Обзор рынка торговой недвижимости Киева (исследование CBRE Ukraine)
Спрос
Рынок ритейла оказался наиболее чувствительным к военной агрессии в Украине: потребительские настроения демонстрировали тенденцию к ухудшению из-за массового оттока населения, разрушению торговых центров и снижению реальной заработной платы (-10,5% р/с в долларовом эквиваленте), что сопровождалось USD ростом инфляции в течение года (ИПЦ +26,6% г/г). Однако после деоккупации Киевской области и последующего возвращения людей в столицу рынок торговой недвижимости постепенно начал восстанавливаться. По данным Gfk, к концу 2022 года индекс потребительских настроений вырос на 16,7 п.п. до 83,9 п.п. Несмотря на продолжающуюся аномальную социально-экономическую ситуацию, вызванную войной, индекс в 2022 году выше по сравнению с предыдущим годом. Однако он все еще остается в отрицательных значениях (менее 100), что свидетельствует об общем пессимизме в отношении финансовых перспектив. Организованный розничный товарооборот испытал значительное падение (-21,4% г/г) из-за слабых выборочных потребительских расходов в первые месяцы войны и приспособления потребительских привычек к новым обстоятельствам. По данным Украинского совета торговых центров, Индекс благосостояния ритейла (включающий показатель посещаемости, арендной платы и вакантности) в декабре достиг наивысшего уровня с начала войны (29,3) после падения до 16,7 пункта в марте 2022 года. Ритейлеры продемонстрировали способность адаптироваться к новым реалиям, а население и бизнес справились с дефицитом электроэнергии из-за ракетных обстрелов энергосистемы в осенне-зимний период 2022 года.
У 2022 ринок торгової нерухомості Києва не поповнився новими брендами, оскільки більшість ритейлерів зосередилися на існуючих магазинах, закрили неприбуткові локації або переоцінили свої потреби в площах. Турецький ритейлер одягу Fiba Retail закрив свої франчайзингові магазини Marks&Spencer і GAP, а чотири російські бренди (Gloria Jeans, BeFree, O'STIN, oodji) залишили ринок.
Некоторые международные ритейлеры приостановили работу в Киеве из-за боевых действий, но постепенно открыли магазины после стабилизации ситуации в столице.
Починаючи з квітня 2022 року, поступово відкривали свої локації такі ритейлери, як Mango, LPP Group (Reserved, House, Cropp, Sinsay, Mohito), Adidas, Decathlon. Однак інші міжнародні гравці, такі як іспанська Inditex Group (Zara, Bershka, Stradivarius, Pull & Bear, Massimo Dutti, Oysho, Zara Home), шведські H&M та IKEA (магазини та пункти доставки), німецька New Yorker тимчасово призупинили свою діяльність в Україні. Тимчасове закриття цих якірних магазинів вплинуло на відвідування торгових центрів, оскільки міжнародні магазини модного одягу створюють значну частину відвідувачів. Таким чином, модний сегмент найбільше постраждав від скорочення споживчого попиту, оскільки клієнти затягнули паски та скоротили витрати на модні товари.
У той же час сегменти продуктів харчування, здоров'я та краси та аптек залишалися досить стійкими. Незважаючи на те, що деякі продуктові рітейлери зазнали збитків на складах і магазинах, у 2022 році Fozzy Group (Сільпо, Фора) відкрила сім нових магазинів, а АТБ – два нових магазини в Київській області. У сегменті Health & Beauty Watsons, Eva та Prostor продовжили нарощувати свою частку ринку та оголосили про плани розширення на 2023 рік.
Несмотря на большой объем торговых площадей, запланированных к открытию (около 200 000 кв. м до конца 2021 г.), в 2022 году на рынок Киева вышел лишь один ТРЦ Lake Plaza (GLA 22 000 кв. м). Общее предложение торговых центров осталось почти неизменным и составило около 1,59 млн кв.м (+1% г.г.), а обеспеченность торговыми площадями на 1000 жителей в столице осталось практически на уровне 2021 – 537 кв.м.
Особенностью рынка во время нынешнего кризиса есть то, что задекларированные объемы строительства остаются высокими, несмотря на то, что строительные работы практически полностью отсутствуют. Около 300 000 кв. м современных торговых площадей находятся на разных стадиях строительства, причем около 70% из них активно строились до войны и были запланированы к выходу на рынок в 2022-2023 годах. Однако реальность такова, что из-за неопределенности относительно продолжительности войны и восстановления потребительского спроса сроки завершения большинства проектов, скорее всего, будут отложены на 2-3 года.
Вакантность и арендные ставки
В 2022 году средняя вакантность на рынке выросла до 17% (+10 п.п. г/г), поскольку падение спроса на товары не первой необходимости привело к закрытию целого ряда магазинов. Кроме того, временное закрытие магазинов международными игроками негативно повлияло на деятельность торговых центров, в том числе из-за того, что арендованные ими площади оставались "замороженными". Однако благодаря возвращению на рынок известных ритейлеров и переезду арендаторов с оккупированных территорий или поврежденных торговых центров уровень заполняемости в большинстве объектов остался на стабильном уровне. Малые и средние торговые центры чувствовали себя лучше благодаря выгодному расположению в жилых районах и пулу арендаторов, ориентированному на товары повседневного спроса. В то время как крупные торговые центры столкнулись с трудностями из-за низкой эффективности в своих двух основных составляющих: временное закрытие магазинов международных ритейлеров модного сегмента и снижение популярности сегмента развлечений.
