Максим Гаврюшин, УРТЦ: про стан українських ТЦ, ефект від повернення міжнародних брендів та інше

Це так званий gap. У 2022-2023 роках відкривали торгові центри, які розпочали будувати до війни. Таких обʼєктів було близько 16 сукупною площею до 200 000 кв. м, з них 13 – на заході України. Це все маленькі ТЦ, більшість з них площею менше 10 000 кв. м. Добудовували те, що потребує невеликих інвестицій і має мінімальні ризики. В цьому році відкриють три-чотири нові обʼєкти.

Паралельно у 2023 році девелопери розпочали нові проєкти на заході. Це переважно малі ТРЦ, але їх не встигнуть завершили у 2024-му – відкриватимуть у 2025-2026 роках. Таких об’єктів буде ще більше – 25 з урахуванням і нових, і тих, які були заморожені на початку війни. Їх сукупна площа – 570 000 кв. м. Можливо не всі вони відкриються, але зараз по ним спостерігається певний рух.

Водночас все ще заморожені великі торгові центри на сході, півдні, навіть у Києві. Поки війна – їх ніхто не буде розбудовувати, це великі інвестиції і великі ризики.

Так, змістилось на захід і до маленьких форматів. Найбільші ТРЦ з тих, які відкриють, це Ocean Mall у Києві та два «Епіцентри» в Київській області. Є декілька ТЦ площею близько 20 000 кв. м, решта – 10 000 кв. м і менше.

За міжнародною класифікацією, великий торговий центр має орендну площу більше 40 000 кв. м або більше 80 000 кв. м. У такого формата є майбутнє.

Такі ТРЦ ще можуть зʼявитися залежно від міста і ситуації на ринку. В Запоріжжі буде наш великий торговий центр Khortitsa орендною площею близько 80 000 кв. м. У Києві відкриється Ocean Mall. Я не виключаю, що в Одесі збудують ще якийсь великий торговий центр.

У працюючих торгових центрів усе гаразд. В країні, яка воює, з якої поїхали 8-10 млн людей і понад мільйон внутрішньо переміщених осіб, інфляція і обезцінення гривні – це диво, що торгові центри працюють, і досить непогано.

Якщо брати 2021 рік за 100%, ТЦ впали в 2022-му на 30%. У 2024-му різниця з 2021-м скоротилась до 15%. Тобто на 15% ринок ще не відновилися, але це – середня оцінка.

У центральних і західних регіонах – Київ, Черкаси, Вінниця, Львів, Івано-Франківськ – торгові центри вже відновили фінансові показники до рівня 2021-го року. По грошах, які там залишають люди, деякі об’єкти перевищили показники 2021 року у доларі.

Відвідуваність в якісних торгових центрах в центрі та на заході країни відновилася до рівня довоєнного, але ще відстає від рівня доковідного. Якщо порівнювати 2019 і 2024 роки, різниця може сягати 10-15%.

У ТЦ в містах ближче до лінії фронту гірша ситуація.

Покупці стали більш цільовими і більше витрачають. Вони проводять менше часу в торговому центрі і відвідують в середньому менше магазинів. Але конверсія збільшилась. Тобто покупці знають, чого хочуть, і цілеспрямовано витрачають гроші.

Вікова структура відвідувачів змінилася. Стало більше молоді – людей віком до 25 років. Раніше їх було було до 20%, зараз 35%. Більше стало жінок – їхня частка зросла з 55% до близько 70-75%.

Ця різниця залишається. Люди витрачають на одяг і взуття менше, ніж до війни. На електроніку, здоровʼя, спортивні товари – більше. Одяг змінився з модного на спортивний, повсякденний.

Вони стали активнішими. Раніше більшість українських брендів працювали онлайн, зараз – відкривають магазини. Брендів, які мають пʼять і більше магазинів, – близько 35-40, сукупно у них 600 магазинів. Але їхня частка ще досить мала на ринку. Це 3% від загальної кількості модних брендів – їх приблизно 1000, і 10% від загальної кількості модних магазинів – їх десь 6000.

Українські бренди швидше ухвалюють рішення за міжнародні, вони гнучкіші до відкриття в Дніпрі, Харкові, Одесі. Здебільшого працюють в невеликому форматі і активно забирають вакантні лоти на 100-200 кв. м. Stimma, MustHave, Romashka, Solmar, Yarmich та інші створюють новизну в ТЦ.

Середня ставка в Україні – близько $24-25 за кв. м на місяць без ПДВ. Це ціна на вільні галерейні магазини площею 100-250 кв. м. Це не середня ставка по торговому центру. Ми аналізуємо щомісяця тільки вільні приміщення одного розміру. Саме вони відображають ринкову вартість. Немає сенсу аналізувати діючі умови, підписані п’ять років тому.

В 2021 році ставка була $32 за кв. м в місяць, у 2019-му – $31 за кв. м в місяць.

Ні, лише на фінансові показники. Площі, які не працювали, знову приносять орендний дохід.

Очікували, що їхнє повернення вдарить по польських і турецьких брендах – Cropp, House, Mohito, LC Waikiki та інших. Цього не відбулося. Навпаки, у тих, з ким я спілкувався, зросли продажі. Коли у квітні відкрили магазини Inditex, у більшості магазинів LPP збільшилися виторги на 10%. Трохи постраждав бренд Reserved – зменшення на 5%, але потім і він наздогнав.

Inditex дуже добре працює, в них показники у валюті практично всюди – плюс 50-80% до довоєнних. Це через зміну цінової політики щодо України. Покупці практично не відчули подорожчання.

Останні роки в Європі здебільшого будують маленькі обʼєкти площею 5000 – 10 000 кв. м у невеликих містах. Великих торгових центрів, де можна реалізувати щось цікаве, практично не відкривають.

Інший тренд на Заході – бум на competitive socializing. Це напрям розважальних центрів, де люди проводять час із друзями, родинами. Втомившись від ковіду, вони відвідують боулінги, картинги, ресторани, кінотеатри.

Читайте також: Частка тривалості тривог під час роботи ТЦ знизилась у вересні 2024 року

В Україні теж є тенденція на малий формат торгових центрів, але competitive socializing не може розвиватися в нас через війну. Водночас внаслідок того, що в Україні був дефіцит ТЦ, та ринок активно розвивався, у нас розробляють і будують нові проєкти, які по масштабу та ефекту не гірші закордонних, в яких можна втілити сучасні тренди, архітектурні та інженерні рішення.