ТРЦ возвращают довоенные условия: каким для торговой недвижимости было первое полугодие 2023-го

По словам директора департамента торговых площадей Arricano Дениса Корнуты, опыт, полученный всеми игроками рынка за первый год полномасштабного вторжения, можно охарактеризовать так:

1. Гибкость и адаптивность к быстрому изменению ситуации, которую невозможно предусмотреть, но необходимо под нее подстроиться;
2. Пытаться работать даже тогда, когда это выглядит невозможным, при воздушных тревогах, отсутствии света, проблемах с поставкой товаров;
3. Скорость принятия очень действенных решений.

Сюда можно добавить адаптацию ассортимента под экономное потребление населения; подготовка помещений и эксплуатационных команд с технической и организационной точки зрения для обеспечения бесперебойной работы магазинов в военных условиях, — говорит СЕО "Nhood Украина" Анна Корягина.

Именно эти навыки помогли пережить 2022 год и достойно войти в 2023 год.

Несмотря на серьезные вызовы, торговля и торговая недвижимость выдержала, хотя падение объемов за год в гривневом выражении составило -3,2%, а в долларовом эквиваленте -18,4%, — говорит директор компании UTG Евгения Локтионова.

Анна Корягина выделяет следующие тренды этого года:

• индексация арендных платежей в большинстве случаев фиксированным процентом;
• пересмотр коммерческих условий и скидок;
• отсутствие улучшения ситуации для определенных категорий арендаторов, речь идет о тех, кто серьезно пострадал в 2022 году в связи с неактуальностью предложения;
• активное развитие национальных брендов, в основном в онлайн-формате;
• готовность некоторых международных брендов рассматривать новые проекты, о которых ранее практически не шла речь;
• экономное потребление;
• существенная зависимость коммерческих условий и результатов деятельности от географического фактора.

Укрепление позиций отечественных брендов стало возможным именно из-за войны войны, уверена Евгения Локтионова.

Паралельно зі збитками війна надала українським виробникам одягу шанс відібрати частку ринку у світових гігантів. Ще у 2022 році російські бренди пішли з українського ринку, а міжнародні такі як H&M та Zara ще досі не повернулись. Тому майже всі провідні українські бренди змогли збільшити виторг за минулий рік, незважаючи на падіння купівельної спроможності та еміграцію суттєвої частини українців. Наприклад, у 2022 році компанія Goldi відкрили 10 000 кв. м нових площ, та продовжує розширення мережі, - каже вона.

Еще одна тенденция, которая стала заметна на рынке, это трансформация потребительских настроений.

Сначала украинцы накапливали большие запасы продовольствия, гигиенических товаров на случай закрытия магазинов, а затем появился ажиотажный спрос на необычные товары (фонарики, солнечные панели, зарядные станции, генераторы, буржуйки, радиаторы, аккумуляторы).

Индекс самочувствия ритейла (Retail Well-Being Index) был разработан в 2020 году Украинским Советом Торговых Центров. Он позволяет в динамике отслеживать уровень самочувствия ритейла, учитывая такие показатели как посещаемость торговых центров, вакантность площадей в ТЦ и уровень ставок аренды.

По словам главы Исследовательской группы УРТЦ, руководителя исследовательской компании Ukrainian Research Bureau (URB) Дмитрия Топольского, посмотрев на значение RWBI можно отследить динамику рынка на одном и том же массиве данных.

Базовым довоенным показателем RWBI мы считаем значение за 3 квартал 2021 года. Снижение RWBI в 4 квартале 2021 года связано с новой волной коронавируса в Украине. Если в месячном разрезе самые плохие показатели зафиксированы в марте 2022 г., то в квартальном – во 2-м квартале 2022 г., – говорит Дмитрий Топольсков. — С тех пор RWBI постепенно увеличивается ежеквартально. Во 2-м квартале 2023 года значение RWBI даже превысило показатель 1-го квартала 2021 года – квартала начала войны. Впрочем, до довоенных показателей еще далеко.

В первом полугодии 2023 года по сравнению с прошлым аналогичным периодом на рост индекса влияют: постепенный рост заполняемости ТЦ и уровня арендных ставок, но в основном рост посещаемости.

Средняя арендная ставка на обычные лоты, предлагаемые арендаторам, составляет 24 доллара за 1 кв. м без учета НДС, дополнительных платежей и скидок, которые могут предоставляться арендаторам на определенный период.

В начале полномасштабной войны владельцы ТЦ пошли на значительные уступки ритейлерам, предложив значительные скидки, напоминает Денис Корнута. В этом году арендные ставки стабилизировались, количество скидок сократилось и на сегодняшний день более 75% арендаторов компании имеют условия на уровне до 24 февраля 2022 года.

Большинство торговых центров провели индексацию арендных платежей, то есть положительная динамика наблюдается как минимум за счет этого повышения. Тем не менее важно отметить, что пересмотр арендных ставок с целью их возврата к уровню 2021 года не может применяться для всех категорий деятельности, так как некоторые из них, принимая во внимание актуальные условия жизни, к сожалению, потеряли позицию спроса со стороны потенциальных покупателей. - добавляет Анна Корягина.

