Максим Гаврюшин, Budhouse Group: “Загальний бюджет ТРЦ Nikolsky становитиме приблизно 110 млн євро”

Карантином з бізнесу

— Нещодавно український уряд запровадив карантин вихідного дня. Які зміни спостерігаються у трафіку українських ТРЦ у зв'язку з новими обмеженнями?

— Зрозуміло, це рішення негативно позначилося на роботі українських торгових центрів та їхніх орендарів. Адже внаслідок нових обмежень ТЦ не можуть працювати у вихідні дні, які в середньому забезпечують у деяких ТЦ до 40% тижневої відвідуваності. З одного боку, після запровадження карантину ми фіксуємо зростання відвідуваності у будні. У понеділок та п'ятницю — приблизно на 20% тиждень до тижня. У вівторок і середу збільшення трафіку менше - приблизно плюс 10% і плюс 5% відповідно, а в четвер зростання взагалі немає. Але з іншого, це зростання не здатне перекрити втрати від закриття ТЦ на вихідні. Усього за тиждень карантину вихідного дня українські ТЦ втрачають 20-25% трафіку порівняно з тижнем до запровадження карантину вихідного дня.

— Раніше ви оцінювали втрати орендарів від карантину вихідного дня 12-15 млрд грн на місяць. З урахуванням зростання трафіку у будні ця оцінка якось змінилася? Чи є позитивна динаміка товарообігів рітейлерів у будні?

— Поки що ми не можемо проаналізувати товарообіги, адже орендарі не звітують перед нами днями. Зараз отримуємо лише поодинокі оцінки, з яких не можна скласти загальну картину. Тож динаміка товарообігів буде видно вже наприкінці місяця. Проте вже зараз зрозуміло, що втрати рітейлерів у торгових центрах будуть у межах цього діапазону.

— Які дії робить компанія для покращення показників роботи своїх об'єктів в умовах карантину вихідного дня?

— На жаль, від девелопера щодо карантину вихідного дня практично нічого не залежить. З одного боку, майже всі учасники ринку відреагували на це рішення шляхом продовження часу роботи у будні – до 22 або до 23 години. Однак на практиці це рішення виявилося неефективним. Після 21:00 купівельна активність у торгових центрах різко знижується, тому продовження роботи магазинів не призводить до зростання продажів. У той же час компанія Budhouse залишається лояльною до своїх орендарів і дозволяє продовжувати роботу всіх магазинів.

— На вашу думку, наскільки велика ймовірність запровадження повного локдауну в Україні найближчим часом і якими можуть бути наслідки такого кроку для рітейлу, торгівельної нерухомості та економіки України загалом?

— На жаль, з огляду на наявну динаміку нових випадків коронавірусу, я вважаю, що ймовірність нового локдауну дуже висока. Звичайно, таке рішення влади буде вкрай болючим як для галузі торгової нерухомості, так і для рітейлу. Особливо враховуючи той факт, що ми наближаємось до передноворічного сезону високих продажів. Цей період дуже важливий для торгових операторів, він дозволяє накопичити ресурси, закупити товар та підготуватися до наступного року. Втрата цього сезону може призвести до катастрофічних наслідків для галузі, аж до банкрутства цілих торгових мереж.

— Який вихід бачите із ситуації, що склалася? Чи можна уникнути локдауну за умов стрімкого поширення епідемії?

— Існує безліч міжнародних досліджень, які показують, що торгові центри — одні з найбезпечніших громадських місць та випадки зараження в них відбуваються значно рідше, на відміну від того ж громадського транспорту. Однак наш уряд чомусь насамперед закриває саме ТЦ і магазини, діяльність яких могла б підтримати українську економіку, що падає в період пандемії. Втім, ми продовжуємо вірити у розсудливість влади і сподіваємось на діалог про неприпустимість повного локдауну для рітейлу. У крайньому випадку, наполягатимемо на тому, щоб нові карантинні обмеження для роздрібної торгівлі не вводилися до Нового року та завершення високого сезону.

