Дефицит небольших площадей и релокация. Почему бизнес переезжает на первые этажи старых домов

После сноса немалого количества МАФов, их нанимателям, то есть продуктовым магазинам, зоомагазинам, кафе, сервисам по ремонту техники и другим мелким бизнесам, пришлось искать новые помещения.

Параллельно с этим на первых этажах некоторых жилых советских домов начали проводиться ремонтные работы по превращению квартир в коммерческие помещения.

Одной из компаний, обустраивающих бывшие советские квартиры под коммерческие точки для аренды, является «Магазины Киева», ее владелец Алексей Мурин подтвердил наличие такого тренда.

По его мнению, основным подпитывающим его фактором является спрос на аренду небольших площадей со стороны предпринимателей, переехавших в столицу из регионов, которые больше страдают от войны.

Глава ассоциации владельцев малого и среднего бизнеса (АВМСБ) Руслан Соболь видит причину в кампании городских властей против МАФов. По его мнению, она создала искусственный дефицит малых торговых помещений.

Малый и средний бизнес не пойдет в торговые центры. Там другая группа товара и потребители, другие условия аренды, часто они неподъемные для малых предпринимателей: отдельная оплата за маркетинг, охрану, уборку, авансовый платеж на следующие три месяца. В целом может выходить $300 за квадратный метр, - объясняет он.

Обозреватель рынка недвижимости Виктория Берещак подтверждает наличие дефицита малых помещений в Киеве и отмечает, что тенденция к формированию устойчивого запроса арендаторов на пространства в пределах 60-80 кв. м фиксировалась еще до начала полномасштабной войны.

По словам эксперта, в 2021 году в структуре спроса на покупку коммерции в новых ЖК процент таких лотов был на уровне до 45% и мог быть выше, но в жилых комплексах не хватало предложения.

На самом деле в большинстве ЖК найти малые площади было крайне сложно, нарезка коммерции достигала 100-120 кв. м и более. Ориентировались преимущественно на крупные якорные форматы - продуктовых ритейлеров, заведения питания, клиники и тому подобное. А вот площади средних, а тем более малых размеров - до 60 кв. м под кофейню, небольшие бытовые магазины, сервисные объекты и т.д., были в дефиците. Но запрос активно формировался, - говорит Берещак.

Владелица компании «Ресторанный консалтинг» Ольга Насонова объясняет, что спрос на заведения рядом с домом усилился с начала коронавируса, когда люди вынужденно не выходили за пределы своих спальных районов. Полномасштабная война только повысила количество запросов, что дало толчок для развития ритейлеров, использующих бизнес-стратегию «соседского маркетинга».

Впрочем, работа в старом жилом фонде подходит не всем бизнесам. По словам Виктории Берещак, туда заезжают преимущественно предприниматели трех категорий - ритейл («прежде всего продуктовый»), заведения питания и точечные сервисы, такие как зоомагазин, аптека, стоматология.

Преобразование старых квартир в приличные коммерческие помещения требуют не только немалых усилий по реконструкции и ремонту, но и большой подготовительной работы.

Инвестору необходимо получить согласие совершеннолетних дееспособных соседей, ОСМД, ЖЭКа, граничащих с помещением, а это часто вызывает сложности.

Как правило, квартир которые расположены в хороших «торговых» местах, нет в свободной продаже. В таком случае мы приходим к жильцам. Нередко это пожилые люди, с которыми договориться очень трудно. Часто мы находим для них квартиру, куда их переселяем, и потом доплачиваем занеудобство, - описывает процесс владелец Магазинов Киева.

Дополнительные преграды возникают с получением разрешительных документов на перевод помещения в нежилой фонд. Этот процесс растягивается минимум на полгода.

Не просто иногда бывает найти арендатора, ведь чтобы лот был привлекательным для бизнеса, это должна быть топлокация с высоким человекопотоком, идеальными коммуникациями, входом или витринной группой нужного качества.

По словам Мурина, инвестиции в перевод жилого фонда в нежилой могут быть очень разными, в зависимости от локации. Если речь идет о помещениях на проходной улице в фасадных частях домов стоит ориентироваться на сумму от 100 000 долларов.

Окупаемость проекта обычно составляет 9,5-10 лет. Размер арендной ставки также колеблется, но может составлять 1300-1500 грн за квадратный метр.

В новых ЖК размер ставки зависит от уровня заселения комплекса, а также от продуманности инфраструктуры и пространственного зонирования.

Эксперты рассказывают, что диапазон ставок в новостройках комплексной застройки с уже заселенными первыми домами - $10-20 за квадрат (до 825 грн по актуальному курсу НБУ).

В старой застройке ставка зависит от района города и может составлять как $7, так и $15-20 за квадрат в центре. В топовых ТРЦ ставка на малые торговые точки - $20-25 за квадрат.

Читайте также: Сезонный фактор и воздушные тревоги: Индекс самочувствия ритейла (RWBI) в июле 2024 года снизился

По сравнению с довоенными показателями арендная ставка снизилась на 15-30%. Кстати, больше всего просели ставки именно на площади в старой жилой застройке формата стритритейла. Также на площади от 150 кв. м. В ТРЦ ставки ниже довоенных в диапазоне 12-18%, в зависимости от локации, загруженности, - комментирует Берещак.