Наталя Антоненко, ТРЦ ПортCity: Нам вдалося скоротити споживання енергії на 80%  

В інтерв’ю RAU директор ТРЦ ПортCity Наталя Антоненко розповіла про роботу комплексу в умовах повномасштабного вторгнення та блекаутів, відношення з орендарями, зміну вакантності, коригування маркетингових стратегій та залучення покупців.

ТРЦ ПортCity загальною площею 64 000 м. кв був відкритий у Луцьку 17 травня 2014 року. Це найбільший торговельно-розважальний центр Волині. ТРЦ ПортCity це: понад 250 магазинів та закладів, наземний і підземний паркінги, вдале місцерозміщення з відмінною транспортною та пішохідною доступністю, потужна розважальна зона: кінотеатр, боулінг, дитячий центр, роллердром, якірні орендарі: McDonald’s, Фокстрот, Comfy, Чудоострів, SportCity, бренди групи LPP, Watsons, гіпермаркет Там Там, заклади харчування, весь необхідний спектр послуг: хімчистки, обмінники, відділення банку, банкомати, термінали, зарядка для електрокарів, фітнес клуб і тд.

— В яких умовах наразі працює сегмент комерційної нерухомості на Волині?

— Під час регулярних відключень енергопостачання багато торговельних центрів на Волині або не працюють взагалі, або відкриті частково, забезпечуючи живлення на генераторах. Наприклад, Сільпо працює, а всі інші магазини ТЦ — ні. На відміну від інших торговельних об’єктів, ТРЦ ПортСіty в Луцьку має можливість працювати повністю. Постачання енергії забезпечують два генератори загальною потужністю 900 кВт. Вночі вони працюють на обігрів приміщень та виробництво продукції в гіпермаркеті, а вдень — на освітлення.

Орендарі також прилаштовуються до нових умов, погоджуючи з нашими енергетиками, які види обладнання та коли будуть під’єднувати.

Ми не зачиняємо ТРЦ, навіть коли немає освітлення, оскільки від генераторів працює аварійне освітлення та є розетки, завдяки чому люди можуть зайти погрітися, підзарядити гаджети та скористатися вбиральнею. На випадок, коли у місті не працюють насоси по водовідведенню, маємо біотуалет у підземному паркінгу, оскільки паркінг ще й використовується як укриття під час повітряної тривоги.

Для забезпечення зв’язку працюють п’ять терміналів Starlink. Тому останнім часом наш ТРЦ став своєрідним місцем зустрічі людей під час відключень енергії. Приходять і з дітьми, і з домашніми улюбленцями, ми не відмовляємо нікому.

— Наскільки вдалося зменшити енергоспоживання після блекауту?

— Приблизно на 80%. Проте ще до цього ми почали вимикати освітлення на паркінгу, зовнішню рекламу та підсвітку фасадів. Таким чином вдалося зменшити споживання спочатку на 30%, потім на 50%. Коли 22 листопада стався ракетний удар по підстанції, перейшли на генератори, залишивши тільки 20% від довоєнного споживання.

— Чи збільшився трафік відвідувачів після того, як ТРЦ ПортСіty став місцем зустрічі містян?

— Були дні, коли в ТРЦ працювали лише гіпермаркет, McDonald’s, обмінники, аптека і банк. Та навіть в таких умовах трафік падав максимум на 30%. Чорна п’ятниця взагалі нас дуже здивувала: кількість відвідувачів неочікуване перевищила показники минулого року майже вдвічі. Зокрема безпосередньо в Чорну п’ятницю була така сама відвідуваність як у 2021-му, в суботу — це вже було 150%, а в неділю 120%.

— Яка кількість орендарів вже відкрилася та повноцінно працює?

— Наразі в нас немає закритих магазинів. Навіть великі міжнародні гравці, такі як LPP, Colin’s та інші продовжують роботу. Тому що у відносно невеликому місті як Луцьк значно легше поширити інформацію серед потенційних покупців, що торговельна точка вже працює.

