Исследование УРТЦ: рынок торговой недвижимости Украины в 2022 году. Воздействие войны.

Украинский Совет Торговых Центров подсчитал ущерб индустрии торговых центров из-за агрессии со стороны россии. Общие потери отрасли за первые 4 месяца войны составили 9,9 млрд. долларов США.

Прямые убытки
Прямой ущерб торговых центров, рассчитанный как восстановительная стоимость, составляет 402 миллиона долларов. По состоянию на начало ноября 2022 года в Украине значительные повреждения получили 29 торговых центров.
Наибольшая доля – на Востоке, где 14 торговым центрам нанесен ущерб на 290 миллионов долларов США. Торговым центрам (6) в Киеве и области нанесен ущерб на 68 миллионов долларов США. На Юге убытки составили примерно 32 миллиона (7 торговых центров). Больше всего пострадали ТЦ "Порт-Сити" (Мариуполь), "Nikolsky" и "Караван" (Харьков), Retroville (Киев), "Fabrika" (Херсон).

Что касается торговых центров, пострадавших по площади, то Восток также является наиболее пострадавшим регионом.
Здесь пострадали 45% всех торговых площадей области. Далее следует Юг с 20%. Северному региону изрядно повезло, несмотря на активные боевые действия, ни один торговый центр не потерпел значительных разрушений, равно как и на Западе. В центральных частях был атакован один небольшой торговый центр «Амстор» (Кременчуг), где погибли 22 человека, около 100 получили ранения.

Непрямые убытки

Косвенные убытки торговых центров более значительны, чем прямые. По состоянию на 1 июня 2022 года общий косвенный ущерб оценивался в 9,5 миллиарда долларов США, из которых: потеря контроля – 0,42 миллиарда, потери капитала – 7,4 миллиарда, потеря прибыли от работы торговых центров – 0,4 миллиарда.
При этом недополученная прибыль торговых центров, которая должна была открыться в 2022 году, составляет 0,05 млрд, а капитализации – 1,22 млрд.

Самые косвенные убытки зафиксированы на востоке Украины, где продолжаются боевые действия. Хотя некоторые торговые центры возобновляют работу, доходы остаются на уровне менее 30% довоенного уровня.

Центр и Запад, напротив, продемонстрировали быстрое восстановление в апреле и мае. Равномерно, начиная с мая-июня, начали восстанавливаться Север, Киев и Юг.
Наибольшую долю косвенных убытков занимают потери капитализации действующих торговых центров (76%).
Это связано с ростом ставок капитализации с 11–13% в среднем в 2021 году до 17–19% в 2022 году. Количество убытков может быть еще больше, потому что сделок нет, и, по сути, рынка сейчас нет. Также отечественные компании понесли значительные убытки ($1,2 млрд) из-за приостановки строительства 19 торговых центров, которые должны были открыться в 2022 году.
Проекты строительства многих других торговых центров, которые планируется открыть в 2023-2024 годах, остановлены, но это еще не оценено.

9,8 млрд долларов – это ущерб отрасли только за первые 4 месяца войны. Не следует забывать, что с 2014 года около 780 тыс. кв.м GLA остались на временно оккупированных территориях. Учитывая их оценку и недополученную прибыль в течение 8 лет, ущерб составит более 2 миллиардов долларов. Также, к сожалению, отрасль будет продолжать терять недополученную прибыль из-за военных действий, иммиграции и сокращения расходов. В течение следующих 12 месяцев украинские торговые центры могут потерять еще $1 млрд. Таким образом, общие потери могут составить $13 млрд года.

Максим Гаврюшин, Глава Украинского Совета Торговых Центров

Ключевыми факторами значительных косвенных потерь является сокращение потребления в результате миграции и военных действий, а также повышение рисков страны, что влияет на инвестиционную привлекательность коммерческой недвижимости. Также на работу отрасли влияют трудности, с которыми сейчас сталкиваются ритейлеры в Украине – логистика, валютные операции, проблемы с персоналом, отсутствие кредитов, рост цен из-за падения гривны и огромные потери ритейла из-за разрушения.

