Станислав Иванов, CBRE: о восстановлении рынка, строительстве ТЦ и важности потребителя

Рынок торговой недвижимости Киева продемонстрировал возможность быстро восстанавливаться и адаптироваться на фоне военных действий в Украине. Это позволяет предполагать, что как только ситуация в Украине перейдет к относительно более спокойной фазе, объем товарооборота в сегменте будет существенно увеличиваться, влияя на постепенное восстановление сегмента.

По данным компании Gfk, по состоянию на конец 2022 года индекс потребительских настроений составлял 83,9 п.п., все еще оставаясь в отрицательных значениях (менее 100), однако был выше показателей 2021 года на 16,7 п.п. Вместе с тем наблюдался рост инфляции в течение года (ИПЦ +26,6% г/г) и снижение реальной заработной платы (-10,5% г/г в долларовом эквиваленте).

Тем не менее, мы ожидаем, что данные показатели имеют потенциал для восстановления более быстрыми темпами среди других сегментов рынка, при наличии определенных условий.

К примеру, постепенный рост покупательной способности потребителей и отложенный спрос будут основным драйвером рост товарооборота, что в свою очередь позволит рынку ритейла двигаться в сторону довоенных показателей.

Вместе с тем, прогнозируется, что объемы внутреннего потребления в ближайшие годы будут существенно влиять и на рост ВВП Украины, поэтому для более быстрого восстановления сегмента важно, чтобы украинцы, которые сейчас находятся за границей, возвращались и потребляли товары на внутреннем рынке. Хотя возвращение большинства вынужденно перемещенных в страну, очевидно, будет зависеть от успехов Вооруженных Сил Украины. Дополнительно, уверенность в украинском рынке ритейла может быть поддержана международными fashion брендами, если те вернутся к ведению операционной деятельности в стране или примут решение выйти на рынок.

Вместе с тем, девелоперы и владельцы торговой недвижимости в последние месяцы были и, вероятно, будут сконцентрированы на восстановлении уже существующих торговых объектов, пострадавших от ракетных ударов и работать над более удачным пулом арендаторов.

Можно предположить, что после завершения военных действий на территории Украины режим ожидания строительства торговых центров постепенно зникатиме, а гравці ринку зможуть розглядати варіанти розморожування та початку створення нових проєктів.

Имея опыт преодоления кризисов предыдущих лет, игроки рынка пытаются прогнозировать темпы, с которыми может происходить восстановление. Называют сроки в 3-5 лет. Адаптивность взаимоотношений арендаторов и владельцев торговых центров будет оставаться важным фактором резистентности рынка. Также, несмотря на то, что страна находится в условиях войны, не исключено, что улучшения будут происходить по оптимистично-реалистическому сценарию и будут продолжаться меньше лет, чем ожидается.

Читайте также: Budhouse Group разработал проект реконструкции ТРЦ Fabrika в Херсоне

Наиболее вероятно, что первым будет восстанавливаться рынок Киева и Львова, позже остальные области Украины, хотя объективно для части западных регионов страны этот процесс может продолжаться значительно быстрее из-за относительной географической безопасности и присутствия большого количества покупателей, переехавших с началом полномасштабного вторжения и продолжающих совершать покупки.

Таким образом, основой развития рынка был и остается потребитель – с ростом реальной заработной платы и доходов, будет расти покупательная способность и товарооборот, а в будущем будет увеличиваться необходимость строительства новых качественных торговых центров.