Місто в торговому центрі

— На якій стадії зараз знаходиться будівництво одного з найбільших регіональних проектів у країні – харківського ТРЦ Nikolsky?

- Будівельна готовність ТРЦ становить близько 80%. На завершальній стадії знаходяться роботи з інженерії, вже розпочато оздоблювальні роботи, робляться стелі, укладається плитка, розпочато благоустрій прилеглої території. При цьому найбільші орендарі торгового центру вже почали адаптувати приміщення. У тому числі кінотеатр, продуктовий супермаркет, fashion-якорі та інші. Загалом роботи йдуть повним ходом, ми рухаємося згідно з графіком і маємо намір відкритися в раніше запланований термін – у березні 2021 року.

— Які цікаві архітектурні та дизайнерські рішення заплановано у ТРЦ?

— У ТРЦ Nikolsky буде реалізовано цілу низку унікальних для українського ринку архітектурних рішень. Одна з ключових особливостей об'єкта – використання технології напруженого бетону, що дозволило нам зробити торгову галерею без колон. За рахунок цього вона буде набагато просторішою, а всі вітрини магазинів добре переглядатимуться з будь-якої точки галереї. Крім того, в ТРЦ буде «паряча в повітрі» світлопрозора конструкція на стелі. Вона вже реалізована і стала найбільшою подібною конструкцією у країні, що було зафіксовано у Книзі рекордів України.

Щодо дизайнерських рішень, то відповідно до внутрішньої концепції ТРЦ «Nikolsky» буде арт-галереєю, присвяченою Харкову – його минулому та сьогоденню.

У ТРЦ буде реалізовано безліч цікавих елементів, які ми намагатимемося зробити повноцінними арт-об'єктами, а не музейними експонатами. Ці дизайнерські рішення будуть присвячені історії Харкова, людям, які у ньому жили, якимось історичним подіям, науковим відкриттям та сучасному життю міста. Nikolsky має стати головним ТРЦ міста, його візитною карткою. Відповідно, і концепція ТРЦ має відповідати статусу. До речі, концепція та дизайн інтер'єрів ТРЦ були розроблені спільно з міжнародною компанією Sonae Sierra – це теж один із лідерів світового девелоперського бізнесу, який управляє більш ніж сотнею торгових об'єктів.

– В Україні своїми дизайнерськими об'єктами вирізняється мережа супермаркетів Сільпо. Ідею тематичного торговельного центру почерпнули у цього рітейлера?

— Насправді, компанія Budhouse Group завжди намагалася робити тематичні ТРЦ. Тому в торгових центрах Fabrika, Lubava та Forum було закладено певні тематичні ідеї – десь більшою, а десь меншою мірою. Що стосується ТРЦ Nikolsky ми вирішили зробити повноцінний тематичний ТРЦ, присвячений місту. А якщо говорити про Сільпо, то у нашому об'єкті вони також зроблять супермаркет, присвячений Харкову. Ми з ними погодили ідею цього магазину, щоб він був у рамках загальної концепції торгового центру.

— Експерти ринку торговельної нерухомості сходяться на думці, що локація ТРЦ Nikolsky навіть краща, ніж у столичного Ocean Plaza – одного з найуспішніших торгових об'єктів країни. Розкажіть докладніше про ключові переваги локації.

— Локація у Nikolsky справді краща, ніж у Ocean Plaza. Якщо уявити приблизно рівноцінну локацію у Києві, то це буде зона на Хрещатику між ЦУМ та Майданом. ТРЦ Nikolsky також працюватиме в самому центрі міста навпроти мерії, на перехресті двох головних вулиць Харкова – Сумської та Пушкінської. І при цьому ми матимемо прямий доступ до ТРЦ зі станції метро, ​​чого немає в Ocean Plaza. Тож більш вдалу локацію для головного у місті ТРЦ знайти складно.

