Повернення споживачів та розширення ритейлерів: як відновлюється торговельна нерухомість Києва?

Сегмент торговельної нерухомості Києва продемонстрував ознаки відновлення на фоні підвищення споживчої активності, зростання впевненості ритейлерів та поступового повернення міжнародних брендів.

Про це свідчать результати дослідження ринку торговельної нерухомості Києва від CBRE Ukraine за 2 півріччя 2024 року.

Згідно з даними Державної митної служби, обсяг роздрібного товарообігу зріс на 13% порівняно з минулим роком (далі - р/р), що свідчить про обережне, але поступове відновлення. Однак споживачі продовжують стикатись зі складною економічною ситуацією, а заходи економії стримують повноцінне відновлення структури витрат. 

Незважаючи на зростання середньої заробітної плати на 20% у річному вимірі, підвищення податків та зростання ІСЦ на 13,5% р/р продовжувало тиснути на купівельну спроможність, обмежуючи можливості споживачів щодо витрат на товари не першої необхідності.

Настрої ритейлерів продовжували покращуватись у 2024 році. Як ми повідомляли, індекс самопочуття ритейлу в грудні сягнув 29,8 пункту (+0,3 п.п. р/р), що є найвищим показником з початку повномасштабної війни. 

Відновилася також частота офлайн-шопінгу (+8% порівняно з 2023 за даними Deloitte). Великі продуктові ритейлери, як Fozzy Group та Novus Ukraine, лідирували за темпами зростання в Києві, а у секторі товарів для “Краси та здоров’я” лідерами з розширення стали компанії Eva та Prostor. Провідний ритейлер товарів для дому “Епіцентр К” також відкрив два нових гіпермаркети в Києві та передмісті протягом 2024-го.

Підтримка українського виробника залишається домінуючим споживчим трендом. Українські ритейлери модного одягу, такі як Famo, One by One, Arber, Cher 17 та Vovk, продовжували розширювати свою присутність у великих торговельних центрах столиці, де найбільше відкриттів припало на ТРЦ Blockbuster Mall, ТРЦ Respublika Park та ТРЦ River Mall.

На центральних стріт-ритейл локаціях Києва також з’явилися нові магазини від українських модних брендів Otaje, JUL і Papaya.

Проте повернення міжнародних брендів дещо змінює конкурентний ландшафт, що потенційно може сповільнити стрімку експансію локальних модних ритейлерів. Протягом останніх двох років, міжнародні компанії прискорили своє зростання у 2024 році: JYSK, HalfPrice, H&M, UGG, Adidas, Nike, Puma та LPP Group активно розширювали свою присутність. 

У 2024 році на ринок Києва не вийшло жодного нового торговельного центру, а загальний обсяг конкурентної пропозиції ТРЦ залишився незмінним на рівні 1,59 млн кв.м. Як наслідок, обсяг нової пропозиції досяг десятирічного мінімуму, що свідчить про найнижчий рівень девелопменту торговельних центрів за останні 10 років. 

Зазначається, що ТРЦ Ocean Mall (GLA 110 000 кв.м) наразі є єдиним великим проєктом у Києві, який планується до відкриття у 2025 році, хоча ймовірність подальших затримок залишається високою. Темпи будівництва продовжують стримуватися підвищеними ризиками безпеки, зростанням вартості будівництва та обмеженим доступом до боргового фінансування.

Рівень відвідуваності торговельних центрів перевищив показники 2023 року, що свідчить про відновлення споживчої активності протягом року. Станом на кінець 2024 року середній рівень вакантності знизився до 12% (-3 п.п. з поч року). Завдяки зростаючому інтересу до найкращих локацій, вакантність помітно знизилася у прайм ТЦ до 14% (-3 п.п. з поч. року), тоді як у ТРЦ районного формату зберігався стабільно низький технічний рівень вакантності на рівні 2%-3%.

Орендні ставки у київських торговельних центрах демонстрували помірне зростання. Знижки на оренду зустрічалися все дедалі рідше, особливо в ТРЦ, які вже наблизилися до довоєнних операційних показників. На зміну оренди, що базувалася виключно на відсотку від обігу, приходять фіксовані базові ставки. В результаті, орендні ставки для типової торгової галереї площею 100-200 кв.м в найкращих об’єктах коливалися в межах 40-70 дол./кв.м/міс(+8% з поч. року), тоді як в інших об’єктах, зокрема ТРЦ районного формату, в межах 18-38 дол./кв.м/міс (+15% з поч. року).

Зазначається, що в 2025 році ринок торговельної нерухомості має шанс перейти до активнішої фази відновлення, за умови поступового, але стійкого економічного зростання та можливих позитивних змін в динаміці військових дій. Роздрібний товарообіг, ймовірно, продовжить зростання завдяки поліпшенню споживчих настроїв і ширшої структури витрат.  Втім, інфляція, обмежена купівельна спроможність і тривала невизначеність щодо безпекової ситуації продовжують чинити тиск на ринок, обмежуючи темпи відновлення.

Попри можливі затримки з введенням нових ТРЦ у Києві, майбутня конкурентоспроможність таких об’єктів залежатиме від якості концепції — зокрема, наявності продуманої інфраструктури для відпочинку та харчування, а також сильного пулу орендарів. Для девелоперів ключовим викликом стане залучення міжнародних ритейлерів, інтерес яких до українського ринку поступово відновлюється — зокрема серед компаній, що розглядали вихід ще до 2022 року. 

Читайте також: Як війна вплинула на фінансові результати найбільших ТРЦ Києва (інфографіка)

У майбутньому на київський ринок можуть вийти чотири міжнародні бренди одягу середнього цінового сегменту: Uniqlo, Kiabi, Pepco та один з найбільших ірландських брендів у цьому ж сегменті. Водночас повноцінна поява нових великих міжнародних ритейлерів, ймовірно, залишатиметься обмеженою до завершення воєнних дій.