У містах-мільйонниках люди ходять до найближчих об’єктів, та й конкуренція там вища. Натомість у нас, наприклад, дали світло о 16.40 і вже о 17.30 ТРЦ ПортСіty був заповнений вщент.

— Яким чином повідомляєте необхідну інформацію?

— Ми ще на початку війни зробили спільний Telegram-канал з орендарями і за допомогою Starlink розповсюджуємо важливу інформацію. Зокрема, про те, що з’явилося світло. Паралельно є свої канали ТРЦ у соцмережах, а також працює відділ роботи з орендарями, де наші фахівці обдзвонюють усіх орендарів, починаючи від найбільш великих до малих.

— Наскільки більшими є експлуатаційні витрати, якщо ТРЦ працює на генераторах?

— Наразі, коли споживається лише 20% від загальної потужності ТРЦ, ми не виходимо за рамки звичайних витрат. Але якщо задіяти споживання на повну, це буде абсолютно невиправдано фінансово. Зокрема, треба оформлювати ліцензію на зберігання палива для генераторів (як склад підакцизного товару), задіяти співробітників на постачання палива, ремонт, обслуговування і т.п. Та й потрібний генератор не так легко знайти і встановити, оскільки резервне живлення встановлювали в ТРЦ на випадок пожежі та інших аварійних ситуацій.

— Як ви дієте під час повітряної тривоги?

— Як уже говорилося, ми облаштували частину паркінгу як укриття. За допомогою архітекторів, які планували будівлю, визначили найбезпечніше місце, облаштували біотуалети. Але найважче виявилося змусити людей спускатися туди, бо наразі мало хто реагує відповідним чином на тривогу. Доводилося з відеокамерою підходити до відвідувачів і питати, чому вони не йдуть в укриття. Тільки тоді вони починали реагувати. Наразі, коли стало холодно, лише пропонуємо через гучномовець пройти в укриття, нагадуючи про особисту відповідальність за своє життя та здоров’я. Приблизно половина відвідувачів прислухається, особливо ті, хто з дітьми.

— Чи помітною для вас стала зміна попиту під час переїзду мешканців зі східних та центральних регіонів?

— Так, це було добре видно по збільшенню попиту на різноманітні товари, які допомагали облаштовувати побут на новому місці, в тому числі товари для дітей та спортивний одяг. Першими були жителі Ірпеня та Бучі й столичні мешканці. Їх купівельна спроможність була високою. Друга хвиля — це були мешканці Маріуполя, які замінили жителів столичного регіону, що поїхали далі за кордон. Наразі знову бачимо багато машин із волинським номерами, тобто багато хто повернувся додому або переїхав куди інде.

— Як це вплинуло на відвідуваність ТРЦ?

— Загалом все лишилося приблизно на минулорічному рівні. Тобто кожна хвиля біженців збільшувала трафік на 10%, а потім все поверталося на попередній рівень. Загалом, якщо враховувати обмеження роботи ТРЦ через повітряні тривоги та вимкнення світла, трафік впав на 10% відносно минулорічних показників. Я вважаю, що це добрий показник як для періоду воєнного часу. Так само, як і поточна вакантність на рівні 7-8%, коли до війни її не було взагалі.

— Наскільки відрізняється попит у великих та малих містах?

— Досить суттєво. Зокрема, в Луцьку дуже популярні жіночі сукні, а не брюки. І ми маємо дуже ретельно підбирати tenant mix, аби за одним столом не зібралися дівчата в однакових сукнях. Тому навіть міжнародні компанії просимо поповнювати свої сезонні колекції якимось іншими речами, а не додаючи відсутні розміри до тих, що вже є. Окремо маємо постійно змінювати наповнення приблизно 10-15% площ новими орендарями, аби відвідувачів не полишало відчуття новизни. Тому приблизно 3-4% площ навіть стоять порожніми у так званій ротації, щоб мати змогу постійно дивувати споживача.

Так само краще працює магазин із широким асортиментом ніж вузька викладка товару на полиці. В цьому зміг пересвідчитися Intertop, який почав приділяти особливу увагу різноманіттю пропонованого товару і розширив в лютому площу магазину з 160 до 304 кв. м.

