Какие условия аренды предлагают ТРЦ после 11 месяцев войны

30.01.202330.01.2023

Война в Украине продолжает менять украинский рынок недвижимости. Торговая недвижимость — не исключение. Здесь начались довольно интересные тенденции, меняющие требования арендаторов, говорится в материале ZN.UA.

Первое и главное требование — наличие электроэнергии в режиме всего рабочего дня. При отсутствии источников автономного питания ритейлеры несут дополнительные затраты для бесперебойной работы магазинов или же несут убытки из-за простоя.

Вакантность

Важный показатель для недвижимости — вакантность. В среднем вакантность ТРЦ выросла до 10–20%, в то время как до вторжения и ковида составляла 5–10%. Правда, показатели могут довольно сильно отличаться, в зависимости от региона. У кого-то они не превышают 1-3%, но есть и единичные объекты, в которых вакантность достигает 30%.

Посещаемость

В лучшие времена (доковидные и довоенные) посещаемость столичных ТРЦ составляла 30–35 тыс. чел. в сутки в будни и 60–70 тыс. чел. — в выходные или 700–800 чел. на 1000 кв. м. На протяжении 2022 года посещаемость существенно упала и имела волнообразную динамику.

Сейчас посещаемость постепенно восстанавливается, но еще довольно далека от лучших времен — почти вдвое ниже. Причины: выезд многих граждан за границу или на запад Украины, перебои с электроснабжением, частые воздушные тревоги и потеря многими гражданами покупательной способности.

Хотя ТРЦ уже успели приобрести дизель-генераторы, кинотеатры и часть фудкорда не работают, когда света нет.

Условия аренды и цены

Арендные платежи в крупных ТРЦ всегда состояли из нескольких компонентов. В основном учитывается следующее:

базовая ставка, которая платится при торговом обороте меньше определенной величины (фикс). В случае если оборот превышает этот фикс, аренда составляет 15% от оборота;
коммунальные платежи и охрана;
маркетинг ТРЦ.

Базовые ставки зависят от собственно расположения арендного помещения в пределах ТРЦ. Арендная ставка двух помещений, расположенных стена в стену, может отличаться в два раза, особенно если площадь этих помещений разная.

Кроме того, арендная ставка зависит от соседства. Например, торговая площадка, расположенная рядом с Adidas, даже на третьем этаже будет значительно дороже, чем аналогичная на втором, но без таких известных соседей.

В десяти крупнейших киевских ТРЦ базовые ставки (без НДС) составляют (долл./кв. м./месяц):

20–35 в большеформатных магазинах (500+ кв. м) и ресторанах;
35–70 в торговых галереях площадью 40–200 кв. м;
100–250 для банкоматов, киосков площадью 1–10 кв. м.

Сейчас для этих ставок действует дисконт в размере 30%, который в первые месяцы российского вторжения составлял 85–100%, то есть иногда аренда была равна коммуналке.

Ситуация несколько отличается в ТВК Метроград, где базовая ставка для всех помещений составляет 30 долл./кв. м/месяц, а дисконт на сегодняшний день — 40%. Преимущество торгового объекта — расположение под землей, поэтому он не закрывается во время воздушных тревог, что не приводит к потерям дохода от этих перерывов.

Коммунальные/сервисные платежи, уборка, охрана и прочее в крупных ТРЦ составляют 9–12 долл./кв. м/месяц.

Маркетинг в десяти наибольших ТРЦ обычно составляет 3,5–4 долл./кв. м/месяц.

Следовательно, размер арендных платежей в ТРЦ зависит от многих факторов, а их собственники пытаются найти баланс между сниженным спросом на продукты питания и товары широкого потребления, покупательной способностью покупателей и спросом на те или иные товары, который тоже все время меняется.

Например, чего только стоит неожиданный спрос на фонарики, павербанки, защитные реле, специальные аккумуляторы, инверторы, генераторы и другую технику. Спрос на технические автономные средства освещения и питания безумно вырос, и как результат увеличились отделы продажи этих товаров в ТРЦ.

Структура цены в региональных ТРЦ аналогичная, а величина дисконта зависит от города, в котором расположен ТРЦ.

Ивано-Франковск

Летом город был временно переполнен внутренне перемещенными лицами. До вторжения население в Ивано-Франковске составляло около 250 тысяч человек, еще 100 тысяч прибыли в течение весны-лета, часто это были довольно состоятельные граждане. Аренда среднестатистической квартиры летом выросла с 200–250 долл. до 400–500. Но аренда на торговые помещения не увеличивалась, кое-где даже действовали немалые скидки.

Сегодня более половины из 100 тысяч ВПЛ покинули город. Аренда на жилье снизилась и незначительно превышает довоенную величину.

Аренда торговых помещений не превышает сейчас довоенный уровень, но дисконты встречаются все реже.

Львов

В центре можно арендовать торговые помещения в диапазоне 12–20 долл./кв. м/месяц. На периферии ставки значительно ниже. По сравнению с довоенным периодом ставки упали, посещаемость тоже.

Не повышались арендные ставки на торговую недвижимость и летом, ажиотаж наблюдался только на аренду жилья, но он прошел.

Таким образом, несмотря на внутреннюю миграцию части населения в западные области, стоимость аренды не увеличивалась, скорее всего, из-за падения покупательной способности населения.

Таким образом, именно перебои в электроснабжении, постоянные воздушные тревоги, введение комендантского часа с 23:00 (требование закрывать любые заведения не позднее 22:00), потеря покупательной способности, временная эмиграция миллионов украинцев в Европу стали главными ценообразующими факторами на аренду торговой недвижимости по всей Украине.