Обзор рынка офисной недвижимости Киева (исследование CBRE Ukraine)
Ключевые тезисы
- Рынок коммерческой недвижимости продолжает демонстрировать устойчивость, поскольку бизнес постепенно адаптировался к вызовам военного времени;
- Арендаторы активно внедряют стратегии улучшения качества офисных помещений, пользуясь благоприятной рыночной конъюнктурой;
- В первом полугодии 2023 года было введено в эксплуатацию лишь одно небольшое офисное здание, а общий объем офисной недвижимости с начала года остался практически неизменным на уровне 2,1 млн кв.м;
- До конца года ожидается к выходу на рынок 42 000 кв.м новых офисных площадей, с учетом возможных задержек и переносов;
- Средний уровень вакантности стабилизировался на уровне 26,4% (+0,4% п.п. с начала года);
- Продолжают предоставляться специальные арендные предложения на индивидуальной основе, такие как скидки, отсрочки платежей и краткосрочные периоды без арендной платы.
Спрос
В условиях экономической неопределенности, связанной с войной, рынок недвижимости продемонстрировал многообещающую динамику в первые шесть месяцев 2023 года. Бизнес адаптировался к вызовам военного времени: компании, оставшиеся в Украине, приняли активные меры для адаптации, а те, что переехали за границу, в основном завершили переходный период.
Арендаторы все активнее изучали возможности модернизации офисных помещений без дополнительных затрат. Арендная активность продолжила положительную тенденцию первого квартала 2023 года, и на конец первого полугодия объем заключенных договоров аренды достиг около 61 000 кв.м (+74 п.п. с начала года). Примерно 15% объема арендных сделок приходилось на продление и переподписание существующих договоров.
Несмотря на то, что бизнес приспособился к реалиям военного времени, а индекс деловых ожиданий впервые за время войны вырос до 104,5%, аренда офисных площадей оставалась сдержанной, а переезды доминировали в структуре сделок (76%). Внимание арендаторов, которые переезжали, было направлено преимущественно на новые объекты класса А и высший сегмент класса В с выгодными условиями аренды.
Структура поглощения по индустриям осталась в целом такой же, как и в предыдущие годы, где сектор ІТ и телекоммуникаций лидировал с долей около 48% (+12 п.п. с начала года).
Государственный сектор и неправительственные организации, однако, значительно увеличили свою долю до 25% (+11 п.п. 48%с начала года) с начала войны, поскольку многие организации расширили свою деятельность в стране. В то же время, сектор фармацевтики и медицины уменьшил свою долю до 5% (-26 п.п. с начала года), так как основные игроки отрасли обеспечили свои потребности в офисных помещениях, продлив существующие договоры аренды в течение 2022 года.
Самой крупной сделкой в первом полугодии 2023 года стала аренда одной из крупнейших украинских ІТ-компаний примерно 16 500 кв.м в офисном здании на ул. Оленевской, 23. Тем не менее, средний размер арендуемых сделок колебался в пределах 600 - 2 000 кв.м. Среди других заметных сделок - переезд украинской правительственной организации (5 500 кв.м) в кампус Unit.City B6, аренда международной организацией офиса в БЦ Baroque (3 100 кв.м), а также переезд ІТ-компании в офис площадью 3 000 кв.м в новопостроенной второй очереди БЦ Gradient.
Предложение
В первом полугодии 2023 года было введено в эксплуатацию лишь одно небольшое офисное здание Unit.City B4 (13 200 кв.м). Таким образом, общий объем конкурентных офисных площадей остался почти неизменным на уровне 2,22 млн кв.м. Девелоперская активность в офисном сегменте снизилась, а объем офисных площадей, находящихся на стадии строительства, уменьшился. Ожидается, что во 2П 2023 будет введено в эксплуатацию около 42 000 кв.м в четырех бизнес-центрах. Так, БЦ Twelve (14 000 кв.м) и БЦ Heritage (16 790 кв.м) составляют 73% нового предложения, хотя не исключено, что задержки в их строительстве возможны.
Полномасштабная война оставила на рынке многочисленные объекты с незавершенным строительством. Вместе с тем, несколько офисных проектов, изначально запланированных к завершению в 2023 году, были приостановлены как минимум до 2024 года. Стоит отметить, что в 2022 году не было зафиксировано ни одного нового девелоперского проекта, и маловероятно, что они будут зафиксированы до конца 2023 года. Итак, в течение следующих 2-3 лет объем офисной недвижимости может вырасти только при условии перезапуска приостановленных девелоперских проектов.
Вакантность и арендные ставки
По состоянию на конец 1П 2023 года вакантность на рынке офисной недвижимости составляла 26,4%, незначительно увеличившись на 0,4 п.п. с конца 2022 года. Начиная с 1 квартала 2023 года, объем вакантных площадей эффективно сбалансировался объемом поглощенных площадей, что привело к определенному равновесию между спросом и предложением, впервые с начала полномасштабного вторжения. Однако рынок все еще недостаточно стабилен, и любое дальнейшее ухудшение условий безопасности или экономических условий может привести к тому, что он приобретет более негативные значения.
Рассматривая распределение вакантных площадей по классам, уровень вакантности в классе В (28%) остается выше, чем в классе А (24%), особенно в нижнем сегменте. Более высокий уровень вакантности в классе А объясняется значительным притоком нового предложения в этом сегменте в течение 4 квартала 2022 года, тогда как в существующих объектах премиум класса вакантность останется на том же уровне, что и раньше.
Такая динамика свидетельствует о спросе на качественные помещения по сниженным арендным ставкам, особенно учитывая то, что многие арендаторы отдают предпочтение уменьшению офисных площадей.
В то же время, арендные ставки в офисных помещениях класса А и В в Киеве почти не изменились за последние шесть месяцев и колебались в диапазоне $18-26/кв.м/месяц и $8-18/кв.м/месяц соответственно. Эффективная арендная ставка на прайм объекты не изменилась и составляет $21 за кв.м/месяц, поскольку не было зафиксировано новых крупных сделок аренды в этом сегменте. Продолжали предоставляться специальные предложения на индивидуальной основе, в частности, скидки, отсрочки платежей и краткосрочные периоды без арендной платы.
Однако, учитывая длительный период военных действий, сейчас преобладает практика фиксации наиболее выгодных арендных условий до окончания военного положения с возможностью их пересмотра и корректировки до послевоенного рыночного уровня. Однако арендодатели демонстрируют высокую гибкость и готовность адаптироваться к потребностям арендаторов, что прежде всего обусловлено значительным уровнем вакантности и необходимостью удерживать и, где это возможно, привлекать новых арендаторов.
