Андрій Журжій, Inzhur: про співпрацю з “Сільпо” і McDonald’s, плани на ТРЦ Ocean Plaza та інше

Один из фондов компании инвестирует в здания, в которых арендатором является McDonald's. Inzhur имеет по ресторану в поселках Крюковщина и Лесники Киевской области, а в следующем году планируется открыть еще два заведения.

Еще один фонд – Inzhur Supermarket. Он уже проинвестировал в три помещения, арендуемых сетью "Сильпо" и планирует расширяться до инвестиций в сотни магазинов.

Если говорить поподробнее, то, во-первых, это заработок на доходной недвижимости без необходимости покупать ее в единоличное владение. Фонды Inzhur аккумулируют средства мелких инвесторов, помогая им иметь регулярный заработок. Во-вторых, это надежная сохранность денег надолго. И, наконец, это не только инвестиция, но и эмоция, – рассказывает Журжий.

Минимальная инвестиция в сертификаты фонда недвижимости Inzhur Supermarket составляет 122 тыс. грн, затем можно доинвестировать покупая ценные бумаги по 1000 грн. каждая.

Доход от сдачи недвижимости в аренду распределяется между инвесторами фонда пропорционально их доле. Прогнозируемый размер дивидендов фонда «2001» – 7,5% в гривнах, но зависит от выручки ресторанов-арендаторов. Фактическая доходность фонда за 10 месяцев этого года составляет 8,55% в годовом исчислении.

Прогнозируемая доходность фонда Inzhur Supermarket составляет 9,5% в долларах до налогообложения, привязка к курсу доллара в НБУ, а инвесторы получают дивиденды в гривне. Фактическая доходность фонда за 10 месяцев 2023-го – 9,5% в годовом исчислении.

Андрей Журжий отмечает, что доходы от дивидендов облагаются налогами:

• 9% – налог на доходы физлиц;
• 1,5% – военный сбор.

Так, чистая доходность составляет 8,5%. При выплате дивидендов Inzhur, как налоговый агент, самостоятельно удерживает налоги и перечисляет их в бюджет, инвестор не должен заниматься их уплатой и отчетностью перед налоговой.

Больше всего среди совладельцев фондов Inzhur IT-специалистов и военнослужащих ВСУ. Также много врачей, предпринимателей, госслужащих, юристов, учителей, преподавателей вузов. Основным источником происхождения их средств является зарплата, личные сбережения и доход от предпринимательской деятельности. 57% совладельцев получают среднемесячный доход, превышающий 100 тыс. грн. Средний возраст совладельцев – 34 года. 18% инвесторов – женщины, 82% – мужчины, – рассказывает совладелец компании.

Журжий отмечает, что компания не берет у инвесторов деньги в долг, поэтому и не платит им из собственного кармана.

Выплаты производятся с арендной платы арендаторов недвижимости, гипотетически, риск, что арендатор перестанет платить за аренду есть, однако очень минимальный.

Во-первых, компания не заключает коротких договоров аренды на 6 или 12 месяцев, только на 10–30 лет. Во-вторых, арендаторы этой недвижимости инвестируют в адаптацию помещений для собственных нужд, поэтому они тоже заинтересованы в долгосрочном сотрудничестве.

В-третьих, арендаторы Inzhur – это общеизвестные национальные и международные компании с сильными брендами, которые очень тщательно подходят к выбору локаций для своих будущих объектов.

С января 2023 года Inzhur является членом Национальной американской ассоциации Real Estate Investment Trust (Nareit) и, несмотря на отсутствие в Украине законодательства относительно REIT, в своих регламентах компания прописала американские требования.

Инвестиции в недвижимость – это всегда об игре «в долгую». Вы не приобретаете недвижимость, чтобы за месяц продать ее, так как транзакционные расходы высоки. Наши фонды созданы на 10, 20, 30 лет. И до момента истечения срока деятельности фонд не обязан выкупать инвестиционные сертификаты у совладельцев. Однако инвестор может продать инвестиционные сертификаты на вторичном рынке по рыночной цене, найдя покупателя самостоятельно или продав их через Inzhur, – рассказал спикер.

На данный момент, среднее время от заявки на продажу до выплаты средств совладельцу составляет шесть часов.

Работа этого фонда, созданного для приватизации конфискованной государством доли киевского ТРЦ Ocean Plaza в размере 66,65%, является главным приоритетом компании на 2024 год.

Он должен стать успешным примером классического совместного инвестирования в дорогостоящую и высокорентабельную недвижимость.

Сейчас мы занимаемся регистрацией выпуска ценных бумаг на 7 млрд. грн. и начнем продавать инвестиционные сертификаты Inzhur Ocean в конце ноября. Прогнозируемая дивидендная доходность фонда – 10% в долларах до налогообложения. Но это очень консервативный прогноз и реальная доходность будет зависеть от цены приватизации. Если представить, что объект был бы приватизирован по анонсированной стартовой цене 1,3 млрд грн, то доходность превысила бы 50% годовых, так как доход компании – владелицы ТРЦ в доковидные 2018–2019 года достигал 1,2–1,3 млрд. грн в год, – делится планами Андрей Журжий.

Совладелец фонда отмечает, что данный ТРЦ является хорошим объектом недвижимости на хорошей локации в центре столицы и имеет перспективу роста. Для того чтобы участие могло принять как можно больше граждан, порог инвестиции сделали беспрецедентно низким всего 4000 грн.

Читайте также: Хмельницкий ТРЦ "Оазис" внедрил чат-бот для маркетинговых коммуникаций с арендаторами

Ocean Plaza может стать хорошим примером для изменения условий приватизации крупных объектов в Украине, которые обычно доступны только ограниченному кругу крупных инвесторов, резюмировал Журжий.