Индекс Самочувствия Ритейла стартовал: в Украине будут отслеживать динамику работы ТЦ
Украинский Совет Торговых Центров анонсує новий постійно діючий проєкт — розрахунок Індексу Самопочуття Рітейлу, або англійською — Retail Well-Being Index (RWBI). Сьогодні наш співрозмовник — автор методики його розрахунку, Голова дослідницької групи Української Ради Торгових Центрів, керівник дослідницької компанії Ukrainian Research Bureau (URB) Дмитрий Топольсков.
— Что такое RWBI?
— Рынок торговых центров постоянно «дышит», на него влияет ряд факторов: как внутренних, так и внешних (эпидемии, финансовые кризисы, войны). Идея проекта состоит в том, чтобы свести разные показатели рынка к одному и иметь возможность отслеживать его в динамике. RWBI (Retail Well-Being Index), или Индекс Самочувствия Ритейла, разработан именно с этой целью.
Следует отметить, что это не первая попытка предложить рынку такой показатель. Но с тех пор прошло больше 10 лет. Мы тщательно проанализировали опыт предшественников, потому что всегда хорошо, когда есть с чем сравнить. Но методично и методологически это совсем другой проект, можно сказать ноу-хау.
Идея разработки RWBI принадлежит главе УСТЦ Максиму Гаврюшину, также он осуществляет общее руководство проектом; я занимаюсь вопросами разработки методики и технического сопровождения. К сожалению, разработка заняла много времени — от возникновения идеи до ее воплощения прошел даже не один год. Проект должен был начаться еще весной, но война отложила его старт на полгода. Но сейчас уже можно сказать, что проект стартовал.
— Чем RWBI отличается от предыдущих аналогов?
— Во-первых, методом сбора первичной информации. Сейчас она предоставляется участниками проекта так сказать «из первоисточников», то есть владельцами, или управляющими компаниями ТЦ. Информация, которую мы получаем, намного более точна и быстрее поступает: уже не нужно ходить по всем ТЦ, высчитывать свободные площади, проводить замеры посещаемости, применять Mystery Shopping, чтобы узнать арендные ставки. Во-вторых, охватом. Мы проводим исследования не только в Киеве, но и по всей Украине. И главное — мы можем сделать это качественно. Для построения выборки мы используем базу торговых центров, которую собирал Украинский Совет Торговых Центров, с последующей классификацией объектов согласно международным стандартам. Поэтому у нас есть возможность построить репрезентативную выборку по разным характеристикам ТЦ. В-третьих, и пожалуй, главное: сама формула расчета индекса теперь достаточно чувствительна и гораздо лучше отражает динамику рынка.
— Кстати, какие показатели рынка учитывает RWBI?
— Мы балансировали между необходимым и возможным. Понятно, что лучшим показателем эффективности работы ТЦ является товарооборот с 1 кв. м. Но мы проводили консультации с участниками рынка, которые подтвердили наши опасения: товарооборот ТЦ является наиболее чувствительной, а потому — конфиденциальной информацией. Действующие арендные ставки в ТЦ также не разглашаются, обычно соответствующий пункт прописывается в договорах аренды.
Поэтому мы отобрали те показатели, которые хотя и имеют обычно гриф «для служебного пользования», но не конфиденциальные, впрочем, они очень важны для анализа рынка: это трафик, ставка аренды (именно та, которую торговые центры предлагают арендаторам) и заполняемость.
— Некоторые оперируют понятием вакантности…
— Да. Вакантность и заполняемость — зеркальные понятия. Но поскольку возник этот вопрос, давайте я объясню, почему мы используем именно коэффициент заполняемости.
Формула, по которой производится расчет, такова:
RWBI — значение Retail Well-Being Index,
F (footfall) — трафик/посещаемость ТЦ, человек в месяц,
O (occupancy rate) — заполняемость ТЦ, %,
R (rent rate) — предложенная средняя арендная ставка на стандартные вакантные лоты, площадью 50-250 кв. м, $ за 1 кв. м, не включая НДС.
Вы видите, что все три ключевых показателя прямо пропорциональны значению RWBI. Но вакантность обратно пропорциональна этому индексу. Чтобы не усложнять формулу, мы используем именно показатель заполняемости.
Ну и несколько слов о математическом смысле этой формулы. В числителе мы умножаем такие показатели как трафик, заполняемость и арендная ставка, но у них есть одна особенность: каждый из показателей влияет на другие. Например, увеличение трафика ТЦ влияет на увеличение заполняемости и рост ставки аренды. То есть, какой-то латентный фактор влияет на каждый из этих показателей. А мы их умножаем. Поэтому правильнее использовать не просто их произведение, а квадратный корень этого произведения. Ну и делим на 100, чтобы результат лучше воспринимался.
Минимальный показатель RWBI может быть 0, максимального значения не существует. Но если представить, например, идеальную картину, что средняя посещаемость торговых центров составляет 1 млн человек в месяц, заполняемость — почти 100%, а средняя ставка аренды — 100 долларов США, то RWBI в таком случае будет равна 100%.
— Есть ли уверенность в том, что ТЦ предоставляют достоверную информацию? Какой смысл ее вообще предоставлять?
— Во-первых, всем понятно, что мы делаем общее дело, которое нужно всем участникам рынка. Во-вторых, эти показатели не такие уж тайные. Так, многие ТЦ ежемесячно предоставляют информацию своим арендаторам по посещаемости ТЦ, а потенциальным арендаторам посылают коммерческие предложения по аренде с предложением арендной ставки на конкретные лоты. Отмечу, что конечная ставка аренды, согласованная сторонами, остается коммерческой тайной — мы ее предоставить не просим и в расчетах не используем. В-третьих, мы не обнародуем данные, предоставляемые торговыми центрами, мы также не используем их для любого ранжирования. То есть, в наших релизах Вы не найдете такой информации: «наибольшая ставка аренды у этого ТЦ, наименьшая — у этого» или «этот ТЦ увеличил посещаемость и по результатам последнего месяца поднялся на 2 позиции в рейтинге». Если же ТЦ понимают, что их данные не будут использоваться вопреки их интересам или для каких-либо манипуляций, смысл предоставлять искаженную информацию исчезает.
— Но Вы говорите об отдельных показателях работы ТЦ. Будет ли публиковаться сам индекс по каждому ТЦ?
— Тоже нет. Здесь есть два аспекта: этический и аналитический. Об этическом мы с Вами уже говорили, а аналитический заключается в том, что иногда по отдельному ТЦ невозможно высчитать RWBI. То есть бывает так, что в этом месяце все лоты в ТЦ заполнены, поэтому рассчитать RWBI для него не удастся даже теоретически.
Но Вы правы в том, что один индекс для всего рынка — это недостаточно показательно, хочется больше аналитики. Поэтому мы рассчитываем RWBI не только в целом по рынку, но и по разным группам ТЦ (формат, регион, тип населенного пункта, размер населенного пункта). Но такой подход нуждается в минимальной выборке в 40 ТЦ, к которой мы стремительно приближаемся. Кстати, мы не ограничиваемся таким количеством объектов в выборке и приглашаем торговые центры присоединяться к этому проекту.
— Мы в ожидании первых результатов. А сейчас от Вас можно получить какой-нибудь инсайд?
— Пилотаж методики мы начали с августа 2021 года. В течение пилотажа ежемесячно нам посылали информацию 9 ТЦ. Поэтому могу привести сравнительные данные RWBI по одним и тем же ТЦ в динамике:
— Интересно. Спасибо за интервью и ожидаем полноценный релиз!