зоне фуд-корта на 450 посадочных мест будут работать все ключевые операторы этого сегмента, в том числе крупнейший международный игрок фаст-фуда - McDonald's. На территории ТРЦ также будут работать семь ресторанов. Четыре из них уже сданы, еще по трем локациям мы продолжаем поиск качественных ресторанных проектов.

- В последние годы многие крупные ТРЦ в Украине открывались с высокой долей неработающих магазинов. С какой заполняемостью по открытым дверям намерен начать работу ТРЦ "Nikolsky" весной этого года?

- Вы правы, в последнее время действительно много торговых центров открываются полупустыми. На наш взгляд, это не очень хорошо для ТРЦ, поэтому мы будем стремиться начать работу со 100% работающих арендаторов. Учитывая нынешнюю динамику заполняемости, на момент открытия точно будут подписаны договора аренды на 100% площадей.

Мы не просрочили передачу ни одного помещения, а в некоторых случаях даже передавали их раньше обозначенных сроков. Поэтому, если арендаторы ТРЦ также выполнят свои обязательства, мы сможем рассчитывать на очень высокий для украинского рынка показатель открытых магазинов на старте работы.

Предполагаю, что из-за объективных факторов, связанных с карантинными ограничениями и общей нестабильностью в стране, некоторые арендаторы могут не успеть подготовить свои магазины вовремя. Поэтому реальная цифра - выйти на показатель в 95% открытых магазинов на момент запуска ТРЦ. В принципе, все наши предыдущие проекты ТРЦ также открывались с заполняемостью, близкой к этой цифре.

Денежный вопрос

- В начале этого года компания привлекла кредит в более чем 50 млн евро от польского госбанка для строительства ТРЦ "Nikolsky". Зарубежные банки не так часто финансируют украинский бизнес. За счет чего удалось договориться о предоставлении кредита?

- На самом деле до недавнего времени зарубежные банки вообще не финансировали украинских девелоперов. К счастью нам удалось привлечь финансирование на достройку ТРЦ на приемлемых условиях. В вопросе достижения договоренностей я бы выделил три ключевых фактора успеха. Первый: качественный проект ТРЦ с уникальным расположением и высоким интересом со стороны ритейлеров. Второе: готовность проекта. На момент обращения в банк строительная готовность ТРЦ была выше 50%. Был каркас, часть фасадов, крыша - все это снижает риски и является дополнительным аргументом для финучреждения. И третий: готовность самой компании к привлечению банковского финансирования. Чтобы получить заем, нужно пройти определенные аудиты и другие юридические процедуры, которые могут длиться время.

- Сколько времени потрачено у Budhouse Group на сделку с BGK?

- К счастью, Budhouse Group был во многом готов получить кредит, потому что работает абсолютно прозрачно. У нас уже было выполнено много необходимых условий для привлечения средств, поэтому нам удалось с фантастической скоростью договориться с банком и подписать контракт.

От первого посещения специалистами банка строительной площадки ТРЦ "Nikolsky" до подписания контракта прошло всего около полугода.

Для сравнения могу сказать, что подобные переговоры часто могут занимать 1-2 года. Считаю, что опыт Budhouse Group - это своеобразное "окно в Европу" для украинского бизнеса. Потому что теперь с этим банком контактирует почти весь рынок. Очень много украинских девелоперов хотят пойти нашим путем, ведь увидели, что привлечение зарубежного финансирования возможно.

- Какой будет сумма инвестиций в ТРЦNikolsky и какой срок окупаемости заложен в проект?

- Общий бюджет ТРЦ Nikolsky составит примерно 110 млн евро. Что касается срока окупаемости, то в условиях пандемии коронавирус и общей неопределенности его крайне сложно прогнозировать. До карантина мы закладывали в проект окупаемость восемь лет. Однако это был достаточно пессимистический бюджет. Если исходить из подписанных договоров и действующих ставок аренды, мы этот план окупаемости опережаем. Интерес ритейлеров к проекту оказался даже выше ожидаемого, а спрос на помещения позволил нам установить арендные ставки на уровне лучших киевских ТРЦ. Если обороты арендаторов будут соответствующими, то мы сможем превзойти ожидания по прибыльности комплекса.