Контроль товарооборота арендаторов во время войны: как выявить нечестных операторов в ТРЦ и что делать девелоперам

Операционный директор компании Budhouse Group (ТРЦ Nikolsky Харьков, ТРЦ Forum Lviv, ТРЦ Lubava Черкассы) Максим Гаврюшин констатирует, что такие случаи к сожалению случаются. 

Поскольку во время войны арендодатели вводят скидки на фиксированную арендную плату, у некоторых арендаторов возникает соблазн уменьшать товарооборот. Во-первых, чтобы меньше платить арендной платы от товарооборота, во-вторых, чтобы показать, что скидки нужно вводить и в дальнейшем, ведь дела якобы идут плохо. 

По словам эксперта, существует много средств выявлять такие схемы. Это контрольные закупки, ревизии, наблюдения. Если задаться целью, то скрыть товарооборот очень сложно, а вот выявлять такие нарушения наоборот не трудно. 

Реакция на такие нарушения должна быть самой жесткой. Сокрытие реального товарооборота это по факту кража. Представьте ситуацию, арендатор обращается к вам, жалуется на тяжелые времена и плохую торговлю, вы предоставляете ему существенную скидку на фиксированную арендную плату и договариваетесь что он будет платить аренду в зависимости от товарооборота. Но арендатор, предоставляет отчет с товарооборотом в 2 раза меньше реального, и соответственно платит в 2 раза меньше аренды. То есть используя вашу лояльность, он вас обманывает. Это очень неприятно. Поэтому мы обычно расторгаем договоры аренды с такими арендаторами. К счастью, абсолютное большинство наших арендаторов это честные и надежные партнеры. Но случаются и исключения, - говорит Операционный директор компании Budhouse Group.

Ведущий эксперт Colliers Ukraine в сегменте торговой недвижимости Игорь Заболоцкий добавляет, что во время возобновления работы большинства ТРЦ после начала полномасштабного вторжения, внимание арендодателей было направлено на предоставление льготных условий аренды с акцентом на процент от товарооборота. 

Поэтому случаи сокрытия реальных товарооборотов случаются, однако опытные управляющие компании, понимая специфику бизнеса и обладая показателями оборотности всех арендаторов, могут выявить и урегулировать такие ситуации. 

В конце концов, понимание того, как меняются товарообороты в объекте, фактически определяет и подталкивает арендодателей к корректировке арендных ставок в соответствии с показателями проекта. Каждая управляющая компания имеет ряд инструментов для выявления и урегулирования подобных случаев, одним из таких является метод контрольных закупок. В частности, все арендаторы на законодательном уровне имеют обязательства работать через кассовые аппараты, - объясняет он.

Директор компании UTG Евгения Локтионова отмечает, что весомым показателем на рынке торговой недвижимости является оплата аренды, которая обычно состоит из базовой ставки + % от товарооборота + OPEX. 

В начале войны, когда некоторые ТРЦ не работали, арендаторов часто освобождали от финансовых обязательств, кроме ОРЕХ. Впоследствии, при возобновлении работы, арендаторы и арендодатели договаривались индивидуально по оплате. Но, как правило, речь шла о скидках на базовую ставку или же ее отмене при сохранении других платежей. Даже сейчас некоторые арендаторы получают значительные скидки по фиксированной части арендной платы. 

Но чтобы определить справедливый промежуточный уровень фиксированной части для каждого арендатора, владельцы торговых центров анализируют обороты и ориентируются на них. Поэтому владельцы ТЦ увеличили внимание к контролю товарооборота арендаторов. Управляющие компании ежемесячно анализируют показатели и корректируют договоренности по оплате в соответствии с текущей ситуацией. Они имеют договор с каждым арендатором с четким описанием его контролирования и штрафами. Поэтому проводится периодический контроль деятельности каждого арендатора, - говорит эксперт.

Впрочем, почему происходит сокрытие от девелоперов реальных товарооборотов, по мнению Локтионовой, вопрос риторический.

Дмитрий Гапон, заместитель директора департамента оценки и консалтинга CBRE Ukraine уверен, что контроль товарооборота должен быть и, как правило, является нормальной практикой для владельцев торговой недвижимости.

На фоне трудной экономической ситуации и более низких показателей посещаемости по сравнению с довоенным уровнем, количество случаев, когда недобропорядочные арендаторы могут манипулировать или скрывать реальные объемы их товарооборота, конечно увеличилось. 

Заместитель директора департамента оценки и консалтинга CBRE Ukraine рассказывает, что для проверки объемов товарооборота арендаторов собственники торговой недвижимости могут прибегать к следующим мерам: 

• Сбору данных относительно товарооборота арендаторов на ежедневной и ежемесячной основе (справки, отчеты с кассовых аппаратов и т.д.) с их последующим анализом; 
• Кросс-чекингу объемов товарооборота в пересчете на 1 кв. м с арендаторами из похожего сегмента и ценовой категории;
• Осуществление контрольных закупок в формате тайного покупателя. Во время таких мероприятий можно проверить вообще предоставляется ли покупателям чек на покупку и присутствует ли эта покупка, которая была осуществлена тайным покупателем, в ежедневном отчете о товарообороте от арендатора;
• Массовые акции и розыгрыши, где инициатором являются сами арендодатели. Используя данный инструмент, владельцы имеют возможность получить достаточно большую выборку из чеков, которая поступила от покупателей-участников акции, что позволяет так же проверить должным ли образом покупки отражаются в отчетах арендаторов.  

Конечно, что для того, чтобы случаев сокрытия объемов товарооборота стало меньше, владельцам торговой недвижимости нужно проводить действия по его контролю на регулярной основе. Дополнительной мерой предосторожности для таких ситуаций может становиться четкое определение в договорах аренды, что именно должен включать в себя товарооборот арендатора (покупки онлайн, наличные и безналичные операции и т.д.), а также внедрение жестких штрафов за нарушение, включая расторжение договора. Однако лучшим решением, вероятно, может быть отказ от сотрудничества с арендатором на условиях доплат от товарооборота и закрепление только фиксированной арендной ставки, в случае существования такой возможности, - резюмирует эксперт.