Про повне відновлення говорити зарано? Результати першого півріччя 2024-го для ринку торговельної нерухомості

У першому півріччі 2024-го на ринку спостерігалися як негативні, так і позитивні тенденції. Серед негативних аналітики CBRE Ukraine називають падіння індекса споживчих настроїв, який, згідно з дослідженням агенції Info Sapiens, на кінець червня 2024 року знизився на 8 пунктів, досягнувши рівня 64,5. 

Інфляційні та девальваційні очікування зросли, що призвело до посилення невизначеності, яка впливає на поточний стан та майбутні перспективи українського ринку. Згідно з останнім опитуванням Американської торгової палати (АСС) та Citi Ukraine, 60% респондентів відзначили зміни в споживчій поведінці на товари і послуги, зменшення попиту через зниження купівельної спроможності та відсутність довгострокового планування, — коментують аналітики CBRE Ukraine. — Однак серед ключових спостережень, респонденти також відзначили зростання попиту на товари українського виробництва, що позитивно впливає на вітчизняних виробників та посилює їхню присутність на ринку.

Серед позитивних трендів Ганна Корягіна, СЕО Nhood Україна, директор з Tenant Representation Nhood Holding, зазначає трансформацію українського ритейлу. 

Хотілось би відмітити не просто активний розвиток українських брендів, які все активніше виходять в оффлайн простір, а й суттєві якісні зміни та розвиток нових більш преміальних форматів (відкриття Всі.Свої в новому форматі в ТРЦ Respublika, флагманський магазин Vovk в ТРЦ Blockbuster Mall, відкриття вже декількох магазинів Eva Beaty з додатковими послугами та унікальним досвідом для відвідувачів, ребрендінг бренду Cabanchi.com тощо), — пояснює експертка. 

У CBRE додають, що присутність українських брендів у фізичному ритейлі зростає протягом останніх років.

Це стосується як fashion брендів, які продовжують активну експансію у кращі ТЦ Києва, так і ритейлерів сегменту електроніки, краси та здоров’я та e-commerce в цілому. 

Одним з найважливіших маркетів відновлення ринку стало повернення  в Україну  іспанського гіганта фаст-фешн Inditex, який відкрив свої магазини у Києві та Львові. Очікується, що наступним важливим кроком стане повернення шведського ритейлера IKEA.

Після періоду короновірусу та початку війни, люди трансформують ажіотажний попит (автономність, системи життєзабезпечення, затоварювання продовольства ліків, засобів гігієни) в класичні товари та повертаються в торговельні галереї за одягом та взуттям, - каже директорка компанії UTG Євгенія Локтіонова.

Ганна Корягіна виділіла ще кілька трендів, які були характерні для ринка в першому півріччі 2024 року:

• поступове та стабільне відновлення ринку торговельної нерухомості, що підтверджується як відкриттям нових брендів (Half Price, EA7, KitcheAid та інші), так і переходом девелоперів до фінальних стадій будівництва проєктів, розпочатих ще до війни;
• збільшення витрат населення, при тому великі покупки, пов’язані з суттєвим фінансовим навантаженням, досі не є пріоритетом, виключенням стає та техніка, яка дозволяє вирішувати проблеми з відключенням електроенергії;
• нові більш адаптивні формати (активний розвиток "Епіцентр Express");
• розвиток F&B сегменту (за даними The Village,18 нових закладів в Києві було відкрито в квітні, 15 – в травні, ця тенденція тільки набирає обертів).

Директорка департаменту торговельних площ групи компаній Arricano в Україні Олена Швець зазначає, що зі збільшенням кількості відключень світло зросла відвідуваність фуд-кортів та операторів, які продають готові страви.

В регіонах у 2024 році  підсилився тренд цілеспрямованого, швидкого, завчасно спланованого шопінгу.  Збільшилась готовність операторів інвестувати у запуск нових магазинів та відновлення об’єктів, які зазнали пошкоджень. У наші регіональні торговельні центри у Кривому Розі та Запоріжжі заходять нові для об’єктів бренди та відбувається збільшення присутності операторів категорії електроніка, які змінюють локації на більш великі за площею, - додала вона.

