Максим Гаврюшин, Budhouse Group: про відновлення об’єктів, інвестиції, нове будівництво та інше

Сфокусовані на операційному напрямі. Відбудовували ТРЦ Nikolsky в Харкові. Завершуємо невеликі роботи по ЖК Linden у Києві і займаємося продажами. Розробили проєкт реконструкції і ребрендингу ТРЦ Fabrika у Херсоні. Його назва залишиться, але змінимо логотип, корпоративний стиль, фасад, інтер’єри. ТРЦ був у старому індустріальному стилі, а стане більш модерновим.

ТРЦ в Одесі й Запоріжжі заморожені. В Запоріжжі ми почали будувати в 2021 році: виконали роботи з мережами, зробили палі. Там початкова стадія. В одеському ТРЦ готовий каркас.

Ми не знаємо, як буде юридично оформлене закінчення війни. Головне – зрозуміла безпекова й економічна ситуація, повернення людей до Херсона. У такому випадку готові. Відбудова ТРЦ – принципове і для нас питання, і для більшості орендарів. Деякі були готові відновлювати роботу в Херсоні ще в 2022 році після звільнення міста.

Сума до кінця незрозуміла. Попередньо ми підрахували, що це приблизно $18 млн. ТРЦ сильно постраждав і продовжує страждати через обстріли. Потрібно спочатку зробити аналіз, технічний аудит, виявити всі дефекти конструкції – тоді можна зрозуміти суму. На відбудову ТРЦ Nikolsky ми витратили $18 млн.

Покупців значно менше, ніж у 2021 році. Але були угоди і минулого, і цього року.

Загалом ми продали половину зі 142 квартир. Це близько 70 квартир, але не 70 покупців. Є клієнти, які купували від трьох і більше квартир для себе, рідних, партнерів, персоналу. Є покупці, яким треба кудись вкласти кошти. На початку будівництва купували інвестори для продажу чи здачі в оренду.

Планували до Євро-2012 побудувати готель Sofitel і підписали контракт із французьким оператором. Тоді було модно будувати готель під чемпіонат. Після детального дослідження п’ятизіркових готелів зрозуміли, що місту ще один такий об’єкт не потрібен. Вирішили побудувати житло преміумкласу.

Ми перевищили бюджет – майже $100 млн замість $60 млн. Головною метою для нас було створити справжній преміумклас, тому тут не було компромісів із якістю. Коли все продамо – так, буде окупний.

Офіси не працюють, майже всі зачинені. Ми не нараховуємо орендну плату, лише комунальні та операційні витрати.

У 2023 році були хороші місяці для готелю, деякі навіть кращі, ніж довоєнні. Це було повʼязано з новинами про Запорізьку АЕС, про контрнаступ – тоді в місто приїхало багато міжнародної преси. Зараз готель працює погано, заповнюваність 10%.

Воєнні дії 2014 року вплинули на ділову активність у Запоріжжі. У місті стало менше закордонних гостей, заради яких ми залучали міжнародний бренд. Його перевага – у системі бронювання. Коли почалася війна, гостей не стало, сенс сплачувати за бренд і утримувати високооплачуваних експатів зник.

ТРЦ Fabrika не працює. Khortitsa Palace працює в нуль або мінус. ТРЦ Nikolsky в 2022 році – нуль, тому що ми відбудовували і відкривали його поступово, поверх за поверхом. У 2023-му і зараз його дохід – це 60% від того, що він давав до війни. Продажі в Linden значно впали. Виторг ТРЦ Lubava зріс на 10% у валюті порівняно з довоєнним часом, Forum Lviv – на 20% у валюті.

Враховуючи витрати – зарплати співробітникам в об’єктах, що не працюють і заморожені, утримання заморожених ділянок, обслуговування кредитів – ми далеко не в своєму кращому стані.

Всі втрати – $350 млн. Сюди входять руйнування наших ТРЦ – сукупно близько $40 млн по двох об’єктах, недоотримана вигода від операційної діяльності старих і нових ТЦ, втрати капіталізації.

Fabrika, яку оцінювали у $100 млн в 2021 році, не коштує нічого. Якби не війна, ми могли б залучити $50 млн кредиту під цей ТРЦ і щось збудувати. Nikolsky коштував би, мабуть, $200 млн, зараз складно сказати скільки. Цей ТРЦ міг би бути фінансовим інструментом для розвитку інших проєктів. Якби ми добудували ТРЦ в Одесі й Запоріжжі, вони вже давали б прибуток.

У Запоріжжі фізично неможливо виконувати роботи через безпекову ситуацію.

Одеса – більше фінансове питання. Якщо в Запоріжжі були домовленості з польським банком BGK, то одеський ТРЦ будували власним коштом, у нас немає вільних грошей.

Якщо зʼявляться можливості для будівництва і фінансові інструменти, ми передусім відновимо ТРЦ Fabrika в Херсоні. Потім завершимо ТРЦ в Одесі, тому що стадія готовності більша і коштів потрібно менше. Після цього чи паралельно, залежно від фінансів, будуватимемо ТРЦ в Запоріжжі.

Щоб побудувати його, потрібно інвестувати понад $200 млн. Крім власних коштів, нам буде потрібна підтримка банків.

У 2021 році вона не здавалася далекою, все йшло добре: Nikolsky запрацював, ми розпочали будувати ТРЦ в Запоріжжі, закінчували ТРЦ в Одесі.

Якби добудували в Одесі й Запоріжжі і продали Linden, власні доходи дали б змогу почати роботи по Hartz і паралельно шукати фінансові інструменти для закінчення будівництва ТРЦ. Якби не війна, ми б у 2023-му році це почали.

Не менше, ніж у ТРЦ Nikolsky – його загальний бюджет перевищив €100 млн.

У нас є ділянка 11 га у лісопарковій зоні на межі Києва. Там планували будувати клубний заміський курорт – готель, розважальні центри, ресторани, спа. Цей проєкт на паузі.

Завершити б ті, які у нас є. Якщо з’явиться щось цікаве, то, можливо, долучимося до ще одного проєкту.

Залучений і генерує ідеї. В операційній діяльності є певна свобода дій, але важливі стратегічні питання ухвалюються, звісно, за його участі.