Максим Гаврюшин, Budhouse Group: о восстановлении объектов, инвестициях, новом строительстве и прочем

Сфокусированы на операционном направлении. Отстраивали ТРЦ Nikolsky в Харькове. Завершаем небольшие работы по ЖК Linden в Киеве и занимаемся продажами. Разработали проект реконструкции и ребрендинга ТРЦ Fabrika в Херсоне. Его название останется, но изменим логотип, корпоративный стиль, фасад, интерьеры. ТРЦ был в старом индустриальном стиле, а станет более модерновым.

ТРЦ в Одессе и Запорожье заморожены. В Запорожье мы начали строить в 2021 году: выполнили работы с сетями, сделали сваи. Там начальная стадия. В одесском ТРЦ готов каркас.

Мы не знаем, как будет юридически оформлено окончание войны. Главное - понятная ситуация с безопасностью и экономическая ситуация, возвращение людей в Херсон. В таком случае готовы. Отстройка ТРЦ - принципиальный и для нас вопрос, и для большинства арендаторов. Некоторые были готовы возобновлять работу в Херсоне еще в 2022 году после освобождения города.

Сумма до конца непонятна. Предварительно мы подсчитали, что это примерно $18 млн. ТРЦ сильно пострадал и продолжает страдать из-за обстрелов. Нужно сначала сделать анализ, технический аудит, выявить все дефекты конструкции - тогда можно понять сумму. На восстановление ТРЦ Nikolsky мы потратили $18 млн.

Покупателей значительно меньше, чем в 2021 году. Но были сделки и в прошлом, и в этом году.

В целом мы продали половину из 142 квартир. Это около 70 квартир, но не 70 покупателей. Есть клиенты, которые покупали от трех и более квартир для себя, родных, партнеров, персонала. Есть покупатели, которым надо куда-то вложить средства. В начале строительства покупали инвесторы для продажи или сдачи в аренду.

Планировали к Евро-2012 построить отель Sofitel и подписали контракт с французским оператором. Тогда было модно строить отель под чемпионат. После детального исследования пятизвездочных отелей поняли, что городу еще один такой объект не нужен. Решили построить жилье премиум-класса.

Мы превысили бюджет - почти $100 млн вместо $60 млн. Главной целью для нас было создать настоящий премиум-класс, поэтому здесь не было компромиссов с качеством. Когда все продадим - да, будет окупаемый.

Офисы не работают, почти все закрыты. Мы не начисляем арендную плату, только коммунальные и операционные расходы.

В 2023 году были хорошие месяцы для отеля, некоторые даже лучше, чем довоенные. Это было связано с новостями о Запорожской АЭС, о контрнаступлении - тогда в город приехало много международной прессы. Сейчас отель работает плохо, заполняемость 10%.

Военные действия 2014 года повлияли на деловую активность в Запорожье. В городе стало меньше зарубежных гостей, ради которых мы привлекали международный бренд. Его преимущество - в системе бронирования. Когда началась война, гостей не стало, смысл платить за бренд и удерживать высокооплачиваемых экспатов исчез.

ТРЦ Fabrika не работает. Khortitsa Palace работает в ноль или минус. ТРЦ Nikolsky в 2022 году - ноль, потому что мы отстраивали и открывали его постепенно, этаж за этажом. В 2023-м и сейчас его доход - это 60% от того, что он давал до войны. Продажи в Linden значительно упали. Выручка ТРЦ Lubava выросла на 10% в валюте по сравнению с довоенным временем, Forum Lviv - на 20% в валюте.

Учитывая расходы - зарплаты сотрудникам в неработающих и замороженных объектах, содержание замороженных участков, обслуживание кредитов - мы далеко не в своем лучшем состоянии.

Все потери - $350 млн. Сюда входят разрушения наших ТРЦ - совокупно около $40 млн по двум объектам, недополученная выгода от операционной деятельности старых и новых ТЦ, потери капитализации.

Fabrika, которую оценивали в $100 млн в 2021 году, не стоит ничего. Если бы не война, мы могли бы привлечь $50 млн кредита под этот ТРЦ и что-то построить. Nikolsky стоил бы, пожалуй, $200 млн, сейчас сложно сказать сколько. Этот ТРЦ мог бы быть финансовым инструментом для развития других проектов. Если бы мы достроили ТРЦ в Одессе и Запорожье, они уже давали бы прибыль.

В Запорожье физически невозможно выполнять работы из-за ситуации с безопасностью.

Одесса - больше финансовый вопрос. Если в Запорожье были договоренности с польским банком BGK, то одесский ТРЦ строили за свой счет, у нас нет свободных денег.

Если появятся возможности для строительства и финансовые инструменты, мы в первую очередь восстановим ТРЦ Fabrika в Херсоне. Затем завершим ТРЦ в Одессе, потому что стадия готовности больше и средств нужно меньше. После этого или параллельно, в зависимости от финансов, будем строить ТРЦ в Запорожье.

Чтобы построить его, нужно инвестировать более $200 млн. Кроме собственных средств, нам потребуется поддержка банков.

В 2021 году она не казалась далекой, все шло хорошо: Nikolsky заработал, мы начали строить ТРЦ в Запорожье, заканчивали ТРЦ в Одессе.

Если бы достроили в Одессе и Запорожье и продали Linden, собственные доходы позволили бы начать работы по Hartz и параллельно искать финансовые инструменты для окончания строительства ТРЦ. Если бы не война, мы бы в 2023-м году это начали.

Не меньше, чем у ТРЦ Nikolsky - его общий бюджет превысил €100 млн.

У нас есть участок 11 га в лесопарковой зоне на границе Киева. Там планировали строить клубный загородный курорт - отель, развлекательные центры, рестораны, спа. Этот проект на паузе.

Завершить бы те, которые у нас есть. Если появится что-то интересное, то, возможно, присоединимся к еще одному проекту.

Вовлечен и генерирует идеи. В операционной деятельности есть определенная свобода действий, но важные стратегические вопросы принимаются, конечно, при его участии.