Дмитро Топольськов, голова Дослідницької групи Української Ради Торгових Центрів, керівник дослідницької компанії Ukrainian Research Bureau (URB) відзначив, що індекс самопочуття ритейлу поступово покращується, вакантність знижується, а от суттєвих змін щодо відвідуваності поки не спостерігається. 

Ми фіксуємо повільне покращення ситуації при розрахунку Індексу самопочуття ритейлу (RWBI). Втім про повернення на довоєнний рівень говорити зарано, особливо враховуючи кількість громадян, що перебувають за кордоном. Зазначимо, що покращення ситуації відбувається попри зростання часу вимушеного простою ТЦ внаслідок повітряних тривог. В першому півріччі 2024 р. цей показник подвоїв значення аналогічного періоду минулого року та сягнув свого максимуму.

Відвідуваність тримається приблизно на рівні середніх показників минулого року. Євгенія Локтіонова розповідає, що після історичного мінімуму в середині 2022 року (291 особа на 1 000 кв. м) спостерігається відновлення відвідуваності, яка на липень 2024 року складає 380 осіб на 1 000 кв. м.

На її думку, ТЦ районного формату (з переважанням товарів повсякденного попиту) найменше схильні до коливань відвідуваності. 

У першому півріччі 2024 р. відвідуваність ТЦ становила 479 особи в день на 1 000 кв. м GLA, причому для Києва цей показник дорівнює 602 особи, для регіонів – 427.

Аналітики компанії NAI Ukraine наводять наступні показники:

• ниження вакантності до 7,9% — повернення міжнародних груп знизило вакантність, проте «здоровий» відсоток вакантності в ТРЦ та відсутність IKEA «утримує» об’єкти від нульової вакантності. Що стосується вакантності в ТРЦ на заході країни, вона суттєво наближалася до нуля, адже внутрішня міграція населення і повернення людей додому створило попит і ритейлери відповіли на нього своєю присутністю;
• пропозиція по Києву складає 1,7 млн кв. м;
• обсяг роздрібної торгівлі (показник 2023 року) дорівнює 49,7 млрд. доларів.

Середня ставка оренди для ліквідних вакантних лотів перебуває на рівні 28$ за 1 кв. м, не включаючи ПДВ. Для лотів до 50 кв. м вона становить 40$, для лотів 50-150 кв. м — 26$, для лотів 50-150 кв. м — 21$ та для лотів понад 250 кв. м —15 дол за 1 кв. м.

За півроку 2024 року на ринок столиці не було введено жодного нового ТРЦ, що зберегло загальний обсяг конкурентної пропозиції торгових площ на рівні близько 1,59 млн кв. м, зазначають аналітики CBRE Ukraine.

Відсутність девелопменту безпосередньо пов'язана зі зростанням вартості будівництва та операційних витрат, підвищеними безпековими ризиками, перебоями з енергопостачанням, дефіцитом кваліфікованої робочої сили та обмеженим доступом до боргового фінансування, — пояснюють вони.

На думку експертів, ці тенденції збережуться і у другому півріччі, суттєвих змін щодо ключових показників  не очікується.

Девелопери, як і ритейлери, спостерігають за ситуацією і обережні в кроках, проте зважуючи всі ризики і оцінюючи перспективу, завершують будівництво, — коментує  Ганна Корягіна. — Адже механізми, які вже запустили,  це великий об’єм комплексу дій: і в частині будівельних робіт, і підписанні договорів з обслуговуючими організаціями, і в частині комерціалізації торговельних площ. Хочу зазначити, що орендарі завзято готуються до відкриття нових локацій.

Читайте також: Індекс самопочуття ритейлу (RWBI) залишився незмінним у червні 2024-го – дослідження

В регіонах до кінця 2024-2025 років планується до введення в експлуатацію близько 176 000 кв. м торгових площ, однак експерти не виключають, що дати відкриття нових ТЦ можуть переноситись через блекаути, безпекові ризики, відсутність робочої сили та інші, пов’язані із повномасштабним вторгненням, причини.