Прогноз востребованности коммерческих площадей после завершения войны

20.12.202220.12.2022

Вторжение агрессора в Украину заморозило рынок недвижимости в большинстве украинских городов. Многие объекты коммерческой недвижимости разрушены, но даже те, которые не пострадали из-за обстрелов, так или иначе испытали негативные влияния. Поэтому, как отмечают аналитики компании UTG, рынок коммерческой недвижимости после войны уже не будет прежним.

«В новых условиях целому ряду коммерчески успешных объектов прошлого, которые потеряли позиции и стали невостребованными на рынке, или новых, не успевших набрать популярности, необходимо будет провести экстремальную реконструкцию — комплексный редевелопмент, перепрофилирование или полное изменение формата», — считает руководитель. департамента стратегического консалтинга UTG Константин Олейник.

По словам эксперта, с 2014 по 2021 года в Украине наблюдался активный девелопмент и эволюционное развитие торговой недвижимости. Это выражалось в увеличении масштабов объектов, приобретении ими новых функций, расширении ассортимента привлекаемых операторов (документ-сервис, медицина, спортивные клубы, коворкинги). Рост концентрации и уровня насыщенности торговыми площадями на 1000 жителей в большинстве регионов страны сравнился или даже превзошел показатели многих городов Европы.

Однако уже во время эпидемии коронавируса в 2020-2021 годах практически все ТРЦ отметили падение посещаемости, а рост расходов на здравоохранение привел к сокращению расходов на другие группы товаров, росту лояльности к совершению покупок онлайн, стремительному развитию маркетплейсов. В результате произошло изменение потребительского поведения и снижение востребованности операторов развлечений (кафе и ресторанов, фитнес-центров, кинотеатров, боулингов, ДРЦ). Все это привело к падению показателей и уменьшению товарооборота у операторов и доходов собственников объектов (снижение арендного дохода, увеличение периода окупаемости).

«На фоне вышеперечисленных негативных факторов, произошло перераспределение потребительских потоков между объектами и рост вакантности в некоторых наименее успешных ТРЦ. В то же время существующий профицит торговых площадей привел к необходимости вынужденной модернизации, реконцепции или реконструкции недвижимости, — рассказывает Константин Олейник. — Поэтому к началу 2022 года целый ряд торговых объектов страны закончили или находились в процессе комплексных реноваций (Gorodok Gallery, DREAM, Метрополис, Метроград, Sirius, Пирамида (Киев), Planeta Mall, Караван (Харьков), S)mall, Мегамолл (Винница), Global UA (Житомир), Остров, Мега Дом (Одесса), Appolo, Дафи, NeoPlaza (Днепр) и другие. Однако не успев преодолеть все негативные последствия предыдущих лет, рынок торговой недвижимости столкнулся с новым вызовом — началом военных действий и вторжением оккупационных войск в Украину».

По словам аналитика, практически с первых дней войны на рынке наблюдался полный выход из Украины всех сетей, связанных с россией, что привело к освобождению значительного объема площадей и одномоментному росту среднерыночного показателя вакантности. Но из-за ограниченного ассортимента якорей и отсутствия резервов для развития у операторов развлечений, кинотеатров, ДРЦ, крупноформатных фитнес-центров, практически все управляющие компании ТРЦ испытывают сложности с оперативным поиском альтернативных операторов сравнимого масштаба. Также наблюдается изменение портрета потребителя в регионах (обеспеченные жители уехали, приехали переселенцы), что приводит к несоответствию структуры представленных брендов сложившимся доходам населения.

В то же время, несмотря на временное прекращение деятельности ряда международных операторов до окончания военных действий (бренды группы Inditex, H&M, IKEA), большинство сетей не только не покинули Украину, но и продолжают активную работу. Это, в частности, McDonald's, группа LPP (Cropp, House, Reserved, Mohito), LC Waikiki, DeFacto, Desathlon, New Yorker, Adidas, Reebok, JYSK, Leroy Merlin, Auchan. И в результате мировой солидарности и лояльности к нашей стране, в Украину после окончания военных действий могут прийти многие популярные бренды, ранее игнорировавшие развитие в стране (Uniqlo, Starbucks, Peek & Cloppenburg, Abercrombie & Fitch, C&A).

Но так или иначе, по прогнозам экспертов компании UTG, после окончания военных действий практически вся торговая недвижимость Украины потребует существенной трансформации.

«Крупноформатные объекты (региональные ТРЦ), в структуре которых была запроектирована значительная доля российских брендов или широкий ассортимент операторов развлечений, будут и дальше испытывать сложности в заполнении. Торговые центры меньшего формата (окружные ТРЦ) или объекты, расположенные в шаговой доступности мест концентрации жилья (районные ТРЦ), окажутся более гибкими и смогут восстанавливаться быстрее. Но коммерчески успешнее будет возведение на их площадях объектов с новым целевым назначением», — отмечает Константин Олейник.

По его мнению, в случае расположения в приближенных к центру города районах или возле станций метрополитена, объект недвижимости может переформироваться в многоквартирный жилмассив. При локации на границе города или на пересечении транспортных артерий, на месте торгового объекта можно создать современный специализированный логистический комплекс. Также экономически целесообразным решением может стать превращение ТРЦ, который потерял свои позиции, в наукоемкое производственное предприятие — инновационный технологический парк. Или в коммерчески-исследовательский или образовательный центр: бизнес-инкубатор, грантовый научно-исследовательский институт, филиал международных университетов. Еще одним выходом может стать создание на базе ТРЦ специализированных торговых узлов в виде центров электроники, строительных товаров, детской одежды и игрушек или развлечений для взрослых: «пьяная миля», дискотеки, пабы, рестораны.