В течение 2022 года уровень арендных ставок колебался в зависимости от локации, типа торгового центра и уровня заполняемости. Как и в других сегментах недвижимости, условия аренды в значительной степени зависели от индивидуальных договоренностей между арендатором и арендодателем, сосредотачиваясь на краткосрочной аренде и скидках на аренду в диапазоне от 30% довоенного уровня или арендной платы, лишь как процент от розничного товарооборота арендатора. Однако к концу года рынок несколько стабилизировался, поскольку население города приблизилось к довоенному уровню. В результате арендная ставка на лучшие торговые помещения (включая процент от розничного товарооборота) колебалась в диапазоне $35-$60/кв.м/мес (-30% в среднем с начала года) для типичной торговой галереи площадью 100-200 кв.м. , а базовые ставки на другие торговые помещения варьировались в диапазоне $14-$29/кв.м/мес (-55% в среднем с начала года).
Регионы
Полномасштабное вторжение и последующие военные действия нанесли огромный ущерб и беспрецендентно нарушили работу регионального сектора ритейла Украины. Около 7 миллионов человек, или 17% населения, мигрировали за границу, что привело к значительной потере покупательной способности и сокращению потребления. Эффект был особенно острый в восточных и южных регионах, где многие торговые сети не смогли работать из-за военных действий. По ноябрю 2022 года, по данным Украинского Совета Торговых Центров, 29 торговых объектов, общей площадью около 1 миллиона квадратных метров, получили значительные повреждения, наибольшая доля которых приходится на восточные регионы.
Несмотря на эти вызовы, почти 76% торговых центров по всей стране, включая такие крупные, как ТРЦ Nikolsky, ТРЦ Французский Бульвар, ТЦ Караван и ТЦ Дафи в Харькове и ТЦ Riviera в Одессе, вновь открылись к концу 2022 года после возобновления повреждений. ракетными обстрелами.
Ритейлеры сосредоточились на более безопасных городах с большим количеством населения и региональной ролью, дополнительно, где это было возможно, восстанавливая поврежденные объекты и открываясь в деоккупированных городах. В западном регионе наблюдался наибольший рост новых торговых точек. АТБ, крупнейший локальный дискаунтер, и Ева, ведущий ритейлер в сегменте товаров для красоты и здоровья, открыли по десять новых магазинов во Львовской области, где также появились два новых супермаркета Сильпо. Датская сеть магазинов товаров для дома JYSK открыла новые магазины во Львове, Ровно и Ивано-Франковске, а польская сеть магазинов модной одежды LPP Group – во Львове и Ужгороде.
Девелоперская активность развивалась в областных городах Западной и Центральной Украины.
В частности, в течение 2022 года в крупных городах было введено в эксплуатацию пять торговых объектов, среди которых специализированный ТЦ Эпицентр (GLA 75 000 кв.м), ТЦ Fabrik (GLA 9 500 кв.м) и ТРЦ ЛАЗ-695 ( GLA 9000 кв.м) во Львове, ТЦ Happy Mall (GLA 7800 кв.м) в Ровно и ТЦ Pannonia (GLA 6500 кв.м) в Ужгороде. В результате годовой объем нового предложения торговой недвижимости в региональных городах составил 108 000 кв.м, что примерно на 21% больше, чем в прошлом году. Благодаря такому объему предложения обеспеченность качественными торговыми площадями на 1 000 жителей выросла во Львове до 374 кв.м (+45% с начала года), тогда как в других крупнейших городах региона этот показатель остался практически неизменным: 294 кв.м в Одессе, 196 кв.м в Харькове и 236 кв.м в Днепре.
Торговые центры в регионах на стадии девелопмента, 2023
| wdt_ID | Об'єкт | GLA, кв.м | Девелопер | Місто |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 2-га черга Planeta Mall | 70 000 | Zolota Nyva | Харьков |
| 2 | 2-га черга Veles | 40 500 | 555-IB | Ивано-Франковск |
| 3 | Mercury | 26 000 | Mercury | Одесса |
| 4 | Akvarel | 20 000 | Akvarel | Одесса |
| 5 | Temp Mall | 18 000 | RDA | Хмельницкий |
В то же время около 174 000 кв. м современных торговых площадей в пяти профессиональных объектах остаются на стадии строительства, завершение которых запланировано на 2023 год, хотя не исключены и задержки в сроках выхода на рынок. Среди крупных проектов - ТЦ Planeta Mall (GLA 70 000 кв. м) в Харькове, ІІ очередь ТЦ Veles (GLA 40 500 кв. м) в Ивано-Франковске, ТЦ Mercury (GLA 26 000 кв. м) и ТЦ Akvarel (GLA 20 000 м2 в Одессе, а также ТЦ Temp Mall (GLA 18 000 м2) в Хмельницком.