По состоянию на май 2022 года общий ущерб ритейлу оценивался в 2,1 миллиарда долларов США. Во время боевых действий серьезно пострадали 2903 торговых точек общей площадью 1,6 млн кв. На сегодняшний день трудно подсчитать окончательное количество поврежденных объектов из-за продолжения активных боевых действий в Харьковской, Луганской, Донецкой, Запорожской, Херсонской и Николаевской областях и оккупированных некоторых территорий.

Оценку ущерба проводили по экспертной методике стандартизированных интервью и онлайн-опросов владельцев и топ-менеджеров торговых компаний с учетом площади и характера повреждений зданий по стоимости строительно-ремонтных работ, оборудования и инвентаря. В опросе приняли участие 295 ведущих сетевых компаний, представляющих около 1000 брендов и имеющих 28,5 тыс. торговых точек общей площадью 15,4 млн кв.м. Опрос проводился Украинским Советом Торговых Центров и Ассоциация Ритейлеров Украины.

Расчет включает стоимость реставрации принадлежащих предприятиям зданий, коммунальные услуги, стоимость оборудования и инвентаря магазинов, стоимость складских помещений, принадлежащих предприятиям, складских запасов, автопарка. Сюда не входят предприятия, имеющие менее трех торговых точек, торговцы на уличных рынках, склады оптовиков и производителей, магазины, которые получили незначительные повреждения.

Косвенные убытки розничной торговли оцениваются в 22,6 миллиарда долларов. Вся эта сумма идет на сокращение розничного товарооборота из-за эмиграции, падения покупательной способности населения, разрушения магазинов.
На реконструкцию отрасли нужно 3,9 миллиарда долларов. Отдельно потребности в оборотных средствах не рассчитывались, поскольку они состоят из закупки товаров, а уничтоженные запасы товаров уже включены в оценку прямого ущерба.

По нашим оценкам по сравнению с довоенным средний товарооборот торговых сетей в Украине составил в марте 14%, в апреле 2022 года – 25%, в мае – 35-40%. Ниже приводятся результаты исследования утрат оборота за первые 2 месяца войны. В мае-июне наблюдался значительный рост товарооборота открытых магазинов.

Через два месяца после начала боевых действий продолжили работу 20060 магазинов общей площадью 11,4 млн кв.м. То есть, только 70% от довоенного количества единиц (28549) и 74% от объема довоенной торговой площади (15,4 млн. кв.м). В среднем каждая компания открыла 68 точек. Пятая часть сетей закрыта на 100%, у 10% компаний открыто не более 25% магазинов, у 21% сетей – не более половины магазинов. Только 3% ритейлеров имели возможность работать на максимальную мощность, но открывать новые точки.

Каждая отрасль розничной торговли имеет характеристики, которые повлияли на общую сумму убытков. Так, например, в продовольственном ритейле основные убытки, связанные с помещениями торговых точек, пришлись на сети двух крупнейших операторов АТБ и Fozzy Group. Всего повреждено 354 магазина общей площадью 470 696 кв. Но кроме того, сеть АТБ понесла большой ущерб транспортным средствам – на 279 миллионов гривен. Оба крупных игрока АТБ и Fozzy Group после двух месяцев боевых действий в стране сохранили оборот на уровне 58-59% по сравнению с началом года. В общей сложности оборот FMCG-операторов за два месяца после начала войны упал на 49%, что не так много по сравнению со сферой услуг (-94% оборота) и ювелирной розничной торговлей (-89%). В частности, по ювелирному делу основная часть убытков приходится на потерю товара. Магазины одежды (-83%) и электроники (-74%) значительно сократили товарооборот. Здесь больше потеряли такие крупные игроки, как «Фокстрот» и «Comfy», как и в других сферах розничной торговли. Так, в «Фокстроте» повреждены 11 магазинов общей площадью 15 тыс. кв. В сети Comfy 12 торговых точек и повреждено 10730 кв.м.
Также двое игроков понесли большие убытки товаров на складах: 542 млн грн (Фокстрот) и еще 70 млн грн (Comfy). Остальные секторы розничной торговли в целом сократили товарооборот на 63%. В сегменте розничной торговли непродовольственными товарами привлекают внимание сети «Eva» и «Аврора», имеющие разветвленную сеть (1119 и 863 торговых точки соответственно) и потому нанесли значительный ущерб 162 и 124 торговым точкам соответственно. Но, учитывая рост спроса на товары первой необходимости, оборот Eva, например, упал всего на 10%, у Авроры – на 25%.

