Что ждет рынок торговой недвижимости Киева и области в 2022 году
В Киеве строят и открывают новые торговые центры, предложение растет. Что ждет рынок торговой недвижимости столицы в грядущем году?
Пандемия еще будет влиять на рынок
Пандемия провоцирует изменение настроений покупок и побуждает операторов открывать новые форматы, чтобы следовать этим изменениям. Это будет влиять на рынок и в 2022 году.
«Пандемия заставила обратить внимание на соблюдение санитарных норм, дистанции. ТРЦ за этот период взяли курс на большую социальную ответственность и соответствие потребностям покупателя. Например, торговые центры проектируют или выделяют большие зоны на социальные пространства, и вместо масштабных празднований все чаще перечисляют средства в поддержку социальных проектов. Также отдельная характерная для Украины тенденция — содержание большой части entertainment, акцент на развлечения именно в составе ТРЦ. Эти тренды будут развиваться и дальше», — уверен Игорь Заболоцкий, ведущий эксперт Colliers Ukraine в сегменте торговой недвижимости.
По его словам, в столице на фоне увеличения предложения и насыщенности будет расти конкуренция между торговыми центрами. Сложнее всего будет проектам, которые не имеют возможности вместить минимальный набор необходимых функций и fashion-арендаторов, но при этом слишком велики, чтобы быть просто районными ТРЦ, обслуживающими ежедневные потребности посетителей.
«Учитывая рост конкуренции со стороны нового предложения, существующие ТРЦ проводят реконцепцию или редевелопмент своих объектов. Процесс активно начался в 2016 году. За этот период реконцепции и реконструкции подверглись около 319 000 кв. м», — отмечает эксперт.
Константин Олейник, руководитель департамента стратегического консалтинга компании UTG спрогнозировал основные тенденции 2022 года:
- Постепенное снижение уровня потребительских настроений в динамике (перенасыщение товарами) — высока вероятность сокращения объемов потребления в перспективе.
- Рост насыщенности и концентрации торговых площадей во многих регионах Украины, насыщение рынка, постепенное снижение среднесуточной посещаемости, рост среднерыночной вакантности, сложности привлечения арендаторов, снижение ставок аренды — эволюция торговых форматов и рост значения концепции.
- Вынужденная модернизация/редевелопмент/реконцепция — девелоперы уже приступили к комплексной модернизации торговых центров или запланировали масштабные работы.
Что будет с арендными ставками
За прогнозами Игоря Заболоцкого, если режим нашей жизни в следующем году будет аналогичным текущему, то доля вакцинированного населения будет расти. В связи с этим больший процент людей будет посещать ТРЦ в свободном режиме и можно рассчитывать на полноценную работу ТРЦ, как следствие — рост арендных ставок.
Если процессы борьбы с пандемией не дадут определенного результата, а закрытия будут продолжаться и усиливаться, то восстановление основных индикаторов рынка замедлится.
Спрос и предложение
Рынок будет развиваться, потому спрос будет сбалансирован.
По словам Константина Олейника, в 2022 году ожидается активное развитие на украинском рынке универмагов из соседних государств: Польши (LPP, торгующая брендами Sinsay, CROPP, House, MOHITO, Reserved) и Турции (DeFacto, LC Waikiki, FLO, KOTON), а также сокращение количества национальных торговых операторов.
Среди проектов на стадии активной реализации, которые будут завершены в ближайшие годы, следует выделить:
- ТРЦ Ocean Mall;
- ТРЦ Lukianivka Mall;
- БФК White Lines;
- ТРК «Апрель 2».
«Выход новых объектов на рынок торговой недвижимости однозначно повлияет на все ТЦ/ТРЦ в опорных зонах и на перераспределение потоков посетителей. Вероятно, при отсутствии новых карантинных ограничений и глобальных потрясений трафик стабилизируется на уровне докарантинных показателей и будет умеренно перераспределяться. Спрос со стороны ритейлеров всегда формируется на качественные объекты с сильным пулом арендаторов и большей зоной охвата», — объясняет тенденции рынка Игорь Заболоцкий.
За последние несколько лет самый яркий выход — это IKEA в 2021 году. Также вышли Carter's, KIKO Milano, Off White, Bork, Bimba Y Lola, Love Stories и вернулся MEXX.
В течение 2020 года на рынок вышли: FLO, b.young, Vans, 4F, The Athlete's Foot, Ochnik, The Body Shop, Miss Sixty (возвращение), Intimissimi Uomo (открылся отдельный магазин).
«Это (за исключением IKEA) небольшие изменения. Мы должны понимать, что пандемия случилась не только в Украине, она скорректировала планы развития глобальных компаний. Украина же не так часто занимает первые позиции в стратегиях развития брендов. На что смотрят бренды, кроме потенциальных потребителей? На условия местного кредитования, а главное, на условия вывода инвестиций. Последний вопрос остается острым, к сожалению. Но наличие современных ТРЦ и достаточно высокий уровень оборотов крупнейших международных ритейлеров, уже работающих в Украине, – веские доводы, чтобы новые бренды фиксировали и на нас свое внимание», — говорит эксперт.
В целом, эксперты прогнозируют положительные изменения на рынке торговой недвижимости. Серьезных негативных факторов, которые могут повлиять на рынок, не предвидится.