— На яку середньоденну відвідуваність ви розраховуєте у будні та вихідні дні?

— Згідно з нашими розрахунками, середня відвідуваність ТРЦ буде на рівні 40 000 осіб на день. При цьому ми не очікуємо значних коливань відвідуваності у будні та вихідні. На наш погляд, наявність прямого доступу з метро, ​​а також фактори центру міста та великої кількості офісних співробітників у цьому районі забезпечать ТРЦ високий трафік і в будні дні.

Зібрати найкращих

— Як проходить процес формування tenant-mix ТРЦ? Яка зараз заповнюваність ТРЦ за підписаними договорами та які ключові орендарі можете озвучити?

— У нас підписано практично всіх орендарів — заповнюваність становить понад 95%. Загалом нам вдалося зібрати дуже якісний для Харкова пул орендарів. На мінус першому поверсі у нас працюватиме супермаркет Сільпо, магазини побутової техніки та електроніки, а також торгові точки з товарами імпульсного попиту в прикасовій зоні. На першому та другому поверхах працюватимуть оператори сегменту fashion. Це основний сегмент ТРЦ, в який нам вдалося залучити найбільші міжнародні бренди, зокрема провідні fashion-групи Argo, MTI, LPP, MD Fashion, Ultragroup та інших операторів, яких ми поки що не можемо озвучувати через умови конфіденційності. Також у нас буде широкий пул операторів спорттоварів (Nike, Under Armour, Puma, Марафон, Мегаспорт та інші). Непідписаними залишаються лише дрібні магазини у касовій зоні, кілька невеликих монобрендових точок із дитячими товарами та пара ресторанів.

— Одним із найбільш постраждалих сегментів у період пандемії стали оператори фуд-корту та розваг. Як цей факт вплинув на формування tenant-mix і частку цих сегментів у структурі орендарів ТРЦ?

— Насправді жодних труднощів із їх залученням до ТРЦ не було, бо більшість операторів фуд-корту та розваг було підписано давно, ще до початку епідемії в Україні. Зрозуміло, що кінотеатри та заклади громадського харчування сильно постраждали через карантинні обмеження, проте ніхто з наших партнерів не відмовився від своїх зобов'язань. Кінотеатр Multiplex вже прийняв приміщення на адаптацію та готується відкритись у раніше заплановані терміни. При цьому хотів би зазначити, що об'єкт у ТРЦ Nikolsky буде одним із найкращих у мережі Multiplex в Україні. У ньому працюватиме зона прем'єрних показів, новітні технології кінопоказу, а також відкрита та закрита тераси, які дозволять проводити будь-які світські заходи.

— Які ще оператори розваг та фуд-корту працюватимуть у ТРЦNikolsky?

— Якщо говорити про інших операторів розваг, то у ТРЦ Nikolsky ми реалізуємо свій боулінг Lucky Strike, який успішно працює у наших ТРЦ у Херсоні та Черкасах. Цей об'єкт також готується до відкриття згідно з планом. Ми вже закупили все необхідне обладнання та ведемо оздоблювальні роботи у приміщенні боулінгу.

Крім того, у ТРЦ працюватиме два дитячі розважальні центри. Один з них буде більшою мірою мультимедійним, а інший (SmilePark) - класичним.

Щодо фуд-операторів, то всі вони також були підписані ще до пандемії та вільних локацій на фуд-корті у нас немає. У зоні фуд-корту на 450 посадочних місць працюватимуть усі ключові оператори цього сегменту, зокрема найбільший міжнародний гравець фаст-фуду – McDonald's. На території ТРЦ також працюватимуть сім ресторанів. Чотири з них вже здані, ще за трьома локаціями ми продовжуємо пошук якісних ресторанних проектів.