Нельзя игнорировать и географический фактор влияния на арендные ставки. О нем говорит и Евгения Локтионова.

В ТЦ Западной Украины ставки аренды почти не изменились по сравнению с началом 2022 года, поскольку значительного объема нового предложения там не открылось, а в существующих торговых центрах вакантных площадей почти не было и все площади заняты арендаторами с подписанными договорами. А вот ставки аренды в ТРЦ Киева постепенно возвращаются к довоенному уровню, – рассказывает директор UTG.

Около 60% арендаторов в столичных ТРЦ уже платят арендные платежи в полном объеме, еще около 30% платят платежи по фиксированному курсу (26 грн за 1 долл.), а еще 10% имеют индивидуальные скидки.

Большинство управляющих компаний постепенно прекращают действие этих льгот и переводят арендаторов в полную оплату. Средний уровень снижения арендных ставок на июль 2023 года составляет -15% по отношению к февралю 2022 года.

В вакантности также прослеживается положительная динамика, наблюдается постепенное возвращение к довоенным показателям.

На январь 2023 года вакантность в ТРЦ по Киеву составляла 21,5%. Этот уровень вакантности наблюдался в большинстве регионов, кроме ТЦ в западной Украине. Но в течение первого полугодия 2023 года постепенно большинство международных операторов возобновили свою работу, а вакантные площади российских сетей заняли другие операторы благодаря внутренней релокации / расширению внутри ТЦ, появлению новых операторов для галереи, изменения собственников в учредительных документах на граждан Украины / других государств. Поэтому по состоянию на июль 2023 года вакантность сократилась и составляет 18,9%, - добавила Локтионова.

Дмитрий Топольсков сказал, что по данным всех ТЦ, привлеченных к проекту, можно сказать, что сейчас средняя заполняемость составляет 96%. Заметьте, что в эту выборку не включали торговые центры, которые можно назвать dead malls.

Анна Корягина рассказала, что ведется постоянная работа для уменьшения вакантности в коммерческих проектах компании, периодически происходит ротация арендаторов. За первое полугодие 2023-го удалось повысить уровень наполненности на несколько процентов, а средняя вакантность не превышает 7%.

Посещаемость распределилась неравномерно и зависит от многих факторов, в частности площади ТЦ, его формата, показателей безопасности, а также локации:

• для больших и очень больших объектов традиционного формата средняя посещаемость составляет 386 человек в день на 1 000 кв. м;
• для средних — 462;
• а для малых — 554.

Отметим, что такая посещаемость фиксируется на фоне значительного уменьшения численности населения из-за внешней миграции и сопутствующих факторов, сдерживающих покупательские настроения населения во время войны. Также посещаемость ТЦ (особенно тех, что находятся на небольшом расстоянии от линии боевого соприкосновения, а также границ с рф) в значительной степени зависит от наличия и расстояния до укрытия на случай объявления воздушных тревог, — добавляет Дмитрий Топольсков.

По данным, которые приводит Евгения Локтионова, на июль 2023 года средний посещаемости показатель составляет 364 человека на 1 000 кв. м GLA.

Восстановление посещаемости положительно повлияло и на товарооборот, среднемесячный темп прироста в 2023-м составляет 17,96%.

Во второй половине года эксперты ожидают дальнейший постепенный рост показателей рынка.

За словами Топольськова, більший поштовх у відновленні ринку ТЦ зможе дати рішення щодо поновлення роботи в Україні магазинів таких операторів як Inditex та H&M.

Ожидаем, что уровень арендных ставок будет постепенно выравниваться спросом, количество скидок и в дальнейшем будет сокращаться, а арендодатели станут более решительными в проведении ротаций с заменой на более эффективные форматы. Прогнозируем, что товарооборот арендаторов во втором полугодии будет показывать положительную динамику по сравнению с показателями 2021 года, безусловно, в зависимости от товарной группы. А уровень вакантности будет уменьшаться, особенно в тех ТРЦ, которые являются наиболее востребованными среди арендаторов, - делится прогнозами Денис Корнута.

Не стоит забывать, что развитие ритейла будет зависеть от ситуации на фронте, факторов безопасности. Поэтому игроки рынка должны рассматривать несколько возможных сценариев и всегда быть готовыми к негативным сценариям развития.

Читайте также: Оксана Остапчук, OLX: рынок коммерческой недвижимости восстанавливается постепенно

Несмотря на войну в Киеве ведется строительство "Эпицентр" на месте "Новая Линия" по ул. Ведется строительство "KYЇVPROEKT City Space". Также в Хмельницком начато строительство многофункционального торгового комплекса PROSKURIV Plaza, напомнила Локтионова.

То есть, даже в условиях военных действий на тех территориях, где нет горячей фазы и риска для жизни сотрудников, строятся новые ТРЦ. На это есть множество причин как чисто экономического характера, так и социального. После окончания военных действий Украина должна быстро возродиться и стать еще лучше. Для этого нужно решить множество вопросов, связанных с инфраструктурой, и одним из них будет восстановление и дальнейшее развитие торговой недвижимости, - добавляет она.

Property Times