Что ожидает сектор торговой недвижимости Украины осенью

12.10.202212.10.2022

Игорь Заболоцкий, ведущий эксперт Colliers Ukraine в сегменте торговой недвижимости CP отметил, что осенью будет наблюдаться ухудшение ситуации в ТЦ/ТРЦ. Причина — падение покупательной способности.

Основные тенденции

Одним из фундаментальных факторов влияния на состояние рынка коммерческой недвижимости является динамика изменений в военных действиях. Это в определенной степени повлияет на настроения украинцев, их возвращение домой и инвестирование в различные сферы бизнеса.

В течение сентября текущего года наблюдалось возвращение в Украину значительного количества находившихся за рубежом людей. Это обусловлено необходимостью детей школьного возраста посещать учебные заведения, в частности те, где будет проходить очное обучение.

В сегменте торговой недвижимости стоимость коммунальных услуг будет иметь прямое влияние на ценообразование и рентабельность магазинов. Процесс повышения коммунальных платежей начался еще в конце прошлого года и продолжается. Во время отопительного сезона 2022-2023 тарифы будут принципиально выше, чем в прошлом, и для многих компаний это станет достаточно весомой затратной частью.

Большинство арендаторов не производили переоценку на товары летних коллекций с учетом повышения курсов валют НБУ или этот процесс был осуществлен частично. Однако в осенние коллекции будет заложена стоимость с учетом новых реалий и обновленного курса валют. По идее, арендаторы не будут сразу закладывать реальный курс, а будут осуществлять это постепенно. С приходом осенних коллекций следует ожидать четкой корректировки цен на товары ритейлеров.

Постепенное открытие магазинов международных брендов будет положительно влиять на рынок торговой недвижимости в целом и будет значительным преимуществом для тех ТРЦ, где представлены эти бренды.

Несмотря на негативные факторы, если осенью произойдет окончательное разграничение линии фронта, ощутимо уменьшится военная активность и будет минимизировано количество ракетных обстрелов, это будет побуждать всех международных ритейлеров возобновлять работу магазинов в центре и на западе Украины. При таких обстоятельствах уже весной следующего года начнется процесс точечного (локализованного) развития и активизируются переговоры по открытию новых локаций.

Фактически, сейчас есть определенный процент торговых объектов, которые по разным причинам не работают. В случае отсутствия понимания дальнейшей работы таких проектов, независимо от их расположения, ритейлеры будут постепенно принимать решение о релокации магазинов. Этот процесс не обязательно будет сопровождаться расторжением существующих договоров аренды, вероятнее всего, в таких ситуациях будут подписаны договоры о временном прекращении работы. В конце концов, ритейлеры, имея товарные запасы в закрытых магазинах, попытаются использовать их на новых локациях. Отчасти это происходит и сейчас, но осенью такая тенденция, вероятно, ускорится.

Главные вызовы

Ухудшение ситуации в сегменте торговой недвижимости может сопровождаться падением покупательной способности, что связано с окончанием довоенных сбережений украинцев. Также будет расти стоимость отопления, воды и электроэнергии, а предпосылок для пропорционального роста заработных плат практически нет.

Кроме этого, любая активизация ракетных ударов или наступательных действий армии рф может временно снизить активность и покупательские настроения населения. Как пример, после ракетного удара по ТЦ Амстор в Кременчуге торговые центры по всей Украине ощутили снижение покупательской активности не менее чем на 2-3 недели.

Несмотря на тяжелую ситуацию, за летний период наблюдалась положительная динамика роста товарооборотов ритейлеров в лучших проектах. Скорее всего, эта тенденция может продлиться и осенью. Следует отметить, что рост оборотов в гривневом эквиваленте не коррелируется с ростом в валюте, учитывая почти 30% девальвации.

Регионы, где будет развиваться сектор торговой недвижимости

На сегодня среди регионов наиболее выгодными для коммерческой недвижимости являются запад Украины и Киев.

Основными факторами, влияющими на более или менее комфортное функционирование объектов торговой недвижимости, является непосредственная удаленность от эпицентра боевых действий, меньший риск «прилетов» и чрезвычайных ситуаций, а также покупательная способность населения, ведь в городах, физически пострадавших меньше всего, экономическая активность населения значительно выше.

Сейчас ситуация в регионах, граничащих с линией активных боевых действий, где есть потенциальная опасность ударов РСЗО, чрезвычайно тяжелая. Среди таких городов — Харьков, Николаев, Запорожье.

В то же время в таких условиях лучом надежды является Днепр и Днепропетровская область, хотя регион периодически подвергается обстрелам и расположен рядом с территориями, где продолжаются активные боевые действия. Учитывая относительно спокойную и контролируемую ситуацию, происходит определенная миграция населения и бизнеса с востока Украины в Днепр и Днепропетровскую область, в частности, это касается сферы промышленности. В настоящее время известны примеры компаний, которые столкнулись с отсутствием необходимых для возобновления производства ресурсов (мощность электроэнергии, близость к источникам сырья, наличие профильных специалистов) во время релокации в западные регионы. Для таких компаний наилучшим вариантом нового местоположения является Днепр и область.

Арендные ставки

Нельзя утверждать, что рынок торговой недвижимости стабилизировался, большинство объектов ориентируется на реальные результаты работы арендаторов, их товарооборот, и в соответствии с уменьшением/увеличением этих показателей варьируют уровень арендных плат.

В настоящее время в сегменте есть две модели установления уровня арендных ставок. В первом варианте уровень корректируется сторонами раз в месяц, во втором договоры заключаются на более длительный срок, сроком 3-4 месяца или до конца текущего года — в таком случае стороны договариваются зафиксировать достаточно низкий уровень арендной ставки и в дальнейшем, при увеличении товарооборота, арендатор будет осуществлять доплату через процент от товарооборота. Если мы будем наблюдать общий тренд падения товарооборота арендаторов, то это повлияет и на арендные ставки. По идее, такая работа с фиксацией условий сроком от 1 до 3 месяцев продолжится и в следующем году, то есть до момента, пока продажи не достигнут довоенного уровня в валютных эквивалентах в среднем по рынку.

Сейчас нет оснований утверждать, что валютные эквиваленты будут достигать довоенного уровня, однако мы ожидаем, что в течение 6-12 месяцев после прекращения активных боевых действий в лучших проектах это возможно.

В целом в каждом регионе ситуация разная и на нее влияет, прежде всего, уровень активности покупателей и товарооборот арендаторов.

Девелоперская активность

Существенного улучшения состояния девелоперской активности осенью не ожидается. Восстанавливать строительные работы целесообразно после привлечения достаточной суммы для завершения проекта.

Девелоперская активность в большинстве регионов Украины наблюдается только по проектам, находившимся на финальных стадиях готовности к началу войны. Такие проекты с учетом небольшой остаточной суммы для окончания строительства имеют все шансы на ввод в эксплуатацию в ближайшее время.

Даже рассматривая наличие собственного ресурса для строительства, компании должны учитывать, что сроки возврата инвестиций существенно возрастут, что обусловлено падением арендных ставок по всей Украине, в то же время стоимость строительства остается почти на довоенном уровне.

Для возобновления оборотов арендаторов и арендных ставок в валютном эквиваленте и девелоперской активности требуется время. Пока можно говорить только о завершении проектов торговой недвижимости на финальных стадиях строительства или строительстве незначительного количества объектов на западе Украины.