Тенденции в секторе торговой недвижимости Украины

27.01.2023

К концу 2022 года средняя вакантность в торговых центрах в Украине составляла около 15-20%. Сейчас в таких объектах есть не только свободные лоты, но и приостановившие работу магазины. В основном это международные модные бренды. Хотя за ними сохраняется арендуемое место, они ничего не дают торговому центру ни в денежном эквиваленте, ни с точки зрения трафика. Об этом говорится в материале CP.

Вакантность растет

По данным консалтинговой компании Colliers Ukraine, к концу 2022 года в Киеве и в целом по Украине средний показатель вакантности торговых центров составлял около 15-20% (для сравнения: в довоенные некризисные времена в разные годы доля свободных площадей могла варьироваться от 2-3% до 10–11%). Если анализировать каждый объект отдельно, то сейчас показатели вакантности могут разительно отличаться: у кого-то они минимальны и не превышают 1-3%. Но есть единичные объекты, в которых вакантность достигает 30%. Следует отметить, что этот анализ не учитывает закрытых объектов, поврежденных или работающих только частично — уточняют в компании Colliers Ukraine.

Среди факторов, которые влияли на вакантность торговых центров в 2022 году, — закрытие магазинов российских брендов, работавших до 24 февраля в Украине. Это, например, Gloria Jeans, BeFree, O'STIN, oodji.

Кроме того, закрыла магазины турецкая компания Fiba Retail, развивавшая по франшизе бренды GAP и Marks & Spencer. «По состоянию на январь 2023 года эти сети в Украине закрыты», — говорит Игорь Заболоцкий, ведущий эксперт компании Colliers Ukraine в сегменте торговой недвижимости.

Конечно, в 2022 году из-за войны сокращали присутствие и украинские бренды.

И все же некоторым арендодателям удавалось сдавать свободные лоты (хотя они отмечали, что привлекать новых арендаторов гораздо труднее) и, соответственно, держать вакантность на минимальном уровне. Например, как рассказала Татьяна Чубак, директор по развитию ТРЦ Подоляны (Тернополь), в 2022 году были привлечены такие бренды, как Bembi, brabrabra, «Срібна Країна», Redi; вакантность в этом объекте сохранилась на уровне 1%. В прошлом году в ТРЦ King Cross Leopolis (Львов) приостановили работу шесть арендаторов: O'STIN, Respect, Marks & Spencer, Milano, Fox Lingerie и Kredens Cafe. Открылись магазины ARGO, GOLDI, Feminista, OZI.S Fashion и заведения Lviv Croissants и «Вероніка». По состоянию на декабрь в ТРЦ King Cross Leopolis вакантными было всего 0,5% площадей.

В ТРЦ группы Arricano, а это РайON и Проспект в Киеве, Солнечная Галерея в Кривом Роге и City Mall в Запорожье, закрылось в прошлом году около 20 арендаторов. Как отметили в компании, в общем ротации по большим помещениям почти не было, а по меньшим лотам отслеживается тренд замены сетевых брендов на локальные. В основном это происходит в региональных объектах. «Однако на большинство помещений мы оперативно нашли замену и открыли новые торговые точки, — прокомментировал Денис Корнута, директор департамента торговых площадей компании Arricano. Среди привлеченных арендаторов магазины brabrabra, Brand Shop, Pull in Love, Yabloki, Рrovocator, Akvarel и т.д., заведения Greek House, Doner Market и другие. Поэтому занятость объектов группы Arricano остается высокой — на декабрь она достигала 98%.

В ТРЦ Gulliver не сообщают об уровне заполняемости, однако Елена Забужко, коммерческий директор БФК Gulliver, отметила, что, несмотря на непростую ситуацию в стране, ощутимого оттока партнеров не произошло. В 2022 году в ТРЦ открылись магазины Calvin Klein Underwear, 8bags, Superstep, Mon Blanche, Beauty Prof, Manila Grace, а также Химчистка Чисто и другие.

Арендаторы на паузе

По состоянию на конец 2022 г. в ТРЦ Подоляны, РайON и Проспект работали все магазины. А вот в Солнечной Галерее и City Mall было около 2% арендаторов, которые не возобновили работу, хотя и не расторгли договоры аренды. Такая ситуация характерна для ряда украинских ТЦ/ТРЦ. Это обусловлено, прежде всего, тем, что некоторые международные ритейлеры приостановили деятельность в Украине, однако арендодатели сохраняют за ними место. К примеру, как сообщила Мария Патер, директор ТРЦ King Cross Leopolis, сейчас в этом объекте на паузе работа магазинов компании Inditex.

В первые месяцы войны количество временно не работавших арендаторов было больше; постепенно операторы полностью или частично возвращались к работе, снова открывая магазины. К ним относятся, в частности, бренды Cropp, House, Reserved, Mohito, Sinsay (все пять принадлежат оператору LPP), New Yorker, Adidas, McDonald's. «Хотя, например, рестораны McDonald's до сих пор частично закрыты», — уточняет Игорь Заболоцкий.