Хотя военные действия продолжаются, рынок торговых центров в Украине постепенно восстанавливается. Чтобы отслеживать динамику восстановления рынка, Украинский Совет Торговых Центров запустил Индекс самочувствия ритейла (RWBI). Как показывает RWBI, после резкого падения в феврале-марте в последние месяцы наблюдается постепенное восстановление основных показателей работы торговых центров – посещаемости, арендных ставок и вакантности. Если в марте этого года индекс составил 16,7, то в сентябре – уже 28,3. Довоенный показатель Индекса в сентябре прошлого года составил 38,7. Таким образом, по данным Индекса, рынок уже восстановился примерно на 70%.

Показателем постепенного восстановления рынка также открытие новых торговых центров в Украине во время войны. В 2022 году открыто 6 новых торговых центров общей арендной площадью 51 тыс. кв. Все новые торговые центры небольшие и расположены в западных областях.

1. Источники информации:
- База данных украинских ритейлеров Ассоциации ритейлеров Украины и Украинского совета торговых центров
- База данных украинских торговых центров Украинского совета торговых центров
- члены Ассоциации ритейлеров Украины
- профессиональное сообщество
- Открытые источники

2. Объекты, для которых производится расчет:
- пострадавшие объекты (магазины и склады) торговых сетей (не учитываются - предприятия с менее чем 3 торговыми точками, рыночные предприниматели, склады оптовых поставщиков и производителей, магазины, которые получили незначительные повреждения).
- пострадавшие торговые центры (статус торгового центра предоставляется объектам коммерческой недвижимости, которые считаются торговыми центрами по европейской классификации ICSC (всего 326
ТЦ, построенных в Украине и 19 новых ТЦ, которые должны были открыться в 2022 году).

3. Методика рассчета:
- Опрос владельцев и топ-менеджеров компаний розничной торговли путем экспертных косвенных стандартизированных интервью и заочного он-лайн опроса.
- Опрос руководителей и владельцев торговых центров.
- Мониторинг возобновления работы ТЦ
- Оценка повреждений экспертным методом с учетом площади и характера повреждений исходя из стоимости отделочных работ, стоимости оборудования и товаров
– Для оценки потенциальных показателей капитализации в 2022 году были привлечены сертифицированные оценщики ведущих консалтинговых компаний.

4. Предположения:
- Расчет убытков розничной торговли включает: восстановительную стоимость зданий, принадлежащих компаниям, стоимость восстановительных работ, коммуникаций, оборудование магазина, инвентарь магазина, стоимость складов в собственности компаний, товарные запасы на складах.
- В расчет убытков розничной торговли не включаются: убытки владельцев помещений, упущенная выгода, финансовые затраты на получение средств на реконструкцию, восстановительная стоимость зданий, не принадлежащих компаниям, стоимость складов, не принадлежащих компаниям.
- В расчет убытков ТЦ не включаются: убытки арендаторов помещений, финансовые затраты на получение средств на ремонт.
- Если здание повреждено более чем на 50%, стоимость замены считается 100%
- Косвенные убытки торговых центров рассчитываются на основе денежного потока отечественных торговых центров на основе потенциальной прибыли, которую они имели бы в феврале-мае 2022 года, с учетом роста на 15% по сравнению с 2021 годом. Такой рост был зафиксирован в январе 2022 г. и соответствует темпам роста розничного товарооборота в Украине на начало 2022 г. в целом.