— Скільки та яких орендарів ви змогли залучити вже під час війни?

— Досить багато. Наприклад, нещодавно відкрився магазин косметики та парфумерії Bomond, майже одразу після початку війни до нас переїхав магазин одягу MR520 з Харкова, багато хто проситься зі встановленням «острівців» з кавою і т.п. Буде розширятися на додаткових площах український бренд Goldi. Натомість довелося припинити відносини із брендами, які мали російське коріння, власників, або продовжують працювати в росії. Відповідно, наразі кількість українських брендів збільшується, оскільки відвідувачі, наприклад, замість Zara, яка користувалася великим попитом до війни, тепер більше цікавляться вітчизняним товаром. До того, навіть при дуже лояльних умовах оренди, наші виробники могли протриматися в ТРЦ приблизно півроку. Так само популярні магазини польської групи LPP.

— Як змінився споживчий попит у різних цінових категоріях?

— Не можна сказати, що зараз користуються попитом люксові товари. Відповідні магазини в ціновому сегменті «вище середнього» наразі закрилися. Водночас є магазини, які, серед іншого, возять аналогічні товари але вибирають або стокові моделі, або іншим чином пропонують ціни, адекватні купівельній спроможності відвідувачів.

Так, більшість покупців вибирає товар більш дешевий, але є і грошовиті клієнти, що мають змогу платити вище середнього. Тому загалом не можна казати, що попит сильно зменшився. Спочатку всі без винятку купували дешевий товар, в тому числі із міркувань тимчасового використання. А вже згодом почали брати більш дорогі та якісні речі, скучивши за звичним стилем життя.

До речі, цей феномен збільшив приблизно вчетверо кількість місцевих баєрів, що возять брендовий одяг з-за кордону і торгують ним на ринках та місцевих магазинах.

Наприклад, після закриття в Луцьку двох магазинів Brocard відчувалася потреба в аналогічній пропозиції, яку нарешті дав магазин Bomond.

— Як змінилися умови співпраці з орендарями, оскільки попередній період форс-мажору — пандемія- суттєво на них вплинув?

— Дійсно, так само як Covid-19, війна змусила знову сідати за стіл переговорів. Проте аби попередити можливі зловживання з підняттям ціни товару, завезеного ще до війни, або перекладання витрат на генератор (чи інші альтернативні джерела живлення), ми домовилися з орендарями про підтримання рівня цін, адекватного ситуації. Тобто якщо ми фіксуємо курс долара на рівні 29 грн, а не комерційному курсі, то й ціни в магазинах мають бути адекватними.

Або якщо ми переходимо з фіксованої оренди на відсоток з обороту, то теж відпускна ціна не може бути із розрахунку 41грн/$, оскільки частина товару завезена раніше. Це звісно додало роботи відділу оренди, бо всі 348 контрактів були переглянуті. Когось перевели на відсоток з обороту, хтось отримав знижку від 10% до 40% (якщо, наприклад, у договорі фіксується курс НБУ, а не 25-29 грн/$).

Проте нам вдалося втриматися і знайти взаємовигідні рішення в складній ситуації. Достатньо сказати, що перші два місяці 85% орендарів (за винятком мереж) взагалі припинили платити оренду і покривати експлуатаційні витрати.

На щастя нам вдалося знайти спільну мову з усіма, зокрема, комусь зробили реструктуризацію боргів. До речі, тут дуже допоміг згаданий Telegram-канал, де ми змогли донести орендарям про необхідність платити вчасно, аби можна було спрогнозувати майбутні надходження і втримати пільгові умови оренди. Для прикладу, першим надавали знижки тим, хто вчасно платив завжди. І це спрацювало, коли всі побачили як вибудована робота і як ми дотримуємося слова. Зокрема, зменшуємо експлуатаційні витрати за рахунок встановлення більш економного освітлення.

Читайте також: Владислав Чечоткін: Rozetka від початку війни перевірили 97 разів