Сейчас в Украине все еще на паузе входящие в группу Inditex сети Zara, Bershka, Stradivarius, Massimo Dutti, Pull & Bear, Zara Home. Также не работают магазины H&M, магазин и точки выдачи IKEA и некоторые другие бренды. По сути, в отдельных объектах показатель вакантности обусловлен именно закрытыми магазинами крупных fashion-групп. «Это как раз международные ритейлеры, которые раньше формировали ядро якорных арендаторов и фактически на них возлагалась основная задача генерирования fashion-потоков. Сейчас они закрыты и ничего не дают торговому центру ни в денежном эквиваленте, ни с точки зрения трафика», — комментирует Игорь Заболоцкий.

Аренда за полцены

В течение 2022 года арендная активность на рынке торговой недвижимости Украины была низкой. Лишь летом наблюдалось временное оживление. «После первых 3-4 месяцев войны бизнес начал приходить в себя. В июне-июле происходила определенная активность, однако она была связана с релокацией магазинов из восточных регионов Украины», — объясняет Заболоцкий. По его словам, ожидалось, что с осени арендаторы начнут использовать «окно возможностей» (т.е. готовность арендодателей предоставлять лояльные условия аренды) и постепенно возобновлять планы открытия новых магазинов. Однако с октября ситуация кардинально изменилась: арендная активность сдерживала риски в секторе энергетики и необходимость дополнительных затрат для бесперебойной работы магазинов, инвестиции в которые и так выросли из-за общего подорожания и девальвации. Поэтому, например, ритейлеры почти не интересуются помещениями, в которых необходимо производить ремонт с нуля, ведь это дополнительная финансовая нагрузка. «Как следствие, открытие подавляющего большинства магазинов связано с помещениями, где есть базовый ремонт», — говорит Игорь Заболоцкий.

Что касается продолжительности договоров аренды, то однозначной тенденции нет. Например, Мария Патер отмечает, что часто они подписываются на более короткий срок, чем обычно. В ТРЦ Подоляны договоры аренды подписываются на год. В объектах компании Arricano с новыми ритейлерами срок аренды в большинстве своем не изменился и составляет от 12 до 35 месяцев, а пролонгация для имеющихся партнеров подписывается на срок от 6 до 12 месяцев из-за невозможности предусмотреть условия на больший период. А вот у ТРЦ Gulliver ключевые договоренности практически не изменились с довоенных времен: подписываются долгосрочные договоры по классическим условиям. «Как показывает опыт, ритейл более чувствителен к изменениям, но и быстрее восстанавливается во время и после кризисов. И даже сейчас, в условиях войны, мы наблюдаем, как коммерсанты оперативно возвращаются в бизнес-процессы — находят ресурсы и персонал, инвестируют и адаптируются к новым запросам», — объясняет Елена Забужко.

Едва ли не самым «волатильным» показателем на рынке торговой недвижимости в настоящее время является оплата аренды, состоящая из базовой ставки + % от товарооборота + OPEX. В начале полномасштабной войны, когда некоторые ТЦ/ТРЦ не работали, арендаторов часто освобождали от финансовых обязательств, кроме OPEX. Впоследствии, при возобновлении работы, арендаторы и арендодатели договаривались индивидуально по оплате. Но, как правило, речь шла о скидках на базовую ставку или ее отмене при сохранении других платежей. «Подавляющее большинство арендаторов и сейчас получают значительные скидки по фиксированной части арендной платы», — говорит Игорь Заболоцкий.

Например, до войны, в 2021 году, самые высокие ставки в лучших ТЦ/ТРЦ Киева на площади форматом 100-200 кв. м достигали около $62/кв. м/месяц — такие данные приводит компания Colliers Ukraine. В 2022 году дисконт на базовую ставку в лучших случаях составлял не менее 50% от довоенного уровня.

Но, чтобы определить справедливый промежуточный уровень фиксированной части для каждого арендатора, владельцы торговых центров анализируют обороты и ориентируются на них. «Именно это привело к тому, что владельцы ТЦ увеличили внимание к контролю товарооборота арендаторов», — говорит Игорь Заболоцкий. Это подтверждает и Елена Забужко: «Один из индикаторов эффективности работы в торговой недвижимости – это товарооборот. Мы ежемесячно анализируем показатели и выстраиваем индивидуальный подход с учетом затратной составляющей арендаторов, например, изменения тарифов на коммунальные услуги», — прокомментировала она.

В то же время договоренности по оплате, достигнутые ритейлерами и ТЦ/ТРЦ, и в первые месяцы войны, и сейчас фиксируются на короткий срок от 1 до 3 месяцев, а потому периодически пересматриваются. К примеру, в ТРЦ компании Arricano условия аренды меняются почти ежемесячно на основе результатов работы ритейлеров. В ТРЦ Подоляны пересмотр арендных ставок также происходит ежемесячно в соответствии с текущей ситуацией. У King Cross Leopolis есть бренды, с которыми управляющая компания договаривается помесячно. В то же время Мария Патер отмечает, что по пересмотру условий аренды нельзя сделать обобщения, поскольку есть ритейлеры, которые работают стабильно и выполняют все обязательства по договору.