— Останніми роками багато великих ТРЦ в Україні відкривалися з високою часткою непрацюючих магазинів. З якою заповнюваністю по відкритих дверях має намір розпочати роботу ТРЦ «Nikolsky» навесні цього року?

— Ви маєте рацію, останнім часом дійсно багато торговельних центрів відкриваються напівпорожніми. На наш погляд, це не дуже добре для ТРЦ, тому ми будемо прагнути розпочати роботу зі 100% працюючих орендарів. Враховуючи нинішню динаміку заповнюваності, на момент відкриття точно будуть підписані договори оренди на 100% площ.

Ми не прострочили передачу жодного приміщення, а в деяких випадках навіть передавали їх раніше за позначені терміни. Тому, якщо орендарі ТРЦ також виконають свої зобов'язання, ми зможемо розраховувати на дуже високий для українського ринку показник відкритих магазинів на старті роботи.

Припускаю, що через об'єктивні чинники, пов'язані з карантинними обмеженнями та загальною нестабільністю в країні, деякі орендарі можуть не встигнути підготувати свої магазини вчасно. Тому реальна цифра – вийти на показник у 95% відкритих магазинів на момент запуску ТРЦ. У принципі, всі наші попередні проекти ТРЦ також відкривалися із заповнюваністю, близькою до цієї цифри.

Грошове питання

— На початку цього року компанія залучила кредит у понад 50 млн євро від польського держбанку для будівництва ТРЦ «Nikolsky». Закордонні банки не так часто фінансують український бізнес. За рахунок чого вдалося домовитись про надання кредиту?

— Насправді донедавна закордонні банки взагалі не фінансували українських девелоперів. На щастя нам вдалося залучити фінансування на добудову ТРЦ на прийнятних умовах. У питанні досягнення домовленостей я б виділив три ключові фактори успіху. Перший: якісний проект ТРЦ з унікальним розташуванням та високим інтересом з боку рітейлерів. Друге: готовність проекту. На момент звернення до банку будівельна готовність ТРЦ була вищою за 50%. Був каркас, частина фасадів, дах – все це знижує ризики та є додатковим аргументом для фінустанови. Та й третій: готовність самої компанії до залучення банківського фінансування. Щоб отримати позику, потрібно пройти певні аудити та інші юридичні процедури, які можуть тривати час.

— Скільки часу витрачено у Budhouse Group на угоду з BGK?

— На щастя, Budhouse Group був багато в чому готовий отримати кредит, тому що працює абсолютно прозоро. У нас вже було виконано багато необхідних умов для залучення коштів, тому нам вдалося з фантастичною швидкістю домовитися з банком та підписати контракт.

Від першого відвідування спеціалістами банку будівельного майданчика ТРЦ «Nikolsky» до підписання контракту пройшло лише близько півроку.

Для порівняння можу сказати, що подібні переговори часто можуть займати 1-2 роки. Вважаю, що досвід Budhouse Group – це своєрідне «вікно до Європи» для українського бізнесу. Бо тепер із цим банком контактує майже весь ринок. Дуже багато українських девелоперів хочуть піти нашим шляхом, адже побачили, що залучення закордонного фінансування можливе.

— Якою буде сума інвестицій у ТРЦNikolsky і який термін окупності закладений у проект?

— Загальний бюджет ТРЦ Nikolsky становитиме приблизно 110 млн євро. Щодо терміну окупності, то в умовах пандемії коронавірусу та загальної невизначеності його вкрай складно прогнозувати. До карантину ми закладали у проект окупність вісім років. Однак це був досить песимістичний бюджет. Якщо виходити з підписаних договорів та чинних ставок оренди, ми цей план окупності випереджаємо. Інтерес рітейлерів до проекту виявився навіть вищим за очікуваний, а попит на приміщення дозволив нам встановити орендні ставки на рівні найкращих київських ТРЦ. Якщо обороти орендарів будуть відповідними, то ми зможемо перевершити очікування щодо прибутковості комплексу.